چرا ۱۰۰ هزار خانه در تهران بدون مشتری مانده‌اند؟

به گزارش تابناک، تهران، پایتخت گرفتار در سکون ملکی است، بازار مسکن تهران، یکی از کلیدی‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران، در سال ۱۴۰۴ در گردابی از رکود گرفتار شده است.

با وجود عرضه گسترده املاک برای فروش، تقاضا به شدت کاهش یافته و حجم عظیمی از سرمایه‌ها در این بازار قفل شده است. بر اساس برآوردهای اولیه، حدود  ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در تهران آماده فروش هستند. اگر میانگین متراژ هر واحد را  ۷۵ متر مربع و میانگین قیمت هر متر را  ۹۰ میلیون تومان  در نظر بگیریم، ارزش کل این املاک به رقم نجومی  ۶۷۵ هزار میلیارد تومان  می‌رسد. این عدد نشان‌دهنده حجم عظیمی از سرمایه‌های راکد است که در انتظار خریدار مانده‌اند.

نگاهی به آمار: کاهش معاملات و افزایش املاک بی‌مشتری  
سال گذشته، در شرایطی که هنوز سایه جنگ بر اقتصاد ایران سنگینی نمی‌کرد، ماهانه به طور متوسط  ۳,۵۰۰ واحد مسکونی  در تهران معامله می‌شد، یعنی حدود  ۴۲,۰۰۰ واحد  در سال. اما در سال جاری، تحت تاثیر عوامل متعددی از جمله ریسک‌های ژئوپلیتیکی، کاهش قدرت خرید، و افزایش  افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، پیش‌بینی می‌شود این رقم به  حداقل ۷۲,۰۰۰ واحد بی‌مشتری  در سال ۱۴۰۴ باقی بماند. این یعنی بیش از  ۷۰ درصد  از املاک موجود در بازار تهران بدون خریدار مانده‌اند، وضعیتی که فعالان بازار از آن به عنوان «رکود سنگین» یاد می‌کنند.

  چرا بازار مسکن تهران قفل شده است؟  

تحلیلگران معتقدند که کاهش قدرت خرید مردم، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، و نوسانات بازارهای موازی مانند ارز و طلا از عوامل اصلی این رکود هستند. بر اساس گزارش‌های مرکز آمار ایران، تورم عمومی در سال ۱۴۰۳ حدود  ۳۵ درصد  بوده، در حالی که رشد قیمت اسمی مسکن تنها  ۱۷ تا ۲۰ درصد  گزارش شده است. این شکاف باعث شده که قیمت واقعی مسکن (با احتساب تورم) عملاً کاهش یابد، اما این کاهش برای خریداران مصرفی که با افت شدید درآمد مواجه‌اند، کافی نبوده است. از سوی دیگر، کاهش عرضه مسکن جدید نیز به این بحران دامن زده است. آمارها نشان می‌دهد که صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران نسبت به سال ۱۳۹۰ بیش از  ۸۰ درصد  کاهش یافته است. هزینه‌های بالای مصالح ساختمانی، به‌ویژه فولاد و سیمان که قیمت آن‌ها در سال گذشته تا  دو برابر  افزایش یافته، سودآوری ساخت‌وساز را برای سازندگان به حداقل رسانده است.

به گفته  رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، «بازده سرمایه در بازار مسکن افت کرده و سرمایه‌گذاران و سازندگان تمایلی به ورود به این حوزه ندارند.»

  تغییر الگوی تقاضا: از خانه‌های نوساز به کهنه‌ساز  

یکی از نکات قابل توجه در بازار مسکن تهران، تغییر الگوی تقاضا به سمت واحدهای قدیمی‌تر است. در حالی که در سال‌های گذشته، بیش از نیمی از معاملات به خانه‌های زیر ۵ سال ساخت اختصاص داشت، در سال ۱۴۰۳ بیش از  ۷۰ درصد  معاملات به املاک بالای ۲۰ سال ساخت مربوط بوده است. این تغییر نشان‌دهنده کاهش توان مالی خریداران برای تهیه خانه‌های نوساز و افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری به جای مصرفی است. 

 
نوسانات ارزی و افزایش قیمت دلار که در سال گذشته تا  ۹۸ هزار تومان  رسید (رشدی ۶۳ درصدی نسبت به میانه سال)، فشار مضاعفی بر بازار مسکن وارد کرده است. از آنجا که بخش قابل توجهی از مصالح ساختمانی وارداتی هستند یا قیمت آن‌ها به نرخ ارز وابسته است، هزینه‌های ساخت‌وساز به شدت افزایش یافته و این موضوع به کاهش عرضه منجر شده است.  ریسک‌های ژئوپلیتیکی، از جمله تنش‌های منطقه‌ای و  جنگ، خریدهای سرمایه‌ای را به شدت کاهش داده است. در تیرماه ۱۴۰۴، شوک ناشی از تنش‌های نظامی باعث توقف تقریباً کامل معاملات برای چند هفته  شد. این وضعیت تا حدی بهبود یافت و در نیمه دوم تیرماه، تحرک ضعیفی در بازار مشاهده شد.

تحلیل آینده: آیا بازار مسکن تهران رونق می‌گیرد؟  

کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند  رکود بازار مسکن تهران حداقل تا پایان سال ۱۴۰۴ ادامه خواهد داشت. کاهش تقاضای مصرفی، کمبود عرضه جدید، و عدم تمایل سرمایه‌گذاران به ورود به این بازار، چشم‌انداز روشنی برای بهبود سریع شرایط ایجاد نمی‌کند. با این حال، برخی تحلیلگران معتقدند که در صورت بهبود شرایط اقتصادی کلان، مانند کاهش نرخ بیکاری و افزایش قدرت خرید، ممکن است بازار به تدریج به سمت رونق حرکت کند.افزایش عرضه مسکن از طریق تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام، مانند طرح‌های مسکن ملی در پرند و پردیس، می‌تواند تا حدی از فشار این رکود بکاهد. همچنین، سیاست‌های دولتی مانند افزایش وام ساخت مسکن به  یک میلیارد تومان در سال ۱۴۰۴ می‌تواند انگیزه‌ای برای سازندگان ایجاد کند، اما این اقدامات هنوز به نتیجه قابل توجهی نرسیده‌اند.

  آمار جالب و خواندنی از بازار مسکن تهران  
  در دی‌ماه ۱۴۰۲، میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران به  ۸۰ میلیون تومان  رسید و تا مرداد ۱۴۰۳ به  ۸۸.۵ میلیون تومان  افزایش یافت.  در سال ۱۴۰۳، تعداد معاملات مسکن در تهران نسبت به پاییز ۱۴۰۱ حدود  ۶۵ درصد کاهش یافته و به  ۳,۵۵۰ واحد  در دی‌ماه ۱۴۰۲ رسیده است.  منطقه ۵ تهران با  ۱۲.۵ درصد  از کل معاملات، پرتقاضاترین منطقه در سال ۱۴۰۳ بوده است.

  منطقه ۲۲ تهران با  ۳۴ درصد  افزایش قیمت، بیشترین رشد را در سال گذشته داشته است.  در مهرماه ۱۴۰۳، تورم اجاره‌بها در تهران  ۴۱ درصد  نسبت به سال قبل افزایش یافت، تقریباً دو برابر سقف تعیین‌شده توسط دولت. بیش از  ۲ میلیون واحد مسکونی خالی  در کشور وجود دارد که بخش قابل توجهی از آن‌ها در تهران است.   در سال ۱۴۰۱، صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران نسبت به سال ۱۴۰۰ حدود  ۵۰ درصد  کاهش یافت.   قیمت مسکن در تهران از سال ۱۳۵۷ تا ۱۴۰۳ بیش از ۳,۰۰۰ برابر شده است.  

 
در نهایت می توان گفت بازار مسکن تهران در سال ۱۴۰۴ در یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکود خود قرار دارد. حجم عظیم املاک آماده فروش، کاهش شدید معاملات، و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، این بازار را به بن‌بست تاریخی رسانده است. با این حال، برخی کارشناسان معتقدند که با بهبود شرایط اقتصادی، کاهش تنش‌های ژئوپلیتیکی، و افزایش عرضه مسکن، می‌توان به بازگشت تدریجی رونق امیدوار بود. اما تا آن زمان، سرمایه‌گذاران و خریداران باید با احتیاط بیشتری در این بازار پیچیده عمل کنند.  

نظر شما چیست؟ برای حل بحران رکود مسکن چه می شود کرد؟ دولت چه وظیفه ای برعهده دارد؟