تورم مسکن دوباره مثبت شد/ علت رشد محسوس قیمت و حجم معاملات مسکن چیست؟

محمدرضا مقامی فرد؛ به گزارش تابناک؛ بررسی جزئیات آمار معاملات مسکن در دومین ماه سال نشان می‌دهد، در اردیبهشت ماه سال جاری، بر خلاف فروردین ماه، نرخ تورم ماهانه مسکن از روند منفی به مثبت بازگشته است، به گونه‌ای که متوسط قیمت هر متر مربع خانه در شهر تهران نسبت به ماه قبل، ۶.۱ درصد گران‌تر شده و به رقم ۳۶ میلیون و ۳۵۱ هزار تومان رسیده است. این در حالی است که این رقم در نخستین ماه سال، در محدود ۳۴ میلیون تومان قرار داشت.

از سوی دیگر، تغییر میانگین قیمت مسکن در اردیبهشت ۱۴۰۱ نسبت به ماه مشابه سال قبل، ۲۶.۲ درصد بوده که نسبت به تغییراتِ ۱۶.۹ درصدی در فروردین امسال، روند افزایشی داشته است.

در این میان، افزایش قابل توجه تعداد معاملات مسکن شهر تهران از نکات مهم گزارش اخیر است، به گونه‌ای در این ماه، بیش از ۱۰ هزار فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسیده که نسبت به ماه قبل، با رشد بیش از ۲۰۶ درصدی همراه بوده است، در حالی که پیش از این، در تیرماه ۹۹ حدود ۱۲‌هزار فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید و پس از ۲۲ ماه، دوباره شاهد رکوردشکنی حجم معاملات مسکن هستیم.

از سوی دیگر، افزایش بیش از ۲۰۶ درصدی تعداد معاملات در شرایطی رقم خورده است که تعداد معاملات مسکن در فروردین ماه نسبت به اسفندمه ۱۴۰۰، با افت حدود ۵۰ درصدی مواجه شده بود.

کارشناسان اقتصادی معتقدند حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در اردیبهشت ماه پس از ۲۲ ماه، پنج رقمی شده  و در سطحی غیررکودی و نزدیک به رونق قرار گرفته است. البته رونق واقعی در بازار مسکن شرایطی است که در آن حجم معاملات خرید آپارتمان از ناحیه تقاضای مصرفی رشد کرده باشد، اما در اردیبهشت ماه وزن اصلی خریداران را متقاضیان سرمایه‌ای (کوتاه مدت و اغلب بلندمدت) تشکیل داد.

بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده در تهران به تفکیک عمر بنا در فروردین ماه ۱۴۰۱ حاکی است، از مجموع ۳ هزار و ۴۲۷ واحد مسکونی معامله شده، واحد‌های تا پنج سال ساخت با سهم ۲۸.۷  درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با وجود این، سهم مذکور در مقایسه با فروردین ماه سال قبل از آن، حدود ۶.۳ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با قدمت بالا در گروه‌های ۱۱ تا ۱۵ و بیش از ۲۰ سال ساخت افزوده شده است.

بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده در تهران به تفکیک عمر بنا در اردیبهشت ماه ۱۴۰۱ حاکی از آن است که از مجموع ۱۰ هزار و ۴۹۰ واحد مسکونی معامله شده، واحد‌های تا پنج سال ساخت با سهم ۲۹.۶ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با وجود این، سهم مذکور در مقایسه با اردیبهشت ماه سال قبل از آن، حدود ۶.۱ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با قدمت بالا در گروه‌های ۱۱ تا ۱۵ و بیش از ۲۰ سال ساخت افزوده شده است. از سوی دیگر با توجه به اطلاعات جدول زیر، تعداد معاملات خانه های بالای بیست سال ساخت در اردیبهشت امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل، با رشد قابل توجه ۳۱۴ درصدی همراه بوده است.

 

در حالی که اولین ماه سال، میانگین قیمت هر متر خانه در منطقه یک تهران به عنوان گران‌ترین منطقه به رقم بیش از ۷۵ میلیون تومان رسیده بود، این رقم در اردیبهشت ماه با افت نسبت به ماه قبل، به بیش از ۷۴ میلیون تومان رسید. از سوی دیگر، میانگین قیمت در ارزان‌ترین منطقه تهران با افزایش همراه شده و به رقم بیش از ۱۸ میلیون تومان رسیده است؛ هرچند میانگین قیمت خانه در گران‌ترین و ارزان‌ترین منطقه تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل، به ترتیب ۲۳.۶ و ۵۳.۴ درصد رشد دارد.

 

همچنین توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اریبهشت ماه سال ۱۴۰۱ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۶ درصدی از کل معاملات، بیش‌ترین تعداد قرارداد‌های مبایعه‌نامه را از آن خود کرده است. همچنین مناطق ۱۰ و ۲ به ترتیب با اختصاص سهم‌های ۱۰ و ۹.۳ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده شهر تهران در دومین ماه سال ۱۴۰۱ نشان می‌دهد به لحاظ مساحت، واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، سهمی معادل ۵۵.۳ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. (این رقم در فروردین ماه امسال ۵۶.۳ درصد بود)

همچنین ۵۸.۸ درصد واحد‌های مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این ماه (۳۶  میلیون و ۳۵۰ هزار تومان) معامله شده و ۵۱.۳ درصد از معاملات نیز به واحد‌های مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از ۲.۵ میلیارد تومان اختصاص داشته است.

بر اساس اطلاعات منتشره توسط بانک مرکزی، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در تهران و کل مناطق شهری در اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۱ نشان دهنده رشد (به ترتیب) معادل ۴۶ و ۵۰.۶ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است. لازم به توضیح است، رشد ماهانه شاخص مزبور در اردیبهشت ماه در شهر تهران و کل مناطق شهری ۱.۹ و معادل ۲ درصد است.

 

علائم دریافتی از بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت، نشان‌دهنده تغییر فاز بازار مسکن در میانه بهار و خروج بازار اردیبهشت ماه از فازپساجهش است. به نقل از دنیای اقتصاد، مهم‌ترین دلیل این موضوع به فعال شدن بازیگردان قدیمی جهش ملکی یعنی تغییرات محسوس نرخ دلار مربوط می‌شود. در واقع علت رشد محسوس قیمت و حجم معاملات مسکن در این ماه پس از گذشت بیش از یک سال از ورود بازار مسکن به فاز پساجهش، به آرایش ارزی معامله گران بازار مسکن تهران در این ماه مربوط می‌شود. معامله گران بازار در واکنش به افزایش محسوس قیمت دلار، حجم خرید‌های سرمایه‌ای از بازار ملک را افزایش دادند. این رشد محسوس در قیمت دلار به عنوان متغیر برون زا یا نیروی خارجی اثرگذار بر بازار مسکن وارد عمل شده و نه تنها بر وضعیت قیمت‌ها که بر حجم معاملات مسکن در ماه میانی بهار اثر گذاشته است. در واقع بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه تحت‌ تاثیر شارژ ارزی و رشد انتظارات تورمی، با افزایش قیمت و افزایش تقاضای سرمایه‌ای مواجه شده است.

همان گونه که جهش در بازار مسکن شهر تهران در سال ۹۷ نیز تحت‌تاثیر افزایش ریسک‌های غیراقتصادی، رشد انتظارات تورمی و جهش ارزی آغاز شد، هم اکنون نیز یک بار دیگر و بعد از گذشت بیش از یک سال از ورود بازار ملک به فاز پساجهش، با مشاهده ردپای انتظارات تورمی ناشی از رشد قیمت دلار، بار دیگر متغیر برونزا و این عامل خارجی موثر بر بازار ملک فعال شده است.