مشکل مستاجران با «دستورالعمل» حل نمیشود؛ اراده حاکم بر قانون «موجر و مستاجر» را اصلاح کنید!
«اجاره نشینی و خوش نشینی» را بار‌ها شنیده ایم و در دوران کنونی گمان می‌شود این عبارات فاقد پیشینه بوده و به کنایه بیان شده، در حالی که اگر نگاهی به قوانین مرتبط با تدوین روابط موجر و مستاجر در گذشته تا کنون بیندازیم، خواهیم دید در دوره‌ای واقعا «اجاره نشین‌ها خوش نشین بودند»، اما به مروز زمان و با تغییر قوانین، این رابطه معکوس شد و روز به روز از خوش نشینی اجاره نشین‌ها کاسته شد و به زمان حال رسیدیم که متاسفانه واژه و عبارت مناسبی برای تشریح این اوضاع قابل گفتن نیست!به گزارش «تابناک»؛ پس از تدوین قانون مدنی در سال ۱۳۰۷ و حکومت برخی از قوانین آن بر روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۲۶ آیین نامه‌ای از سوی هیات دولت درمورد تشریح وظایف و تکالیف موجر و مستاجر تدوین شد. پس از آن در سال ۱۳۳۹ نخستین قانون خاص در مورد روابط موجر و مستاجر به تصویب مجلس رسید و برای نخستین بار حق تقدم و اولویت برای مستاجر ایجاد شد که این قانون به قانون روابط مالک و مستاجر در حقوق فرانسه بسیار نزدیک بود.
سپس در سال ۱۳۵۶ قانون جامع دیگری درباره روابط موجر و مستاجر تدوین شد که ویژگی‌های خاصی داشت و یکی از مهمترین ویژگی این قانون آن بود که «اصل بر استمرار رابطه استیجاری بعد از اتمام مدت اجاره» بود و برای تخلیه ملک مورد اجاره شرایط خاصی تعیین شده بود. این شرایط که در مواد ۱۴ و ۱۵ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ انعکاس یافته بود، پیش شرط‌های خاصی داشت که در اصل، قدرت و توان موجر را برای درخواست تخلیه و خاتمه قرارداد با مستاجر محدود کرده و کاهش داده بود و حتی برای افزایش اجاره بها مدت سه ساله تعیین شده بود که در محدوده خاصی، امکان افزایش اجاره بها وجود داشت؛ اما به طور مشخص و از پیش تعیین شده.
همین امر موجب شده بود که در آن سال‌ها در بسیاری از دعاوی موجر‌ها به دنبال مستاجر‌ها باشند و به دلیل نگاه حمایتی قانونی، مستاجرین از توان اجاره و انتخاب بالایی برخوردار بودند. اما این قانون هم دارای ایراداتی بود و بالاخره پس از پیروزی انقلاب و در سال ۱۳۷۶ و پس از اصلاحیه سال ۱۳۶۲، قانون موجر و مستاجری تدوین شد که تا زمان حال هم بر روابط مورد اجاره حاکم است.
در این قانون، بر خلاف قانون سال ۱۳۵۶ انقضای مدت اجاره سالانه و بدون پیش شرط‌هایی ممکن شد و در اصل آن نگاه حمایتی از مستاجرین پایان یافت و به بهانه توجه به حقوق مالکیتی موجرین و خدشه‌ای که به آن به سبب قوانین پیش‌بینی شده وارد گشته، به صورت ضمنی این مالکین بودند که از حمایت قانونی برخوردار شدند؛ مثلا در قانون مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ امکان اعمال تخلیه برای موجر پس از ایجاد حق، با تقدیم دادخواست و رسیدگی قضایی و دادرسی به معنای خاص کلمه است. در حالی که در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ تخلیه ملک صرفاً با درخواست و تقاضای موجر در اسناد عادی طبق فرم مخصوص با مراجعه به شورای حل اختلاف و اخذ دستور تخلیه، و در اسناد رسمی از طریق دفترخانه و بدون نیاز به انجام مراحل پیچیده دادرسی، محقق می‌شود و این یکی از امتیازات خاص قانون سال ۱۳۷۶ برای مؤجر است.
یا در قانون سال ۱۳۵۶ شروطی که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون سال ۱۳۵۶ اتخاذ کنند پس از اثبات در محکمه باطل و بلااثر است، اما در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ یکی از اصول حاکم بر روابط استیجاری شروط مورد توافق طرفین است.
همچنین در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ رابطه استیجاری تقریباً دائمی فرض شده و بنابراین مؤجر به صرف انقضای مدت حق تخلیه ملک را نداشته بلکه تخلیه محل استیجاری تابع تحقق شرایط خاصی مانند افراط و تفریط مستأجر است، اما در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ به محض انقضای مدت و به صرف تقاضای مؤجر، مورد اجاره تخلیه می‌شود.
با نگاه به تفاوت‌های این دو قانون باید بیان داشت که ریشه بسیاری از مشکلات کنونی در ارتباط با روابط موجر و مستاجر به نحوه تدوین و نگاه حاکم بر قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ برمی گردد و قطعا درد بزرگ بسیاری از مستاجران با دستورالعملی‌های بدون ضمانت اجرا و بدون پشتوانه قانونی ـ که طی روز‌های اخیر بیان شده ـ درمان نخواهد شد و درمان این درد به نگاه و همت بلندی محتاج است.
باید توجه داشت، یکی از اصول مهم قانونگذاری، صریح و روشن بودن و تعیین ضمانت اجرا برای متون قانونی هست که متاسفانه تمامی راه حل‌های سال‌های اخیر و به خصوص دستورالعمل اخیر درباره کنترل اجاره بهای مسکن، فاقد این ویژگی‌ها بوده و صورت ابتر و غیرقابل اجرا بیان شده اند.
وقتی این را بخوانیم که معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی پس از سخنان رییس جمهور از مستاجرینی صحبت به میان آورد که شامل این دستورالعمل نشده و غیر مشخص شرایطی را اعلام می‌دارد، بیشتر متوجه خواهیم شد که دستورالعمل تعیین اجباری اجاره بها در مقام عمل با ایرادت فراوانی مواجه خواهد شد.
وی می‌گوید، اگر مستاجری در دوران قرارداد فعلی به تعهداتش عمل نکرده باشد، به نحوی که باعث ضرر و زیان مالک شده باشد، مشمول مصوبه جدید قرار نمی‌گیرد و باید ملک را تخلیه کند. بعضی از مالکین این سوال را دارند که ما مستاجر بد داریم و شما از تمدید اجباری قرارداد‌ها صحبت می‌کنید. اگر مستاجری به تعهداتش عمل نکرده باشد، با رای قضایی، مشمول تخلیه بوده و شامل این مصوبه نمیشود.
البته بر همین سخنان این انتقاد وارد است که مصادیق ضرر و زیان و مستاجر بد، قانونی و صریح احصا نشده و همین میتواند محل اختلاف و سوء استفاده برخی از مالکین شود. به هرحال، بر اساس آنچه بیان شد، باید توجه داشت که درد بزرگ مستاجران در زمان پر تلاطم فعلی با چنین دستورالعمل‌های غیر شفاف و بدون ضمانت اجرا، درمان نشده و حتی شاید آنها را بیش از گذشته ناامید کرده باشد، چون به این تصور ایمان آورده اند که واقعا هیچ راه حل و اراده‌ای برای رفع مشکل آنان وجود ندارد! و در اصل تا اراده حاکم بر این قانون اصلاح نشود و نگاه حمایتی به مستاجران برنگردد، هیچ تغییر محسوسی در اوضاع مستاجران پدید نخواهد آمد و همچنان مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای روز به روز قله‌های تازه‌ای را در اجاره بها فتح خواهد کرد.
راه حل مشکل مسکن هم در رابطه با قیمت و هم اجاره پر شدن 2 میلیون خانه خالی در کشور از طریق گرفتن مالیات های بسیار سنگین و موثر است 
| 
جناب روحانی جنایات مسولان کشور آیا میدانید ،؟
که سهم کرایه خانه از میزان درآمد هر خانوار تقریبا و متوسط ۷۵ درصد درآمد خانوار است؟
مگر درآمد و حقوق کارگران و کارمندان که مستاجر هستند
در سال جاری چند درصد ، افزایش یافته است؟؟؟
که جناب رئیس جمهور دستور فرمودند !!!؟؟؟
تا مالکین امسال فقط از مستاجران تنها ۲۵ درصد افزایش کرایه خانه سالیانه مطالبه کنند ،؟؟
اولا مستاجران از کجا بیاورند و بپردازند ؟
ثانیا وقتی خود دولت نرخ اکثر اقلام خوراکی و خدماتی را نتوانستهکنترل کند
و بیش از ۵۰ درصد به نسبت سال گذشته افزایش داشته است
آن مالکی که اکثرا از محل همان کرایه خانه ، زندگی میکند
و با کمک خروجش است چگونه میتواند بر خلاف افزایش قیمت تمام اقلام ، او بیش از ۲۵ درصد گران نکند ؟
| مشکل بی ارزش شدن پول هست اجارهها بالا نرفته | می دانید آن 2 میلیون خانه خالی مال چه کسانی است؟ و اجاره خانه هایشان چند است؟ 
| چه ربطی داره مگه کره شمالیه من خودم شاید بخوام بیام در خونه خودم ساکن بشم چرا باید به زور خونه اجاره بدم به مستاجری که پس فردا با هزار بدبختی بتونم‌خونمو پس بگیرمالان اگه اینجوری هر کس هم ماشین داره باید ماشینشو بده بقیه سوار بشن! زحمت کشیدم ازدواج نکردم خونه خریدم نمیخوامم اجارش بدم چون فعلا با پدر و مادر بیمارم زندگی میکنم از آنها نگهداری میکنم | دولت هنوز نتوانسته خانه های مسکن مهر پردیس را تحویل دهد کسانی که قرار بوده تنها ۱۵ میلیون تومان بپردازند و خانه های خود را ۵ سال پیش بگیرند
هنوز با دادن بیش از ۴۲ میلیون تومان به دولت
نتوانستند خانه های خود را تحویل بگیرند
قانون ظالمانه سال 1376 را باطل کنید قطعا و 100 درصد موضوع اجاره حل و فصل میگردد در قانون سال 1356 یک نکته مهم وجود داشت و انهم این بود که رییس حوزه قضایی میتوانست با تعیین قیمت کارشناسی توسط کارشناس رسمی املاک خالی را به اجاره دهد و این مهم در قانون سال 1376 لغو شد که همین باعث وجود پدیده 2500000 خانه خالی شده- | به نظرت کیا این قانونو حذف کردن؟بی شک خود قانون گذارها! اما چرا ؟
خدا میدونه
همه چیز به نفع مستاجر و به ضرر موجر...واقعا موجر چه گناهی کرده که خانه خریده یا ساخته. موجر هم حقی دارد و مستأجری کی کرایه ماهانه را با هزار منت پرداخت می کنند چرا باید بتواند بازهم در ملک بماند. حق مالکیت و نحوه استفاده ملک مثل حقوق اولیه دیگر غیر قابل تغییر است. چطور نانوایی ها یا بنزین می شود ولی در مورد خانه که همه چیز اشکار است و پلاک به پلاک خانه ها در سیستم است نمی شود؟ در مورد دلار شاید کامل نشود اجرا کرد چون دلار را می شود دستی خرید و فروش کرد ولی ماشینی که پلاک دارد و یا خانه اگر خواسته باشند به راحتی می توانند کنترل کنند هیچ بخشی از اقتصاد با دستورالعمل حل نمیشود البته اگر علم اقتصاد رو قبول بفرمایید | حل مشکل خانه های خالی ارتباط زیادی با علم اقتصاد ندارد عامل اصلی تمام این مشکلات کاهش روزانه ارزش پول است و دولت مقصر اصلی این تورم است اما دولت با زیرکی دلال، سلطان، مافیا، حالا هم صاحبخانه‌ها را مقصر این وضعیت معرفی می کند 
| قطعا صاحبخانه های مقصر نیستند اما بیش از ۹۰ درصد مالکان بسیار دندان گرد هستند و حاضر نیستند کمترین فشاری را تحمل کنند و هر فشاری به آنها وارد می شود می خواهند آن فشار را به مستاجر منتقل کنند تنها راه ساماندهی بازار مسکن خودرو و طلا و ارز اخذ مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ 70 الی 80 درصد از معاملات مکرر غیر مصرفی مثل تمام دنیا است مثلا المان از سود فروش مسکن دوم 50 درصد مالیات می گیرند ولی با توجه به تعارض منافع نمایندگان و مدیران ارشد دولت با منافع ملت به مدت دو سال است که در دست بررسی می باشد و تا منافع بعضی ها تامین نشود تصویب و اجرا نمی شود ان شا الله حرف نمایندگان جدید حرف باشد و با تصویب فوری و درست این طرح باعث قطع دست دلالان از بازار مسکن و سایر بازارها که 70 درصد معاملات را انجام می دهند شوند و نقدینگی به سمت تولید و بورس هدایت گردد و پس از ان سود بانکی نیز کاهش یابد | دقیقا همینطور است چون عمده بساز بندازها وابسته به مسئولان هستند هیچوقت قوانین مالیاتی در مورد مسکن اجرا نمی شود | وقتی شخصی که مستاجره میره مجلس بعد از چهارسال صاجب 8 دستگاه اپارتمانه معلومه قانون به چه نحوه تنظیم میشه ظاهر سیاست اقتصادی دولت تدبیر وامید صرفا «دستور» و « اقتصاد دستوری» است وبرای همینه که عملا درهفت سال گذشته هیچ دستاوردی نداشته !!! | هیچ راه حل فوتی فوری وجود ندارد فقط باید خانه های خالی یا فروخته شود یا اجاره داده شود 
مستاجرا یک جا میشینند پول شارژ ساختمون رو به زور میدن. اگه آسیبی به راهرو یا جایی از خونه بزنند با بی تفاوتی از کنارش رد میشن. بعد شما همش به نفعشون میخواید قاعده و قانون درست کنید؟ اول مستاجر رو کاملا تفهیم کنید که خونه صاحبخونه رو مثل خونه خودش بدونه بعد برید سراغ چیزای دیگه. | پول پیش های نجومی و کرایه های نجومی که می گیرید را نمی بینی پول شارژ را می بینی؟؟؟؟ | کی همچین چیزی گفته مالکا تا دینار اخرشو از مستاجر بدبخت میگیرن پس این پولهای نجومی که ابتدا از مستاجر بینوا بعنوان ودیعه گرفته میشه پس چیه؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟ قیمت دلار از سال 92 تا الان 6 برابر شده است اما قیمت مسکن 3 برابر هم نشده است موجران در این 6 سال نصف ثرونشان را از دست دادند و مستاحرین با فروش خانه و خرید دلار ثرونشان 2 برابر شد مستاحری همان خوش نشینی است قیمت یک شیر آب یا یک سینک با اجاره یک ماه برابر است اگر دولت واقعا به فکر اقشار ضعیف است جلوی ضعیف شدن پول ملی را یگیرذ | اگر بنا باشد دولت و ملت در گران کردن با هم مسابقه بگذارند که بزودی کار به نابودی ملت و مملکت خواهد رسید. | خونه ها الان از 500 درصد به بالا قیمتشون رشد پیدا کرده خونه متری 2 میلیون شده متری 30 میلیون کجا چنین سود هنگفتی نصیب کسی میشه؟؟؟؟؟؟؟؟؟ | مطمئنی ایران زندگی میکنی؟ تهران قیمت مسکن حداقل شش برابر شده