مشکل مستاجران با «دستورالعمل» حل نمی‌شود؛ اراده حاکم بر قانون «موجر و مستاجر» را اصلاح کنید!

«اجاره نشینی و خوش نشینی» را بار‌ها شنیده ایم و در دوران کنونی گمان می‌شود این عبارات فاقد پیشینه بوده و به کنایه بیان شده، در حالی که اگر نگاهی به قوانین مرتبط با تدوین روابط موجر و مستاجر در گذشته تا کنون بیندازیم، خواهیم دید در دوره‌ای واقعا «اجاره نشین‌ها خوش نشین بودند»، اما به مروز زمان و با تغییر قوانین، این رابطه معکوس شد.

کد خبر: ۹۸۷۳۲۴

تاریخ: ۰۹ تير ۱۳۹۹ - ۱۵:۱۰

«اجاره نشینی و خوش نشینی» را بار‌ها شنیده ایم و در دوران کنونی گمان می‌شود این عبارات فاقد پیشینه بوده و به کنایه بیان شده، در حالی که اگر نگاهی به قوانین مرتبط با تدوین روابط موجر و مستاجر در گذشته تا کنون بیندازیم، خواهیم دید در دوره‌ای واقعا «اجاره نشین‌ها خوش نشین بودند»، اما به مروز زمان و با تغییر قوانین، این رابطه معکوس شد و روز به روز از خوش نشینی اجاره نشین‌ها کاسته شد و به زمان حال رسیدیم که متاسفانه واژه و عبارت مناسبی برای تشریح این اوضاع قابل گفتن نیست!

به گزارش «تابناک»؛ پس از تدوین قانون مدنی در سال ۱۳۰۷ و حکومت برخی از قوانین آن بر روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۲۶ آیین نامه‌ای از سوی هیات دولت درمورد تشریح وظایف و تکالیف موجر و مستاجر تدوین شد. پس از آن در سال ۱۳۳۹ نخستین قانون خاص در مورد روابط موجر و مستاجر به تصویب مجلس رسید و برای نخستین بار حق تقدم و اولویت برای مستاجر ایجاد شد که این قانون به قانون روابط مالک و مستاجر در حقوق فرانسه بسیار نزدیک بود.

سپس در سال ۱۳۵۶ قانون جامع دیگری درباره روابط موجر و مستاجر تدوین شد که ویژگی‌های خاصی داشت و یکی از مهمترین ویژگی این قانون آن بود که «اصل بر استمرار رابطه استیجاری بعد از اتمام مدت اجاره» بود و برای تخلیه ملک مورد اجاره شرایط خاصی تعیین شده بود. این شرایط که در مواد ۱۴ و ۱۵ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ انعکاس یافته بود، پیش شرط‌های خاصی داشت که در اصل، قدرت و توان موجر را برای درخواست تخلیه و خاتمه قرارداد با مستاجر محدود کرده و کاهش داده بود و حتی برای افزایش اجاره بها مدت سه ساله تعیین شده بود که در محدوده خاصی، امکان افزایش اجاره بها وجود داشت؛ اما به طور مشخص و از پیش تعیین شده.

همین امر موجب شده بود که در آن سال‌ها در بسیاری از دعاوی موجر‌ها به دنبال مستاجر‌ها باشند و به دلیل نگاه حمایتی قانونی، مستاجرین از توان اجاره و انتخاب بالایی برخوردار بودند. اما این قانون هم دارای ایراداتی بود و بالاخره پس از پیروزی انقلاب و در سال ۱۳۷۶ و پس از اصلاحیه سال ۱۳۶۲، قانون موجر و مستاجری تدوین شد که تا زمان حال هم بر روابط مورد اجاره حاکم است.

در این قانون، بر خلاف قانون سال ۱۳۵۶ انقضای مدت اجاره سالانه و بدون پیش شرط‌هایی ممکن شد و در اصل آن نگاه حمایتی از مستاجرین پایان یافت و به بهانه توجه به حقوق مالکیتی موجرین و خدشه‌ای که به آن به سبب قوانین پیش‌بینی شده وارد گشته، به صورت ضمنی این مالکین بودند که از حمایت قانونی برخوردار شدند؛ مثلا در قانون مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ امکان اعمال تخلیه برای موجر پس از ایجاد حق، با تقدیم دادخواست و رسیدگی قضایی و دادرسی به معنای خاص کلمه است. در حالی که در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ تخلیه ملک صرفاً با درخواست و تقاضای موجر در اسناد عادی طبق فرم مخصوص با مراجعه به شورای حل اختلاف و اخذ دستور تخلیه، و در اسناد رسمی از طریق دفترخانه و بدون نیاز به انجام مراحل پیچیده دادرسی، محقق می‌شود و این یکی از امتیازات خاص قانون سال ۱۳۷۶ برای مؤجر است.

یا در قانون سال ۱۳۵۶ شروطی که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون سال ۱۳۵۶ اتخاذ کنند پس از اثبات در محکمه باطل و بلااثر است، اما در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ یکی از اصول حاکم بر روابط استیجاری شروط مورد توافق طرفین است.

همچنین در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ رابطه استیجاری تقریباً دائمی فرض شده و بنابراین مؤجر به صرف انقضای مدت حق تخلیه ملک را نداشته بلکه تخلیه محل استیجاری تابع تحقق شرایط خاصی مانند افراط و تفریط مستأجر است، اما در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ به محض انقضای مدت و به صرف تقاضای مؤجر، مورد اجاره تخلیه می‌شود.

با نگاه به تفاوت‌های این دو قانون باید بیان داشت که ریشه بسیاری از مشکلات کنونی در ارتباط با روابط موجر و مستاجر به نحوه تدوین و نگاه حاکم بر قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ برمی گردد و قطعا درد بزرگ بسیاری از مستاجران با دستورالعملی‌های بدون ضمانت اجرا و بدون پشتوانه قانونی ـ که طی روز‌های اخیر بیان شده ـ درمان نخواهد شد و درمان این درد به نگاه و همت بلندی محتاج است.

باید توجه داشت، یکی از اصول مهم قانونگذاری، صریح و روشن بودن و تعیین ضمانت اجرا برای متون قانونی هست که متاسفانه تمامی راه حل‌های سال‌های اخیر و به خصوص دستورالعمل اخیر درباره کنترل اجاره بهای مسکن، فاقد این ویژگی‌ها بوده و صورت ابتر و غیرقابل اجرا بیان شده اند.

وقتی این را بخوانیم که معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی پس از سخنان رییس جمهور از مستاجرینی صحبت به میان آورد که شامل این دستورالعمل نشده و غیر مشخص شرایطی را اعلام می‌دارد، بیشتر متوجه خواهیم شد که دستورالعمل تعیین اجباری اجاره بها در مقام عمل با ایرادت فراوانی مواجه خواهد شد.

وی می‌گوید، اگر مستاجری در دوران قرارداد فعلی به تعهداتش عمل نکرده باشد، به نحوی که باعث ضرر و زیان مالک شده باشد، مشمول مصوبه جدید قرار نمی‌گیرد و باید ملک را تخلیه کند. بعضی از مالکین این سوال را دارند که ما مستاجر بد داریم و شما از تمدید اجباری قرارداد‌ها صحبت می‌کنید. اگر مستاجری به تعهداتش عمل نکرده باشد، با رای قضایی، مشمول تخلیه بوده و شامل این مصوبه نمی‌شود.

البته بر همین سخنان این انتقاد وارد است که مصادیق ضرر و زیان و مستاجر بد، قانونی و صریح احصا نشده و همین میتواند محل اختلاف و سوء استفاده برخی از مالکین شود. به هرحال، بر اساس آنچه بیان شد، باید توجه داشت که درد بزرگ مستاجران در زمان پر تلاطم فعلی با چنین دستورالعمل‌های غیر شفاف و بدون ضمانت اجرا، درمان نشده و حتی شاید آن‌ها را بیش از گذشته ناامید کرده باشد، چون به این تصور ایمان آورده اند که واقعا هیچ راه حل و اراده‌ای برای رفع مشکل آنان وجود ندارد! و در اصل تا اراده حاکم بر این قانون اصلاح نشود و نگاه حمایتی به مستاجران برنگردد، هیچ تغییر محسوسی در اوضاع مستاجران پدید نخواهد آمد و همچنان مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای روز به روز قله‌های تازه‌ای را در اجاره بها فتح خواهد کرد.