طلوع اختلاف قدیمی «سرقفلی یا حق کسب و پیشه» با غروب پلاسکو

«رئیس بنیاد مستضعفان: مالک اصلی هستیم، پلاسکو را دو ساله بازسازی می‌کنیم کسبه: ما تنها صاحب سرقفلی بودیم و مستأجر بنیاد/حقوق مستاجران پلاسکو از بین نمی رود/ قانون صریحی درباره حقوق مستاجران پلاسکو وجود ندارد و هیچ کس نمی‌تواند مالک را مجبور به بازسازی کند.» همه این ها اخباری بود که با فرو ریختن ساختمان پلاسکو منتشر و باعث رو آمدن گلایه قدیمی کسبه و اهل بازار و اختلاف میان حقوقدانان شد.

به گزارش «تابناک»؛ بررسی قوانین موضوعه مرتبط با سرقفلی به جهات مشابهت های بسیار، با قوانین و مقررات مرتبط با حق کسب و پیشه قرین شده و همین شباهت ها به رغم نقاط افتراق، باعث پدید آمدن اختلافات حقوقی بسیاری شده، به گونه ای که همین اختلاف پس از حادثه پلاسکو به خوبی نمایان شد. برخی صاحبان پلاسکو را دارای حق کسب و پیشه می دانستند و برخی دیگر دارای سرقفلی که به تبع آن نسخه های آنان برای احقاق کسبه پلاسکو متفاوت بود.

همچنین اگر آمار موجود در بازار نقل و انتقال املاک تجاری و آمار ابراهیم درستی، نایب رئیس اتاق اصناف مبنی بر اینکه حدود 80 درصد کسبه بازار یا صاحب سرقفلی هستند و یا مستأجر را در برابر خود قرار می دهیم، در خواهیم یافت که این اختلاف و فقدان نظر صریح و یکسان، ممکن است باعث از بین رفتن حق و حقوق بسیاری از کسبه شود و به همین دلایل، بازخوانی این اختلاف قدیمی مورد توجه قرار می گیرد.

سرقفلی و حق کسب و پیشه قابل تفکیک نیستند

ناصر چوبدار وکیل دادگستری با اشاره به موضوع سرقفلی در حقوق ایران گفت: مبحث سرقفلی در قوانین مالک و مستأجر قابل بررسی است؛ یعنی بدون وجود رابطه استیجاری مبحث سرقفلی محقق نمی شود. روابط مالک و مستأجر در همه جوامع بسیار حساس است و به همین دلیل قانونگذار در تصویب قوانین مالک و مستأجر حساسیت نشان داده است. به عنوان مثال ما در باب اجاره در قانون مدنی فصل مفصلی را داریم که عقد اجاره، عقد لازم است اما به رغم وجود باب اجاره در قانون مدنی، می بینیم که قوانین خاصی هم در این زمینه قبل و بعد از انقلاب به تصویب رسیده است.

وی تأکید کرد: مهمترین قانون مربوط به روابط مالک و مستأجر که قبل از انقلاب به تصویب رسیده، قانون سال 1356 است که قانون دقیق و حساب شده‌ای است و این قانون شامل محل های مسکونی و کسب و پیشه است. با بررسی این قانون متوجه نقشی که کسب و پیشه در اقتصاد دارد می شویم، به گونه ای که این قانون خاص روابط مالک و مستأجر را از نظر کسب و پیشه و کاسبی بررسی کرده، به شکلی که حقوق قانونی و شرعی کسب در معرض تضییع قرار نگیرد؛ لذا از نتایج این قانون در باب کسب و پیشه، سرقفلی تعیین شده است.

وی اظهار کرد: سرقفلی عنوان متعارفی است و برخی حقوقدانان قائل به تفکیک هستند و برخی حقوقدانان بر این باورند که سرقفلی با کسب و پیشه تفاوت هایی دارد، اما من قائل به تفکیک نیستم، زیرا قانون مصوب سال ۵۶، به شکلی مورد عنایت قانونگذار قرار گرفته که اگر احیانا به هر دلیل پس از پایان مدت اجاره، مالک در مقام تخلیه بر بیاید، باید شرایط قانونی اش احراز شود، زیرا صرف مدت اجاره در واحدهای کسب و پیشه از مواردی نیست که مالک بتواند درخواست تخلیه بدهد بلکه محقق شدن شرایط دیگر را در نظر گرفته اند که اگر آن شرایط محقق شود مالک می‌تواند با پرداخت سرقفلی به مستأجر محل مورد اجاره را تخلیه کند یا در بعضی از موارد بدون پرداخت سرقفلی این امر انجام شود که آن هم شرایط خاص خود را دارد.

چوبدار ادامه داد: اگر مستأجر تغییراتی در واحد اجاره ایجاد کند که خلاف قرارداد اجاره است، ‌در این صورت مالک می‌تواند تقاضای تخلیه کند و در صورت اثبات امر در دادگاه صالح، آن واحد تخلیه می‌شود بدون اینکه سرقفلی به مستأجر تعلق گیرد یا اگر یک کاسبی، حق واگذاری مغازه خودش را در قرارداد فیمابین نداشته باشد. در این جا اگر مالک بخواهد تخلف از شرط کرده و مستأجر را بیرون کند، پس از اثبات امر در دادگاه صالح و جلب نظر کارشناس میزان سرقفلی مشخص می‌شود و نصف سرقفلی تعیین شده توسط کارشناس به مستأجر یا متصرف تعلق می گیرد و مالک باید حق سرقفلی را بپردازد تا مورد اجاره تخلیه شود.

وی ادامه داد: در ماده ۳۰ قانون سال ۵۶ اعلام شده که کلیه طرق مستقیم و غیر مستقیم که طرفین برای فرار از مقررات این قانون اتخاذ کنند «کان لم یکن » تلقی می‌شود؛ یعنی قانونگذار آنقدر حواسش جمع بوده که ممکن است مالکی یک واحد کسبی را در اختیار کسی قرار دهد ولی اجاره نامه ای تنظیم نکند و یا مستأجر به رغم اینکه حق واگذاری به غیر نداشته، آن را به دیگری واگذار کند و سندی دست آن فردی که به این امر واگذار کرده ندهد که این موارد در ماده ۳۰ قانون ۵۶ آمده است.


این وکیل دادگستری بیان کرد: قانون سال ۵۶ اجرا می شد و خوب هم بود تا اینکه در سال ۶۲ بحث واحدهای مسکونی مسأله ساز شد؛ به این معنا که واحدهای مسکونی به محض انقضای مدت قابل تخلیه بودند و یا طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی زمانی که مدت اجاره منقضی شود مالک می‌تواند تقاضای تخلیه کند، برای این که این مسأله حل شود، قانونی را در سال ۶۲ تصویب کردند و موضوع عسر و حرج مستأجر را پیش بینی کردند. به این معنا که اگر مالک برای واحد مسکونی بعد از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه می کرد و اگر مستأجر اثبات می کرد که معسر است، ‌دادگاه به آن مستأجر ۶ ماه تا یک سال مهلت می داد (علی رغم مخالفت مالک). این مسأله بسیار حاد بود تا اینکه قانونگذار برای اینکه این مسأله را حل کند، ‌قانون سال ۶۲ را فقط مختص اماکن مسکونی به تصویب رساند که شامل اماکن کسب و پیشه نمی شد و همچنان همان قانون سال ۵۶ حاکمیت داشت.

وی اضافه کرد:‌ قانون سال ۶۲ به رغم مشکلات ادامه پیدا کرد تا این که در سال ۷۶ قانونگذار قانون جامع تری را به تصویب رساند که هم شامل اماکن کسب و پیشه و هم اماکن مسکونی می شد و در ارتباط با رابطه استیجاری گفته که قانون مدنی می گوید به محض انقضای مهلت مالک می‌تواند درخواست تخلیه بدهد و برای تسهیل مسأله برای مالکین و مستاجرین، پیش بینی کرد که اگر ذیل قرارداد اجاره که شامل قانون ۱۳۷۶ است، ‌دو شاهد آن را امضا کرده باشند از طریق شورای حل اختلاف می توان دستور تخلیه را گرفت.

این وکیل دادگستری خاطرنشان کرد: قانونگذار در مورد اماکن کسب و پیشه نیز در قانون سال ۷۶ تعیین تکلیف کرد و گفت، سرقفلی زمانی قابل پرداخت است که مستأجر به مالک ودیعه پرداخت کرده باشد و در صورت انقضای مهلت اجاره، مالک می‌تواند دستور تخلیه دهد، با پرداخت همان مبلغی که به عنوان سرقفلی در اختیار موجر قرار داده است البته با جلب نظر کارشناس. ناگفته نماند این قانون شامل قراردادهایی می‌شود که بعد از سال ۷۶ منعقد شده است.

چوبدار تأکید کرد:‌ به نظرم قانون سال ۱۳۵۶ قانون بهتری است؛ هم نسبت به مالک و هم مستأجر و بسیار جامع تر است و با اوضاع و احوال و شرایط اقتصادی و بازار کنونی ما بیشتر همخوانی دارد؛ زیرا قانون سال ۱۳۷۶ بیشتر مربوط به اماکن مسکونی است و ربطی به سرقفلی ندارد، لذا ‌بهتر بود قانون سال ۵۶ را با شرایط روز تطبیق می دادند تا این که بخواهند قانون جدیدی را تصویب کنند.
اما بر خلاف چوبدار، بهمن کشاورز معتقد است که این دو موضوع کاملا جدا و قابل تفکیک هستند. بهمن کشاورز با بیان اینکه بعضی‌ها دو کلمه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را مترادف پنداشته‌اند، اظهار کرد: این استنباط درست نیست. حق کسب و پیشه و تجارت مفهومی است که از حقوق غربی و از زمان دکتر می لیس پو، مشاور وزارت دارایی ایران به نظام اقتصادی و قضایی ما وارد شده و عبارت است از حقی که به محض انعقاد عقد اجاره محل کسب، ایجاد آن برای مستأجر آغاز می‌شود؛ خواه در ابتدای اجاره، علاوه بر اجاره بهای ماهانه و سالانه چیزی به موجر پرداخته یا نپرداخته باشد.

رئیس اتحادیه سراسری کانون وکلای دادگستری ایران (اسکودا) ادامه داد: البته اگر کسی در آغاز اجاره برای اجاره کردن ملک خالی پولی علاوه بر اجاره بها به موجر بدهد - که این پول را عرفاً سرقفلی می‌نامیدند و می‌نامند- حق کسب و پیشه و تجارتی که برای این مستأجر ایجاد می‌شود بیشتر از مبلغی است که اگر این پول را نپرداخته بود، برای او ایجاد می‌شد.

وی با اشاره به اینکه باید توجه شود که سرقفلی پیش از سال 1376 جایگاهی در قوانین ما نداشته است، خاطرنشان کرد: آنچه وجود داشته فقط حق کسب و پیشه و تجارت بوده است. ضمناً پیش از سال 1376 این امکان وجود داشت که محلی که تجاری نیست - یعنی پروانه ساختمان و گواهی پایان کار مربوط به محل تجارتی نیست - برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شود و در این حالت به این محل در موقع تخلیه حق کسب و پیشه و تجارت تعلق می‌گرفت.

کشاورز با بیان اینکه سرقفلی حقی است که از 1376 به بعد در صورتی که فردی محل تجاری را از موجر و صاحب ملک اجاره کند و در ابتدای اجاره به موجر سرقفلی بپردازد، در انقضای مدت اجاره به قیمت روز به مستأجر تعلق می‌گیرد، ادامه داد: به عبارت دیگر اولاً اگر محل تجاری نباشد یعنی پایان کار و پروانه برای محل تجاری صادر نشده باشد و ثانیاً اگر مستأجر در آغاز اجاره پولی به عنوان سرقفلی به موجر نپردازد با پایان مدت اجاره، مستأجر باید محل را تخلیه کند و برود و هیچ حقی هم به او تعلق نمی‌گیرد.رئیس اتحادیه سراسری کانون وکلای دادگستری ایران (اسکودا) اضافه کرد: حال آنکه پیش از 1376 و در محل‌های کسب و کاری که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 بودند، اصولاً امکان تخلیه ملک به علت انقضای مدت وجود نداشت و باید یکی از موجبات تخلیه طبق مواد 14 یا 15 یا 19 قانون اخیر وجود می‌داشت.

وی نکته قابل ملاحظه در رابطه با سرقفلی را این دانست که اگر کسی محلی را قبل از سال 1376 و در زمان حاکمیت قانون سال 1356 برای کسب و کار، اجاره کرده باشد و سپس آن را بعد از 1376، با رضایت موجر و صاحب ملک یا با اجازه دادگاه به دیگری منتقل کند، فرد جدید مالک حق کسب و پیشه و تجارت خواهد بود و روابط موجر و مستأجر اگرچه بعد از سال 1376 ادامه پیدا کرده است، مشمول قانون مصوب 1356 خواهد بود.

کشاورز اضافه کرد: به طور خلاصه باید گفت از نظر قانونی ما پیش از سال 1376 چیزی به نام سرقفلی نداشتیم و بعد از سال 1376 هم چیزی به اسم حق کسب و پیشه و تجارت نداریم (جز در موردی که گفته شد یا همان انتقال حقوق مستأجر سابق به جدید).

رئیس اتحادیه سراسری کانون‌های وکلای دادگستری ایران با اشاره به اینکه در مواردی که مورد اجاره به جهتی از بین برود حسب مورد حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی مستأجر (درصورت وجود) به قوت خود باقی خواهد بود، اظهار کرد: این که مستأجر چگونه باید به حق خود برسد تابعی است از وضعیت موجود و عوامل محیط در قضیه که در پلاسکو همه حق کسب و پیشه داشته‌اند و این حق برای آنها باقی است.

کشاورز در پایان با بیان اینکه حق سرقفلی در کشورهای دیگر نیز وجود دارد، گفت: این حق در فرانسه به شکل Fond Comerce و در انگلستان و آمریکا به عنوان Key money یا Good will وجود دارد، اما شرایط تحقق و تعلق و انتقال آن با ضوابط و قوانین ما تفاوت‌هایی دارد.