حباب بازار مسکن ایران تخلیه شد؟

المانیتور با اشاره افت ۱۴.۳ درصدی قیمت مسکن در ایران طی سال گذشته نوشت: این کاهش تا حدی ناشی از ترکیدن حبابی بود که بین سال های ۲۰۰۵ تا ۲۰۱۲ ایجاد شده بود و سوال اینجاست که آیا امسال نیز قیمت مسکن کاهش می‌یابد؟

به گزارش خبرگزاری تسنیم، المانیتور طی گزارشی نوشت: بخش های خانه سازی و ساخت و ساز هم از نظر ایجاد فرصت های شغلی و هم از جهت ترکیب حضور سرمایه، برای اقتصاد ایران از اهمیت قابل توجهی برخوردارند.

سلامت بخش ساخت و ساز که حدود 5 درصد تولید ناخالص داخلی کشور را به خود اختصاص می دهد، یکی از شاخص های چشم انداز کلی اقتصاد کشور به شمار می رود. اما تغییرات اخیر در قیمت املاک موجب افت سرمایه گذاری در این بخش مهم شده و به خصوص با توجه به این واقعیت که توافق احتمالی هسته ای می تواند مسیر را برای یک حرکت اقتصادی نو در ایران هموار سازد، تردیدهایی را در مورد آینده چنین سرمایه گذاری هایی به وجود آورده است.

از نظر تاریخی، سرمایه گذاری در بخش مسکن یک استراتژی بدون خطر در اقتصاد ایران محسوب می شده است. به دلیل افزایش تقاضا و گرایش به سمت سرمایه گذاری در دارایی های قابل لمس، بازار املاک در ایران تا سال 2012، یک سود تضمین شده را برای سرمایه گذاران ترسیم می کرد. با این حال، از تابستان 2013، یک کاهش واقعی بی سابقه در قیمت مسکن تجربه شد. بر اساس آمارهای رسمی، قیمت مسکن در 12 ماه منتهی به 20 مارس، 14.3 درصد کاهش داشت.

تحلیل دقیق این پدیده نشان می دهد که بیشترین کاهش در تهران اتفاق افتاده است. در بین مناطق بیرون از استان تهران، 14 استان شاهد کاهش قیمت ها بودند، در حالی که 15 استان افزایش قیمت را تجربه کردند. در داخل استان تهران، هرچند پایتخت شاهد کاهش کلی قیمت بود، اما برخی مناطق اطراف تهران شاهد افزایش بودند. این نشان دهنده موثر بودن مهاجرت های داخلی در این تغییر قیمت هاست.

کاهش قیمت فعلی تا حدی ناشی از ترکیدن حبابی است که بین سال های 2005 تا 2012 ایجاد شده بود. مهمترین و تنها عاملی که می توانست موجب تغییر معادلات در بخش مسکن ایران شود، کلید خوردن پروژه مسکن مهر بود. اما به گفته حسین عبدو تبریزی، اقتصاددان و مدیرکل سابق بورس تهران، پروژه مسکن مهر نتوانست فشار بر واحدهای ساخت مسکن ارزان قیمت را کاهش دهد و موجب ایجاد یک طبقه بندی کاملا جدید در بازار مسکن ایران شد. سایر کارشناسان معتقدند، پروژه مسکن مهر بیش از آنکه به سود اقشار کم درآمد باشد به سود دلالان تمام شد.

اوج تورم در بازار املاک ایران در تابستان 2012 اتفاق افتاد و از آن موقع به بعد تحولات قیمت در بازار املاک و مسکن پایین تر از نرخ تورم سالانه بوده است. در سال 2013، در آستانه انتخابات ریاست جمهوری، مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت، 20 درصد حباب در ارزش املاک در تهران وجود دارد.

آمارهای رسمی نشان می دهد که تولید واحد های مسکونی جدید در سال 1393، حدود 30 درصد کاهش یافته است. به علاوه، 40 درصد مجوزهای ساخت و سازی که در سال گذشته صادر شده، منجر به آغاز پروژه نشده اند. به بیان دیگر، ایران شاهد یک سطح پایین بی سابقه در تولید واحدهای مسکونی جدید است. اما تغییرات جمعیتی کشور نشان می دهد که تقاضا برای مسکن در چند سال آینده کاهش نخواهد یافت.

یکی از دلایل این وضعیت، ناهمخوانی  بین تقاضای واقعی در بازار و عرضه موجود است. در حالی که نسل جوان جامعه شهری ایران به دنبال واحدهای مسکونی کوچک تر است، سرمایه گذاران آپارتمان هایی با متراژ بالاتر می سازند که تنها باب میل تعداد محدودی از مشتریان است. در واقع، 1.6 میلیون واحد مسکونی خالی در تهران وجود دارد که منتظر فروش یا اجاره هستند.

حال سوال اصلی اینجاست که آیا قیمت مسکن به کف خود رسیده یا قیمت ها در سال جدید باز هم کاهش خواهد داشت؟