٢ اشکال تراکم تشویقی

بیش از یک‌دهه تجربه و خطا، با استمرار نگاه صرف کالبدی در بافت‌های فرسوده مواجه هستیم. مشخصه‌هایی که براساس قانون، برای برآورد بافت فرسوده شهری در نظر گرفته شد، عبارت بود از: ناپایداری (عدم‌استحکام مناسب بناها)، ریزدانگی (مساحت کمتر از صد مترمربع املاک)، نفوذناپذیری (وجود معابر زیر شش متر) که چنانچه بیش از ٥٠ درصد از مساحت یک بافت دارای هر سه شرط بالا بود، این بافت در نقشه‌های شهر با عنوان بافت فرسوده شناخته می‌شد که در تهران مساحتی حدود سه ‌هزارو ٢٦٨ هکتار را دربر گرفت و درصورتی‌که بافتی واجد یک یا دو مشخصه یاد شده بود، باعنوان بافت ناپایدار شناخته می‌شد که مشتمل بر ١٤هزار هکتار می‌شد.

در این سال‌ها انتقادهای فراوانی نسبت به مشخصه‌های تعریف فرسودگی از سوی صاحب‌نظران مطرح شد، مبنی بر اینکه بافت‌های فرسوده شهری نباید صرفا با نگاه کالبدی بررسی شوند، چراکه در بسیاری از بافت‌های نسبتا نوبنیاد شهری باتوجه به ارزش افزوده نسبتا بالای زمین (به‌ویژه در شهر تهران) عملا‌ هیچ‌گونه خدمات مورد نیاز بافت‌های مسکونی (خدمات غیرانتفاعی از قبیل مدرسه، مراکز درمانی، ورزشگاه، اماکن فرهنگی و...) به‌دلیل نبود یک متولی مشخص، شکل نمی‌گیرد و از آنجا که یک بافت زنده که حیات زندگی شهری در آن جاری بوده و سلامت، نشاط و سرزندگی ساکنان در آنجا تأمین شود علاوه‌بر ایجاد سقف و سرپناه مقاوم و ایمن، نیازمند پیش‌بینی همه‌جانبه امکانات به‌منظور زیست‌پذیری برای شهروندان است، از این‌رو بافت‌هایی این‌چنینی اگر نوساز و مستحکم هم باشند عملا به‌نوعی فرسوده‌اند چراکه حیات اجتماعی در آنها جریان ندارد. شورای اسلامی شهر تهران نیز قبل از آن در سال ٨٣ برای ترغیب به نوسازی بافت‌های فرسوده، علاوه‌بر بخشودگی عوارض برای بناهایی که در بافت فرسوده قرار داشتند و مبادرت به نوسازی می‌کردند، یک طبقه تراکم تشویقی در نظر گرفت.

این مصوبه نیز به‌دلیل رویکرد صرفا کالبدی دارای اشکالاتی بود از جمله:

- فقر خدمات گوناگون در بافت‌های فرسوده از جمله سرانه‌های مناسب فضای سبز، آموزشی، فرهنگی، ورزشی و... موجب می‌شد عملا با یک طبقه اضافه (تشویقی) واحدهای مسکونی بیشتری ایجاد شود و با جمعیت‌پذیری بیشتر بافت، کمبودهای خدماتی مضاعف شوند و از آنجا که در این روش غالبا جهت‌گیری به‌سمت نوسازی تک‌بناها بود، عملا معابر تنگ و فشرده بافت پابرجا می‌ماند و معضل کسری پارکینگ نیز افزوده شده و درنهایت بافت همچنان فرسوده باقی می‌ماند.

باوجود تلاش‌های صورت‌گرفته، به‌دلایل مختلفی ازجمله ضعف مطالعات اجتماعی و فقدان بررسی‌های لازم درخصوص تعلق و همبستگی محیطی ساکنان و فقدان شکل‌گیری سرمایه اجتماعی (نبود اعتماد به شهرداری و مجریان دولتی از سوی شهروندان) که موجب مشارکت فعال و گسترده خود اهالی در اجرا و مراحل آن شود، از اقبال چندانی برخوردار نشد.

اکنون سازمان نوسازی شهر تهران با هدف تحرک در بازار کم‌رونق مسکن و رکود موجود، برای تشویق انبوه‌سازان مبادرت به تدوین بسته‌های تشویقی با عنوان بسته‌های انرژی‌زا کرده است. 
 
در این بسته پیشنهادی، طیفی از تشویق‌ها از قبیل: کاهش ٩ درصدی بهره وام بانکی، بخشودگی عوارض برای املاک تجمیعی، پذیرش ٥٠ درصدی کسری پارکینگ و از همه مهم‌تر دادن دو تا چهار طبقه اضافه بنا مطرح شده است.   به‌این‌ترتیب، مجددا پس از بیش از یک دهه تجربه و خطا، با استمرار نگاه صرف کالبدی در بافت‌های فرسوده مواجه هستیم. مناطقی چون ٩، ١٠، ١٧ و ١٩ که بافت فرسوده قابل‌توجهی دارند برای مثال در منطقه ٩ ما با بیش از ٩٠ درصد بافت فرسوده روبه‌رو هستیم، این درحالی است که این مناطق به‌ویژه مناطق ٩، ١٠ و ١٧ از فقر فوق‌العاده سرانه‌های خدماتی نیز رنج می‌برند.

در حوزه بافت‌های فرسوده به‌دلیل فقر امکانات و منابع از سویی و فقدان حیات اجتماعی و اقتصادی که جذابیت لازم را برای ورود سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان بخش خصوصی ندارد، لازم است باب اهداف عالیه حکومتی و برقراری عدالت اجتماعی، نظارت و چارچوب‌های مشخصی برای ورود سازندگان و سرمایه‌گذاران ایجاد شود. در این خصوص هدایت و همراهی ارگان‌های ذی‌ربط دولت و به‌ویژه وزارت راه و شهرسازی اهمیت خاصی دارد. برای مثال شاهد بودیم که در پروژه مسکن مهر ساخت‌وسازیی در اطراف و حاشیه شهرها انجام شد.

و در این راستا به‌علت نبود خدمات لازم، فرصت‌های زیادی را با صرف هزینه‌های فراوان از دست دادیم؛ فرصت‌هایی که می‌توانست به بحث نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده اختصاص یابد، به این علت که این بافت‌ها در داخل شهر از زیرساخت‌های مناسبی ازجمله تأسیسات زیربنایی، راه و... برخوردارند و باعث تأمین مسکن با هزینه‌های کمتر می‌شد.

به‌نظر می‌رسد با عنایت به سخنان وزیر راه و شهرسازی که بر اجرای طرح مسکن اجتماعی در داخل شهرها تأکید دارند، یقینا دست‌یابی به هدف‌های والای ذکر شده، در گرو پیوند مناسب سیاست‌های کلان با سیاست‌های محلی است.

*کارشناس شهرسازی

منبع: شرق