نقش ابزارهاي مالي در كنترل قيمت املاک
عدم استفاده از ظرفيت مهندسي مالي در صنعت ساختمان و متنوع نبودن روشهاي فروش و سرمايهگذاري، وضعيت ركود ساختوساز و معاملات بازار مسكن را تقويت كرده است.
علي صادقي، کارشناس ارشد سرمايهگذاري، درباره تحولات و چالشهاي بازار مسكن در كشور در گفتوگو با خبرنگاران اظهار داشت: گسترش و ساختوساز در ايران، نيازمند بهكارگيري روشهاي جديد سرمايهگذاري و فروش است؛ چرا كه تمام عوامل و بسترهاي توسعه بازار مسكن همچون توان فني، مهندسي ساخت، زمين، نيروي انساني ماهر، تقاضاي مؤثر و نقدينگي براي اين كار در كشور فراهم است، اما اتكا به روشهاي فروش و واگذاري نقدي، باعث شده است ساختوساز و سرمايهگذاريها در اين صنعت نتواند تأثير بسزايي در فروش و عرضه بيشتر داشته باشد و همچنين هزينه سرمايهگذاران را افزايش دهد.
صادقي با اشاره به ضرورت گسترش ضرورت و توسعه سرمايهگذاري مشارکتي در بازار مسكن افزود: نقش مؤسسات تأمين سرمايه بانكها در بازار ساختوساز، كمتر از توان واقعي آنها بوده و در مقايسه با ديگر كشورها بسيار اندك است.
وي افزود: روش فروش نقدي در بازار مسكن براي سرمايهگذاران، يکي از گرانترين پرريسكترين روشهاي فروش و سرمايهگذاري به ويژه در شرايط ركود و رونق بوده و باعث افزايش هزينه سرمايهگذاري و در نتيجه افزايش غير منطقي قيمت مسکن است.
وي با اشاره به روشهاي گوناگون فروش مسكن در كشورهاي توسعه يافته ميگويد: در ديگر كشورها، پيش از آغاز پروژه، واحدها پيش فروش ميشود و در واقع با مشاركت حداقلي سرمايهگذاران و بنا بر چشمانداز واقعي، ترسيم و كار ساخت آغاز ميشود. ضمن آن كه پروژه براي انبوهسازان با كمترين سرمايه آغاز ميشود و در واقع سرمايهگذار و انبوهساز براي شروع و اجراي مراحل اوليه، نياز به درصد محدودي سرمايه دارد و با دريافت اقساط، تأمين سرمايه ميکند و در نتيجه، کم بودن سرمايه مورد نياز براي اجراي پروژه، باعث کاهش انتظارات انبوهسازان و سرانجام مشاهده کاهش هزينه سرمايهگذاري و به دنبال آن، کاهش قيمت املاک خواهد بود. در اين روش، سرمايهگذاران و خريداران پروژه، خواهند توانست با سرمايهگذاري محدود در پروژه سهيم شوند؛ بنابراين، احتياج به پرداخت درصد بالا و يا کل قيمت پروژه نخواهد بود.
وي ادامه ميدهد: ورود بانكها به روابط سازنده، سرمايهگذار و مشتري، اعتماد طرفين را به اجراي پروژه دو چندان ميكند و اين در حالي است كه در ايران، تنها بانك به خريداران مسكن به اندازه درصد بسيار محدودي از بهاي خانه تسهيلات ميدهند، حال آن كه در بانكهاي بيشتر كشورها تا سطح 90 درصد از بهاي خانه را به مشتريان وام ميپردازند که اين روش، نه تنها براي بانک، سودآوري با حاشيه امنيت بالا را فراهم ميکند، بلکه سرمايهگذاران و خريداران مسکن، سود چشمگيري را با توجه به ميزان سرمايه هزينه شده در ملک خود و با توجه به افزايش منطقي قيمت مسکن به دست ميآورند.
صادقي در ادامه، استفاده از اهرمهاي مالي يا همان تسهيلات بانكي را براي توسعه بازار مسكن و ساختوساز ضروري دانست.
وي با تشريح وضعيت بازار در شرايط رشد قيمتهاي تورمي همچنين ميگويد: يكي از مشكلات بازار مسكن، اين است كه سازندگان و سرمايهگذاران به ويژه سازندگان سنتي، ميزان حاشيه سود مناسب را شناسايي نکردهاند و با به دست آوردن هر ميزان سود و بازده، باز هم خود را متضرر ميدانند.
صادقي در پاسخ به اين كه آيا سياستهاي دولت در كنترل بازار مسكن كارساز بوده است يا خير، گفت: در گذشته، دولت به دليل به كار نگرفتن سياستهاي پولي و مالي مناسب در بخش مسکن، ابزار كنترل و مهار رشد قيمتها را نداشت، اما اكنون با سياستهايي چون دريافت ماليات از نقل و انتقالات، سفتهبازي مسكن و... به نظر ميرسد سياستهاي دولت در مهار قيمت مسكن تقويت شده باشد که البته اين امر، نيازمند سياستگذاريهاي مکمل مالي براي تقويت سياستگذاريهاي پولي کنوني است.
