قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول راهگشا خواهد بود، ولی نه کاملا!

بسیاری از سردفتران، با قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول، مخالفند؛ اما به نظر می رسد، هرچند به این قانون انتقاداتی وارد است، در مجموع می تواند مناسب بوده و راهگشای برخی از معضلات این حوزه باشد.

به گزارش «تابناک»؛ دکتر نصیر مشایخ حقوقدان و صاحب نظر حقوق ثبت با ذکر این مقدمه بیان داشته، این قانون به دفاتر اسناد رسمی جایگاه و مرجعیت انحصاری ویژه‌ای اعطا می‌کند و به کاغذ بازی و بروکراسی فرساینده‌ی ادارات دولتی پایان می‌دهد. دیگر فروشندگان املاک واراضی، برای پرداخت مالیات نقل وانتقال، نیازی به مراجعه به اداره امور مالیاتی و تامین اجتماعی ندارند. مالیات و بدهی‌های مالک به تامین اجتماعی، توسط سران دفاتر اسناد رسمی محاسبه و اخذ می‌شود.

امروزه صاحبان اراضی با ابهام اداری و حقوقی نسبت به املاک خود دست به گریبانند. این که صاحب یک قطعه زمین در زمان انتقال ملک خود متوجه می‌شود زمین او «موات» یا دولتی و یا منابع طبیعی اعلام شده است، پدیده‌ای آشنا و دراز دامن است. در بسیاری از مواقع، کمیسیون ماده ۱۲قانون زمین شهری، ملکی را موات اعلام می‌کند و به علت نارسایی ابلاغ، مالک ازاین تصمیم بی خبر است. همین گونه، اراضی خارج از محدوده‌ی شهر مالک یا مالکین، توسط سازمان جهاد کشاورزی، منابع طبیعی اعلام می‌شود، بی آنکه به درستی به مالک اعلام شده باشد.

وی معتقد است در این طرح چنانچه آرای کمیسیون‌های مختلف به اداره ثبت اعلام و در سوابق ملک درج نشده باشد، قابل استناد نیست.

به اعتقاد مشایخ بر اساس این طرح، تنظیم اسناد عادی انتقال توسط بنگاه‌ها ممنوع و مستوجب مجازات مالی تا یک چهارم بهای روز املاک است. بنگاه‌ها را به جایگاه قانونی خود که «دلالی» است، برمی گرداند و پدیده‌ی کد رهگیری املاک و سوء استفاده از آن را به پایان رسانده است و مردم دیگر اسیر و گریبانگیر نوشته‌های غیر مسئولانه و غلط و اختلاف انگیز بنگاه‌ها نخواهند شد؛ بنابراین، اسناد رسمی در برابر هرنوشته‌ای در معرض ابطال قرار نمی‌گیرد.

دیگر دعاوی مستند به اسناد عادی همچون ثالث اجرایی و انتقال مال غیر و ... امکان طرح و اقامه ندارد، چون در زمان صدور جواز ساختمان، به هر واحد شناسه یکتا داده می‌شود، امکان پیش فروش عادی و نیز پدیده‌ی تخلف ساختمانی از بین می‌رود.

طرح الزام به ثبت رسمی، البته امضای اسناد را هم پایان روابط خریدار و فروشنده نمی‌داند. فقها، فروشنده را ضامن «مستحق الغیر درآمدن مبیع» می‌دانند و قانونگذار مدنی ایران هم در ماده‌ی ۳۹۰قانون مدنی، به پیروی از منابع فقهی، فروشنده را ضامن مبیع و در ماده ۳۹۱ قانون مدنی هم او را مسئول جبران خسارت دانسته است.

اجرای این احکام حمایتگر، اما در عمل، آسان نبود ولی در ماده‌ی ۱۳طرح الزام به ثبت رسمی، مورد معامله بیمه می‌شود؛ این ابتکار قانونگذار سبب شده است تا ریسک معاملات مردم به گونه‌ای معقول تضمین شود و درصورت بطلان معامله به دلایل مذکور، خریدار الزاما مالباخته نشود. به ویژه اگر عیوب پنهان مبیع و فساد بخشی از آن هم، بدین گونه در پوشش بیمه‌ای قرار گیرد. این ابتکار قانون گذار البته قابل تحسین است، به ویژه آنکه اگر در آیین نامه‌های بعدی، سردفتران اسناد رسمی هم بیمه مسئولیت شوند.

اما تکلیف سند‌های عادی که قبل از این قانون تنظیم شده است، چه می‌شود؟

مطابق ماده ده طرح، دارندگان سند عادی باید پس از لازم الاجرا شدن، اسناد خود را در سامانه‌ای مخصوص به ثبت برسانند و ظرف مدت پنج سال، اسناد رسمی آن را اخذ کنند. با این حال، حق انتقال ملک را در این مدت ندارند، مگر اینکه با مراجعه به دفترخانه، حقوق مربوط به آن را صلح کنند.

ازهمه‌ی این‌ها که بگذریم، این قانون معایبی هم دارد؛

نخست اینکه: ضمانت اجرای اعلام شده در این قانون بیشتر از اینکه حقوقی و ماهیتی باشد، اجرایی است: اسناد عادی قابل استناد در ادارات و محاکم نیست. پیشتر هم در ماده ۴۸قانون ثبت، چنین چیزی بوده. البته در پیش نویس طرح، ضمانت اجرای «بطلان» پیش بینی شده بود، ولی گویا به دلیل مغایرت با شرع، حذف شد، اما مجازات مالی پیش بینی شده برای بنگاه‌ها می‌تواند بازدارنده باشد.

دوم اینکه در این قانون، دادن وکالت را عملا عقدی ناقله تلقی کرده است. یکی از مشکلات کنونی این است که مردم از وکالتنامه‌ها برای انتقال واقعی اموال استفاده می‌کنند. دربسیاری مواقع، دیدگاه مراجع قضایی و سازمان ثبت و سایر مراجع اداری، درمورد وکالت بلاعزل همان عقدناقله است. این طرح هم چنین دیدگاهی را تقویت کرد. اخذ هزینه‌های اسناد ناقله برای وکالت و الزام درج آن در سامانه مخصوص و اعلان آن توسط سازمان در پاسخ به استعلامات، آنگونه که در تبصره‌ی ماده‌ی یک آمده است به استقبال بیشتر مردم ازخرید وفروش وکالتی دامن می‌زند. بهتر آن ‌بود که عقد وکالت به همان عقد جایز نیابتی برمی گشت و اختیار موکل در تغییر و اصلاح مستمر آن، بر خلاف موانع بخشنامه‌ای، راحتتر می‌شد تا خریداران به این عقد به مثابه یک عقد ناقله اطمینان نکنند.

سوم آنکه این قانون درمورد املاک ثبت نشده، ساکت است، در حالی که در ماده ۸۸قانون ثبت، حکمی در این مورد وجود دارد و این طرح هم می‌توانست انتقال املاک ثبت نشده را هم الزاما از طریق تنظیم صلح نامه رسمی در مورد حقوق ناشی از تصرف مالکانه، سامان دهد.

چهارم اینکه در این طرح از عنوانی به نام «مشاور املاک» استفاده و آن را به ادبیات تقنینی ما وارد کرده است؛ استفاده از این عنوان ساختگی فاقد مفهوم و آثار ناشناخته است و می تواند پیامد‌های ناگواری داشته باشد وسبب سوی استفاده شود؛ و پنجم و اخراینکه، مسیولیتی که برعهده‌ی سردفتران گذاشته است، با حقوقی که برای آن‌ها پیش بینی کرده است سازگار نیست. سردفتران مکلف به نگارش ثمن دقیق معامله شده اند، اما اجرت آن‌ها منطبق باارزش معاملاتی است. این امر البته مغایر شرع هم هست. صرف نظر از آنکه فقهای معاصر از جمله مقام رهبری در پاسخ به استتفسای سردفتران گفته اند اجرت کاتب مطابق، مبلغ است.
‌
می‌توان گفت، طرح الزام به ثبت سند رسمی البته یک پیام دارد: قانونگذاران دریافته اند که «علاج واقعه را قبل از وقوع باید کرد.»