حمایت قانون از فروش یک ملک به چند نفر با اعتبار قولنامه‌ها

 

یکی از دلایل اصلی ناامنی در پیش‌فروش مسکن، فروش یک ملک به چندین نفر است. ریشه این معضل نیز در اعتبار معاملات غیررسمی (قولنامه‌ای) است. چراکه اسناد قولنامه‌ای در هیچ سیستمی ثبت نمی‌شوند و از همین رو، علاوه بر عدم امکان استعلام برخط، حاکمیت توانایی نظارت بر آن‌ها را ندارد. موضوعی که باعث آسوده‌خاطر بودن، کلاهبرداران در کلاهبرداری‌های خود می‌شود.

به گزارش تابناک اقتصادی؛ چند سالی است که بازار پیش‌فروش مسکن تبدیل به یک بازار ناامن شده است. این بازار ناامن البته به‌قدری برای کلاهبرداران پرسود و کم ریسک هست که باوجود برخورد‌های قضائی بازهم افراد سودجو در حال کلاهبرداری و تأمین اهداف سوء خود در بازار پیش‌فروش مسکن هستند. ناامنی ازآن‌جهت که کلاهبرداران با استفاده از راهکار‌های قانونی با خیالی آسوده می‌توانند یک ملک را به چند نفر بفروشند و سود‌های کلان کسب کنند. برای نمونه، دو نفر در کرج با فروش ۱۵۴ واحد به  ۲۰۰ نفر توانسته بودند ۳۰ میلیارد تومان سود به دست آورند. یک نمونه دیگر از این ناامنی و تباه کردن زندگی مردم، آن‌هم با سوءاستفاده از ضعف قانون، پروژه رضوان قم است که یک انبوه‌ساز توانسته بود، ۱۳۲ واحد را به ۱۴۰۰ نفر بفروشد.

برخی‌ها ریشه این کلاهبرداری‌ها را در اجرایی نشدن قانون پیش‌فروش توسط دستگاه‌های متولی می‌دانند. در همین راستا، اسماعیلی سخنگوی دستگاه قضائی می‌گوید: «اگر این قانون توسط دستگاه‌های ذی‌ربط به‌عنوان قانونی که پیشگیری از وقوع جرم می‌نماید، عملیاتی می‌شد الآن با این حجم از پرونده‌های سنگین مواجه نبودیم؛ زیرا بر اساس ماده ۴ قانون پیش‌فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان مصوب سال ۸۹ تنظیم قرارداد پیش‌فروش را منوط به ارائه مدارکی از قبیل: سند اصلی مالکیت، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد دانسته است.»

باوجوداین اظهارات، اما به نظر می‌رسد، ریشه فروش یک ملک به چندین نفر در قانونی به‌جز قانون پیش‌فروش باشد. کارشناسان معتقدند که ریشه این معضل در اعتبار اسناد غیررسمی (قولنامه‌ای) است. ازآنجاکه این اسناد تنها بین خریدار و فروشنده است و در هیچ سیستمی ثبت نمی‌شود، حاکمیت از معاملات انجام‌شده به‌وسیله اسناد قولنامه‌ای بی‌اطلاع می‌ماند. از طرف دیگر این عدم ثبت باعث می‌شود تا در هنگام معامله امکان استعلام برخط، وجود نداشته باشد. این معایب در حالی است که این اسناد در نزد دادگاه‌ها از اعتبار بالایی برخوردار هستند. این اعتبار به حدی است که حتی در مواردی منجر به ابطال سند رسمی صادرشده از سوی حاکمیت در مقابل سند غیررسمی (قولنامه) که حاکمیت هیچ نقشی در تدوین آن ندارد، می‌شود. از همین رو افراد سودجو به‌راحتی و بدون اطلاع حاکمیت و خریداران، اقدام به فروش یک ملک به چندین نفر می‌کنند.

در همین راستا، سید ناصر موسوی لارگانی، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس می‌گوید: «متأسفانه در این خریدوفروش‌های قولنامه‌ای که یک ساختمان به تعداد زیادی فروخته می‌شود اغلب، وجوه زیادی از مردم گرفته می‌شود و پس از مدتی از کشور متواری می‌شوند.»

از سوی دیگر، رحیم پیلوار، حقوق‌دان و عضو هیئت‌علمی دانشگاه تهران، نیز معتقد است: «فردی بنا به قانونی که به رسمیت شناخته‌شده است، مالک اولیه زمین است. طبق قانون ثبت ۱۳۱۰ معامله‏ ملکی باید به‌موجب سند رسمی باشد و معاملات معارض آن به رسمیت شناخته نمی‏شود؛ اما به علت تحولاتی که بعداً رخ داد و اعتباری که به اسناد عادی (قولنامه‌ای) داده شد، این امکان برای مالک به وجود آمد که یک ملک را به‌موجب چند سند عادی یا به‌موجب یک سند رسمی و چند سند عادی به افراد مختلف واگذار کند و از آن‌ها پول بگیرد و نوعاً متواری شود.»

نکته جالب دیگر اینکه، آیت‌ا... رئیسی، ریاست قوه قضائیه نیز بر همین اعتقاد است. وی در پاسخ به انتقادات نسبت به زمین‌خواری و معاملات معارض، گفت: «من معتقدم که تنها راه نجات از این وضعیت، سند رسمی است و تلاش می‌کنم این مسئله را در سخنرانی‌های خود مطرح و تبیین کنم.»

بنا بر اظهارات، صاحب‌نظران، عامل اصلی معاملات معارض (فروش یک ملک به چندین نفر)، اعتبار اسناد قولنامه‌ای است. از همین رو به نظر می‌رسد راه ریشه‌ای مبارزه با این معضل نیز اصلاح قانون ضعیف ثبت با اولویت بی‌اعتباری اسناد غیررسمی (قولنامه‌ای) باشد. موضوعی که قوه قضائیه میدان‌دار اصلی آن است.