فرار سرمایه در سایه اعتبار قولنامه‌ها/ ضرورت ایجاد گلوگاه برای ثبت اموال غیرمنقول

سرمایه‌گذاری غیردولتی به‌خصوص سرمایه‌گذاری خارجی در هر کشوری یکی از عوامل شتاب‌دهنده رشد و توسعه اقتصادی محسوب می‌شود. دراین‌بین عوامل مختلفی برجذب این سرمایه‌ها تأثیرگذار هستند. از ثبات و امنیت سیاسی تا ثبات و امنیت حقوقی در کشور‌های هدف سرمایه‌گذاری، بر کسی پوشیده نیست که ثبات سیاسی مقدمه ضروری و لازم برای نیل به امنیت اقتصادی هست. مسئله مهم در این مجال، اما تأثیر امنیت حقوقی برجذب سرمایه بخش خصوص داخلی و خارجی است. شاخص حفاظت از حقوق مالکیت فیزیکی، یکی از زیرشاخه‌های تأثیرگذاری حوزه حقوق در امنیت اقتصادی است. حقوق مالکیت فیزیکی از ابعاد مختلف ازجمله، تضمین مالکیت اموال غیرمنقول مانند زمین سرمایه‌گذاران است.

به گزارش تابناک اقتصادی؛ این مهم درگرو، ایجاد یک گلوگاه برای ثبت اموال غیرمنقول است. این گلوگاه باید امکان نظارت حاکمیت بر نقل و انتقالات اموال غیرمنقول ازجمله زمین و نیز امکان استعلام برخط وضعیت املاک ازجمله وضعیت مالکیت را ایجاد نماید.

 

این گلوگاه در نظام‌های پیشرفته ثبتی در دنیا به‌واسطه ثبت رسمی تمامی معاملات اموال غیرمنقول و نیز به‌تبع آن صدور سند رسمی ایجادشده است.

 

نظارت برخط حاکمیت بر نقل و انتقالات و نیز استعلام برخط در هنگام معامله اموال غیرمنقول سبب می‌شود تا حاکمیت بتواند مالکیت فعالان اقتصادی بر اموالشان را تضمین نماید. چراکه در نبود این تضمین، انگیزه‌های سرمایه‌گذاران کم و ریسک سرمایه‌گذاری افزایش خواهد یافت. مسئله‌ای که درنهایت به فرار سرمایه خواهد انجامید.

 

شاخص حفاظت از مالکیت فیزیکی یکی از شاخص‌های مهم بین‌المللی در جذب سرمایه محسوب می‌شود. کشور‌هایی که در این شاخص از جایگاه مناسبی برخوردار هستند در جذب سرمایه نیز موفق‌تر بوده‌اند. بررسی آمار‌های بین‌المللی نشان می‌دهد که کشور ما در این شاخص از رتبه مناسبی برخوردار نیست. بر اساس گزارش شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت «IPRI»، رتبه جهانی ایران در این شاخص در بین ۱۲۸ کشور، ۹۲ و رتبه منطقه‌ای ایران در بین ۱۵ کشور، ۱۳ است.

در نظر بگیرید یک سرمایه‌گذار با خرید یک قطعه زمین با سند رسمی اقدام به ساخت یک واحد تولیدی نماید. بعد از ساخت خط تولید و شروع به کار آن، فردی پیداشده و با در دست داشتن یک برگ سند کاغذی غیررسمی (قولنامه‌ای) ادعای مالکیت بر زمین واحد تولیدی را نماید. ازقضا، دادگاه نیز با استناد به تاریخ معامله انجام‌شده که در سند غیررسمی (قولنامه‌ای) مقدم بر سند رسمی درج‌شده است، رای به نفع دارنده سند غیررسمی دهد. در این صورت سرمایه‌گذار یا باید اقدام به خرید مجدد زمین نماید و یا خط تولید را برچیده و کارگران را بیکار نماید که در هر دو صورت سرمایه‌گذار به‌شدت متضرر خواهد شد.

 

در همین راستا، دکتر رحیم پیلوار، حقوق‌دان و عضو هیئت‌علمی دانشگاه تهران می‌گوید: «سرمایه‏گذاران خارجی وقتی‌که وارد کشور می‏شوند یکی از اولین اسنادی که مطالبه می‏کنند سند رسمی راجع آن ملک است؛ اما در مقابل اگر قانون‏گذار زمینه را برای فرار از قانون فراهم کند، سودجویانی که وجود دارند که به‌سرعت از این خلأ‌ها استفاده می‏کنند و حتی افراد دیگر را هم به سیر به این مسئله تشویق می‏کنند.»

چنین اتفاقاتی در هر کشوری رخ بدهد باعث افزایش شدید ریسک سرمایه‌گذاری در آن کشور خواهد شد. موضوعی که در کشور ما به دلیل اعتبار اسناد غیررسمی (قولنامه‌ای) به‌کرات رخ می‌دهد. ازآنجاکه این اسناد برخلاف اسناد رسمی در هیچ سیستمی ثبت نمی‌شوند از همین رو امکان نظارت حاکمیت و نیز استعلام برخط وضعیت مالکیت اموال غیرمنقول از بین می‌رود. ازاین‌رو افراد سودجو به‌راحتی می‌توانند با جعل یک برگ سند غیررسمی (قولنامه‌ای) با تاریخ مقدم بر تاریخ اسناد رسمی، ادعای مالکیت بر اموال غیرمنقول سرمایه‌گذاران را مطرح نمایند.

 

ازآنجاکه در محاکم قضائی کشور ما نیز برخلاف استاندارد‌های دنیا، ملاک نه رسمی بودن سند بلکه تاریخ معامله است، مسئله‌ای که باعث می‌شود تا افراد سودجو بتوانند با حمایت قانون به اهداف خود رسیده سرمایه‌گذار با ضرر و زیان مواجه شود. ازاین‌رو کارشناسان معتقدند که اگر مسئله اسناد غیررسمی (قولنامه‌ای) در کشور حل نشود، ریسک سرمایه‌گذاری کاهش پیدا نخواهد کرد.

در همین راستا، حسین معصوم، نماینده تام‌الاختیار سابق وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ بیت المال، معتقد است: «اصولاً درصورتی‌که مسائل مربوط به مالکیت حل نشود، توسعه و سرمایه‌گذاری محقق نمی‌شود. تا زمانی که امنیت مالکیت در کشور ایجاد نشود، این مشکلات نیز روزبه‌روز بیشتر می‌گردد و باعث خراب شدن زندگی‌های بسیاری شود.»

حل چالش‌های مرتبط با حقوق مالکیت ازجمله فروش یک ملک به چندین نفر و زمین‌خواری که هردو ضد تولید و باعث افزایش ریسک سرمایه‌گذاری هستند درگرو بی‌اعتباری اسناد غیررسمی از طریق اصلاح قانون ضعیف و قدیمی ثبت است. راهکاری که آیت‌ا... رئیسی، ریاست دستگاه قضائی به‌عنوان دستگاه متولی امنیت حقوقی در کشور بر آن تأکید دارد. وی در پاسخ به انتقادات درباره نقش اسناد غیررسمی در زمین‌خواری و فروش یک ملک به چندین نفر اظهار کرد: «من معتقدم که تنها راه نجات از این وضعیت، سند رسمی است و تلاش می‌کنم این مسئله را در سخنرانی‌های خود مطرح و تبیین کنم.»

باید دید که چه زمانی، دستگاه قضائی اقدام به حل این معضل در حوزه مالکیت فیزیکی و کاهش ریسک سرمایه‌گذاری در کشور خواهد کرد؟