توصیه وزیر به مردم: فعلا خانه نخرید تا شرایط آرام شود/ آقای وزیر در فصل جابجایی‌ها، چقدر باید صبر کرد؟ فکری به حال سلطان مسکن کنید!

بنا بر آخرین اطلاعات منتشر شده، قیمت مسکن در یک سال گذشته ۱۰۴.۳ درصد رشد داشته است. وزیر راه و شهرسازی طی مصاحبه‌ای، تلاطم امروز بازار مسکن را ناشی از سوداگری و دلالی دانسته و توصیه کرد: مردم متناسب با وضع موجود احتیاط کرده و خرید نکنند تا شرایط آرام شود. مهدی سلطان محمدی کارشناس حوزه مسکن در این رابطه به خبرنگار تابناک اقتصادی گفت: ورود بالاترین مقام اجرایی وزارت راه و شهرسازی در چنین مقوله‌ای اساساً کار قابل توجیهی نیست.

به گزارش «تابناک اقتصادی»؛ آخرین گزارش بانک مرکزی پیرامون تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران که مربوط به خرداد ماه ۱۳۹۸ است، نشان می‌دهد که متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در خرداد ماه سال جاری ۱۳.۳ میلیون تومان بوده که این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل و ماه قبل به ترتیب ۱۰۴.۳ درصد و ۴.۹ درصد افزایش را نشان می‌دهد.

این افزایش شدید قیمت‌ها باعث شد تا محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی در پانزدهم تیر ماه ۱۳۹۸ در حاشیه جلسه هیأت دولت در جمع خبرنگاران به آن واکنش نشان داد و گفت: تلاطم امروز بازار مسکن مربوط به بخش مسکن نیست، بلکه ناشی از سوداگری و دلالی است که مثل یک آفت بزرگ، به جان مملکت افتاده و به زندگی مردم در همه بخش‌ها آسیب می‌رساند. وی اظهار کرد: به دنبال این آسیب کلان، بخش مسکن هم امروز به این آفت مبتلا شده و نکته مهم این است که مردم باید متناسب با وضع موجود احتیاط کرده و خرید نکنند تا شرایط آرام شود و در وضعیت هیجانی تصمیم نگیرند.

 

وزیر راه و شهرسازی همچنین در شانزدهم تیر ماه ۱۳۹۸ در برنامه زنده تلویزیونی سلام صبح بخیر حاضر شد و در خصوص چرایی افزایش قیمت مسکن و رابطه آن با عواملی همچون ارز اظهار کرد: یکی از مواردی که بسیار مهم است و باید به آن توجه کنیم، تحولاتی است که در حوزه مسکن و التهابات قیمتی اتفاق می‌افتد و این موارد اصلاً هیچ ارتباطی به تقاضا و عرضه مسکن ندارد. این مسأله متأثر از تحولاتی است که خارج از بخش مسکن و اقتصاد کلان بود و به ویژه متأثر از شرایطی که ارز برای کشور به وجود می‌آورد. از ابتدای انقلاب تاکنون ما درس نگرفتیم که وقتی یک تحولاتی اتفاقات می‌افتد، هجوم نیاوریم تا ریال را به کالایی تبدیل کنیم که ارزش آن حفظ شود.

حالا با توجه به اینکه وزیر توصیه نموده است که مردم باید متناسب با وضع موجود احتیاط کرده و خرید نکنند تا شرایط آرام شود پرسش این است که آیا این راهکار وزیر مسکن برای کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن چاره ساز خواهد بود؟

مهدی سلطان محمدی کارشناس و تحلیلگر حوزه مسکن در پاسخ به این پرسش به خبرنگار تابناک اقتصادی گفت: بگذارید صحبت را با این پرسش آغاز کنیم که آیا این گونه توصیه‌ها از سوی یک مقام اجرایی در حد وزارت، کار درستی است یا خیر؟ ببینید دولت حق دارد قیمت برخی کالا‌ها از جمله کالا‌های انحصاری که تولید و عرضه آن در اختیار دولت است یا برخی کالا‌های انحصاری که از سوی بخش خصوصی با یارانه دولتی تولید می‌شوند را تعیین کند.

این تعیین قیمت هم اکنون توسط دولت در مورد بسیاری از کالا‌ها از جمله آب، برق، بنزین، نان، خودرو‌ها و ... صورت می‌گیرد. ولی وقتی می‌خواهیم وارد مقوله قیمت گذاری کالایی شویم که عرضه آن توسط صد‌ها هزار عرضه کننده مختلف در سطح کشور صورت می‌گیرد و متقاضی آن هم میلیون‌ها خانوار ایرانی هستند و دولت نقش بسیار اندکی در عرضه و تقاضای آن کالا دارد، دولت حق دخالت در قیمت گذاری آن را نخواهد داشت؛ از جمله این کالا‌ها مسکن است.

ما می‌دانیم که سهم دولت در عرضه مسکن در ده‌ها سال گذشته ـ چه قبل و چه بعد از انقلاب ـ زیر ۵ درصد بوده است؛ بنابراین دولت نقش زیادی در عرضه و تقاضای مسکن نداشته، مگر در عرضه‌های محدود سازمانی و مسکن‌هایی که برای مقاصد خاص ساخته می‌شود و یا تقاضا‌هایی که دولت در بخش مسکن برای برخی کارکنان خود دارد؛ بنابراین، این تعاملی است که در بازار‌ها شکل می‌گیرد و حالا چگونه دولت این حق را به خودش می‌دهد که بیاید درباره روند بازار مسکن تصمیم گیری و یا پیش بینی کند و این پیش بینی را بخواهد به مردم توصیه کند؟

اگر دولت در حال تصمیم گیری برای کاهش قیمت مسکن است، باید بگوید این تصمیم را بر چه مبنایی می‌گیرد؟ کجای عرضه و تقاضا را توانسته است تغییر بدهد که قیمت‌های سال آینده را کاهشی تصور می‌کند؟ اگر دولت پیش بینی می‌کند که سال آینده قیمت‌ها کاهشی است که باید گفت: اولاً پیش بینی کار اقتصاددان و تحلیلگر اقتصادی است و نه کار مقام اجرایی و ثانیاً پیش بینی‌ها همه جنبه احتمالاتی دارند و قطعی نیستند و هر پیش بینی اگر نادرست باشد ممکن است یک عده‌ای آسیب ببینند و یک عده‌ای سود ببرند.

خب در این صورت چه کسی پاسخگوی این توصیه‌های نادرست خواهد بود؟ در گذشته هم این توصیه‌ها را به عنوان مثال در موضوع خودرو داشتیم و خیلی‌ها متضرر شدند و کسی هم پاسخگو نبود. اگر فردا قیمت‌ها افزایش یافت آقای وزیر می‌تواند پاسخگوی فردی باشد که می‌توانست مسکن بخرد و نخرید و الان متضرر شده است؟

سلطان محمدی ادامه داد: به نظر من باید دولت اجازه بدهد این توصیه‌ها توسط مراجع حرفه‌ای که در بازار حضور دارند انجام شود، مگر آن که دولت این احساس را داشته باشد که می‌تواند قیمت ماه دیگر را تعیین کند و ما می‌دانیم که با توجه به توضیحاتی که دادم، همچنین وضعیتی در ماه آینده نخواهد بود؛ بنابراین، با این توضیحات می‌خواستم به این نتیجه برسم که ورود بالاترین مقام اجرایی وزارت راه و شهرسازی در چنین مقوله‌ای اساساً کار قابل توجیهی نیست. اگر خاطرتان باشد هنگامی که عبدالناصر همتی هدایت بانک مرکزی را بر عهده گرفت گفت: ما در مقام توصیه کننده و پیشنهاد کننده در مورد نرخ ارز نیستیم و تلاش خود را می‌کنیم که این بازار را به تعادل برسانیم که این کار را هم کردند. این موفقیت بانک مرکزی به خاطر سیاستگذاری صورت گرفت و نه به خاطر توصیه و پیشنهاد به اینکه مردم بخرند یا نخرند.

مجید کیانپور، عضو کمیسیون عمران مجلس نیز درباره دلیل افزایش قیمت مسکن و توصیه وزیر راه و شهرسازی طی مصاحبه‌ای در شانزدهم تیر ۱۳۹۸ گفت: به طور حتم افزایش قیمت مسکن دلایل مختلفی دارد که فعالیت دلالان و سوداگران و نبود قوانین مالیاتی به ویژه مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه بخشی از این عوامل و دلایل است، اما تمام مسائل در بستر کمبود مسکن رخ می‌دهد. وی گفت: وزیر راه و شهرسازی برای کاهش التهابات بازار مسکن، مردم را به عدم خرید ملک در شرایط کنونی دعوت می‌کند، که به نظر می‌رسد این مسأله در کوتاه مدت می‌تواند از تقاضا‌ها بکاهد، البته این اقدام راهکار قطعی نیست، بلکه دولت باید به دنبال اجرای سیاست‌ها و برنامه هایش باشد.

دولت چگونه می‌تواند بر بازار مسکن تأثیرگذار باشد؟

مهدی سلطان محمدی در پاسخ به این پرسش به خبرنگار تابناک اقتصادی گفت: دولت می‌تواند با روش‌های مختلفی بر بازار مسکن تأثیرگذار باشد، اما اولاً باید بپذیریم که این تأثیرات کوتاه مدت نخواهد بود و ثانیاً تأثیرات محدودی خواهند داشت و نخواهند توانست روند کلی بازار را تغییر دهند.

دولت می‌تواند برای تأثیرگذاری بر بازار مسکن تورم را کنترل کند. ریشه تورم در افزایش نقدینگی است. افزایش نقدینگی هم به سیاست‌های پولی و مالی دولت باز می‌گردد. در درازمدت قیمت مسکن هم پای تورم حرکت می‌کند؛ پس اگر تورم کنترل شود نوسانات قیمت مسکن نیز کنترل خواهد شد. شما نمی‌توانید که بر تورم دامن بزنید، بعد انتظار داشته باشید که نرخ‌ها ثابت بمانند. مگر دولت توانست نرخ دستمزد را ثابت نگه دارد که حالا بخواهد نرخ مسکن را ثابت نگه دارد؟ همچنین برای تأثیرگذاری بر بازار مسکن دولت در حوزه سیاست گذاری ابزار‌هایی دارد که از آن جمله می‌توان به سیاست‌های اعتباری، سیاست‌های تشویقی و ابزار‌های مالیاتی اشاره نمود.

به گفته مهدی سلطان محمدی، سه نوع مالیات بر وضعیت بازار مسکن موثر است: یکی عوارض سالیانه است. در همه جای دنیا ۰.۱ تا ۰.۵ درصد از قیمت ملک صرف پرداخت عوارض سالیانه ملک می‌شود، اما در ایران این عوارض بسیار کم است. این عوارض به خاطر هزینه‌هایی است که این خانه به شهر یا کشور تحمیل می‌کند از جمله جمع آوری زباله، ساخت و تعمیر شوارع عمومی و ... اما تأثیر اخذ عوارض سالیانه بالا، چه خواهد بود؟ ما می‌بینیم که در یک دهه اخیر در ایران حجم خانه‌های دوم افراد بالا رفته است و این به این دلیل است که نگهداری خانه دوم برای فرد هزینه‌ای ندارد و حتی سود هم به خاطر افزایش قیمت دارد. حالا اگر فرد بداند که برای این خانه دوم باید یک عوارض سالیانه بسیار بالایی پرداخت کند آنگاه حساب و کتاب خواهد کرد که آیا سرمایه گذاری برای خرید خانه دوم داشته باشد یا خیر؟

دوم عوارض بر خانه‌های خالی است که در بسیاری از کشور‌های دنیا وجود دارد تا فرد خانه را خالی نگه ندارد. این عوارض هم می‌تواند به درجاتی بر بازار مسکن تأثیرگذار باشد که البته تأثیرش برخلاف تصور عموم محدود است.

سوم مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن است. فرض بر این است که شما افزایش ثروتی پیدا می‌کنید، بدون آن که کاری انجام داده باشید، آن وقت شما موظفید که بخشی از این ثروت را به عنوان مالیات به جامعه بازگردانید. این مالیات کمک می‌کند که بخش معاملات سوداگرانه مسکن کاهش یابد. این مالیات بر عایدی سرمایه را ما در ایران هنوز نداریم. یک نکته بسیار مهم در موضوع مالیات بر عایدی سرمایه این است که برای اخذ این نوع مالیات باید در ابتدا سود واقعی پس از کسر تورم به دست آید سپس مالیات اخذ شود. این به این دلیل است که تورم کاهش ارزش پول است. البته این نوع مالیات تنها نباید برای مسکن وضع شود، بلکه برای هر نوع سرمایه گذاری دیگری که فرد از آن سود بدون زحمتی به دست می‌آورد باید وضع شود.

شایان ذکر است برای اجرای مالیات بر عایدی سرمایه مجلس گام‌هایی را برداشته است. زهرا سعیدی مبارکه، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس که در شانزدهم تیرماه ۱۳۹۷ در برنامه پایش شبکه اول حضور یافته بود در مورد مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن گفت: این مالیات به نوعی بر سود حاصل از خرید یا فروش بسته می‌شود و در حال حاضر ۱۷۰ کشور دنیا در حال پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه یا CGT هستند و حتی در کشور‌های آفریقایی نیز این نوع مالیات گرفته می‌شود.
وی گفت: در سال ۹۴ طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن به مجلس آمد، اما با نامه نگاری آخوندی، وزیر وقت راه و شهرسازی، و نقش آفرینی رئیس مجلس موضوع مالیات بر عایدی سرمایه از دستور کار خارج شد.

سعیدی افزود: طرحی که ما آماده کردیم با ۱۴۵ امضا تقدیم هیأت رئیسه مجلس شده و کلیات آن تاکنون تصویب گردیده است. بیش از ۹۵ درصد مردم از این مالیات معاف هستند و آن‌هایی که مسکن را برای سود خریده اند باید بخشی از سود خود را مالیات دهند. این عضو کمیسیون اقتصادی مجلس ادامه داد: ۷۰ درصد معاملات مسکن مصرفی نیست و جنبه کسب سرمایه بیشتر را دارد. متأسفانه نرخ مسکن را افرادی که صاحب تعداد خانه‌های بالا هستند تعیین می‌کنند.

نماینده مردم مبارکه در ادامه سخنان خود از سلطان مسکن هم رونمایی کرد و گفت: طبق اطلاعات واصله فردی در شهرری صاحب ۷۰۰ خانه است و مالیات این سرمایه را هم نمی‌پردازد. این ارقام کم نیستند و طبق بررسی‌ها متوجه شدیم در تهران ۷ هزار و ۵۰۰ خانه ساخته شده و فردی در تهران ۲ هزار و ۵۰۰ مسکن ساخته، ولی وارد بازار مسکن نکرده است. سعیدی مبارکه افزود: از سال ۸۵ تا ۹۵، ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شده، اما ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد آن در اختیار مصرف کننده قرار گرفته است. بقیه ۷ میلیون و پانصد هزار واحد دست افراد تأثیرگذار در بازار مسکن است. اما به علت نبود قانون از این افراد مالیات گرفته نمی‌شود. این نماینده مجلس گفت: طرح مالیات بر عایدی سرمایه قطعا مختص سودجویانی است که از آن‌ها نام بردیم. مالیات بر عایدی سرمایه باعث کاهش قیمت مسکن خواهد شد و بین فروشندگان رقابت کاهش قیمت اتفاق خواهد افتاد. به همین دلیل این طرح به نوعی راه حل مقابله با سوداگری است.