تفاوت اساسی مقررات حاکم در روابط مؤجر و مستأجر در قوانین جاری کدام است؟

تابناک، عبدالحسین روح الامینی نجف آبادی_ با توجه به تنوع سبك زندگي شهروندان و نياز آنان به خانه يا محل سكونت و اقامت به عنوان نياز اساسي و همچنين استفاده از ساختمان های با كاربري تجاري، اداري، قانونگذار براي تنظيم روابط بین طرفین قرارداد، ضوابط و مقرراتی را پيش بيني كرده است. این مقررات عمدتاً مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، 1362و 1376 است که، تشخيص اينكه قرارداد تابع كدام قانون است از اهميت بسياري برخوردار است.

به گزارش «تابناک» قوانین مذکور، حقوق متفاوتی را بویژه در خصوص واحد های تجاری در نظرگرفته اند. به عبارتی دیگر اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند در زمان فعلی اقدام به تنظیم قرارداد اجاره نمایند، بدیهی است که روابط ‌استیجاری خود را باید تحت‌ ‌قانون مصوب سال ۱۳۷۶ در آورند. لیکن قراردادهای قبل از این قانون عمدتاً مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می باشد. و مستأجر دارای حقوق مکتسبه ای است.

سوال: در حال حاضر هنگام تنظیم قرارداد اجاره چه قانونی حاكم است؟

پاسخ: آنچه اكنون به عنوان مقررات قابل اجرا بر روابط استيجاري حاکم است،‌ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1376 است. در صورتی قرارداد اجاره يا رابطه استيجاري مشمول قانون سال 1376 می شود که ضوابطي درباره تنظيم قرارداد رعايت شود. از جمله اين كه قرارداد به صورت كتبي، ‌در دو نسخه و به امضاي دو نفر شاهد و طرفين تنظيم شود. ولی اجاره محل هاي مسكوني كه پيش از لازم الاجرا شدن قانون 1376 تنظيم شده باشند، مشمول قانون سال1362 و قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356 می باشند.

به نوشته پایگاه اطلاع رسانی معاونت فرهنگی قوه قضاییه، تفاوت اساسی مقررات حاکم در روابط مؤجر و مستأجر در قوانین جاری عبارتند از:

1- بر اساس مقررات قانون سال 1356 در روابط موجر و مستاجر ضرورت ندارد قرارداد کتبي عادي يا رسمي وجود داشته باشد، گرچه به جهت جلوگیری از اختلافات آتی همواره در کلیه قرارداد ها توصیه می شود روابط منعقده کتبی باشد. لذا صرف وجود رابطه استيجاري يا تصرف متصرف ناشي از تراضي موجر به عنوان اجاره يا ساير عناوين براي شمولیت قانون کافي است، حتي اگر شفاهي باشد. ولي در قانون سال 1376 براي شمول قانون بر رابطه استيجاري، مکتوب شدن قرارداد به صورت سند عادي يا رسمي با شرايط مقرر در قانون مذکور الزامي است، در غير اين صورت اجاره مشمول قانون سال 1376 نخواهد بود.
2- قانون موجر و مستاجر سال 1356 اماکني که قبل از تصويب قانون به اجاره داده شده را هم در بر مي گيرد، ولي قانون موجر و مستاجر سال 1376 صرفاً اماکن و اجاره هايي که بعد از تاريخ لازم الاجرا شدن قانون 1376 منعقد شده و روابط استيجاري امروزی را شامل مي شود.
3- اماکنی که قبل از سال 1376 قراردادشان تنظیم شده، مشمول قانون سال 1356 و صرفاً تابع مقررات همان قانون است، اما اماکنی که بعد ار سال 1376 قراردادشان تنظیم شده، مشمول این قانون و علاوه بر آن، تابع مقررات قانون مدني و بعلاوه شروط مورد توافق بين طرفين نيز خواهد بود.
4- در قانون موجر و مستأجر سال 1356 رابطه استیجاری تقریباً دائمی فرض شده و بنابراین مؤجر به صرف انقضاي مدت حق تخليه ملک را نداشته بلکه تخليه محل استیجاری تابع تحقق شرايط خاصی مانند افراط و تفریط مستأجر است، اما در قانون موجر و مستأجر سال 1376 به محض انقضاي مدت و به صرف تقاضاي مؤجر، مورد اجاره تخليه مي شود.
5- در قانون مؤجر و مستأجر سال 1356 امکان اعمال تخليه براي موجر پس از ايجاد حق، با تقديم دادخواست و رسيدگي قضايي و دادرسي به معناي خاص کلمه است. در حالیکه در قانون موجر و مستاجر سال 1376 تخليه ملک صرفاً با درخواست و تقاضاي موجر در اسناد عادي طبق فرم مخصوص با مراجعه به شورای حل اختلاف و اخذ دستور تخلیه، و در اسناد رسمي از طريق دفترخانه و بدون نياز به انجام مراحل پیچیده دادرسي، محقق مي شود و اين یکی از امتيازات خاص قانون سال 1376 براي مؤجر است.
6- در قانون موجر و مستاجر سال 1356 نگرش و اعمال قانون در اجاره با سند رسمي و سند عادي يا شفاهي يکسان است، ولي در قانون موجر و مستاجر سال 1376 نگرش و اعمال و اجراي قانون در اجاره با سند رسمي با اعمال قانون در مورد اجاره نامه هاي عادي متفاوت است، و اجاره نامه هاي غير مکتوب هم از شمول قانون خارج هستند. در غیر اینصورت مؤجر نمی تواند از مهمترین دستاورد آن که همانا تخلیه ملک آنهم از طریق اخذ دستور از شوراهای حل اختلاف و معافیت از مراجعه به دادگاه هاست، بهره مند شود.
7- در قانون سال 1356 شروطي که طرفين به منظور جلوگيري از اجراي مقررات قانون سال 1356 اتخاذ كنند پس از اثبات در محکمه باطل و بلااثر است، اما در قانون موجر و مستاجر سال 1376 يکي از اصول حاکم بر روابط استيجاري شروط مورد توافق طرفين است.