یکی از مشکلاتی که بیشتر خریداران و فروشندگان مسکن با آن روبه رو هستند، بی توجهی به بندهای مندرج در مبایعه های چاپی بنگاه های معاملات ملکی است و همه برگه هایی که مشاوران املاک در برابر آنها قرار می دهند، امضا می کنند؛ حال آنکه این مبایعه نامه ها بندهایی دارند که می تواند در صورت متضرر شدن خریدار یا فروشنده از انجام آن معامله، امکان اعتراض یا شکایت را از فرد متضرر سلب کند.
کد خبر: ۷۰۵۱۹۸
تاریخ انتشار: ۳۰ خرداد ۱۳۹۶ - ۰۷:۰۰ 20 June 2017
مطمئنا در دنیای پرتلاطم امروزی، یکی از موضوعاتی که می تواند جوامع بشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان بدارد، «آشنایی با حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون» است که مهمترین اثر این آشنایی و آگاهی را می توان در پیشگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی دانست؛ بنابراین، امروز تلاش داریم تا موضوع «تنظیم دقیق مبایعه نامه» را بررسی کنیم.

یکی از مشکلاتی که بیشتر خریداران و فروشندگان مسکن با آن روبه رو هستند، بی توجهی به بندهای مندرج در مبایعه های چاپی بنگاه های معاملات ملکی است و همه برگه هایی که مشاوران املاک در برابر آنها قرار می دهند، امضا می کنند؛ حال آنکه این مبایعه نامه ها بندهایی دارند که می تواند در صورت متضرر شدن خریدار یا فروشنده از انجام آن معامله، امکان اعتراض یا شکایت را از فرد متضرر سلب کند.

گفتنی است، بنا بر ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی، سند به دو نوع عادی و رسمی تقسیم می شود که سند رسمی، سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تهیه شده باشد و هر نوع سند دیگری غیر از آن، سند عادی است؛ بنابراین، هر نوشته ای که تحت عنوان مبایعه نامه در بنگاه های معاملات ملکی در خصوص جابه جایی ملک و واحد مسکونی میان متعاملین (خریدار و فروشنده) به امضا برسد، در حکم سند عادی است و در دادگاه به آن استناد می شود؛ حتی در مواردی سند عادی می تواند سند رسمی را در صورت داشتن شرایطی از جمله تقدم تاریخی، ابطال کند؛ حتی اگر آن سند عادی در بنگاه معاملات ملکی هم امضا نشده و صرفا یک دستنوشته میان دو طرف باشد. بنابراین خریداران و فروشندگان لازم است پیش از امضای مبایعه نامه ها در دفاتر مشاوران املاک، از جزئیات همه بندهای آن مطلع شوند.

یکی از بندهایی که در مبایعه نامه های چاپی موجود در بنگاه های املاک گنجانده شده و اکثر خریداران مسکن بدون توجه به آن، مبایعه نامه را امضا می کنند، عبارت حقوقی «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» است.

برخی حقوقدانان معتقدند معاملات خرید و فروش مسکن با توجه به اینکه باید الزام آور باشند، وجود چنین عبارتی نه تنها یک ایراد و معضل نیست، بلکه از وقوع مشکلات حقوقی متعدد بعد از آن نیز جلوگیری می کند. با وجود این، برخی کارشناسان حقوقی نیز بر این باورند که وجود چنین عبارتی در مبایعه نامه ها، متعاملین را از حق طبیعی و ذاتی آنها محروم می کند.

برای توضیح این عبارت، باید تک تک واژه های آن به صورت کامل تشریح شود؛

اسقاط به معنی ساقط شدن است بر وزن إفعال از مصادر ثلاثی مزید که بر اثر قوانین زبان عربی، اثرگذاری آن بر جمله علاوه بر آنکه فعل را از صورت لازم به متعدی تغییر می دهد، معنی واژه را نیز از شک و تردید به قطعیت تغییر می دهد؛ این اثر وضعی لغات و واژه ها، در مباحث حقوقی نیز وارد شده و معنی واژه ساقط شدن در حالت شک و تردید را به قطعیتی که بار حقوقی دارد، تغییر می دهد؛ بنابراین، اگر فردی ذیل این واژه را امضا کند، امکان برگشت از نظر خود را ندارد.

کافه (به تشدید فاء) به معنی کلیه و همه چیزهایی است که تحت این عبارت قرار می گیرد. این واژه نیز بار معنایی قطعیت در خود داشته و اثرگذاری آن از واژه های «همه و کلیه» بیشتر است.

خیارات: در اصطلاح حقوقی که برگرفته از اصطلاحات فقه شیعه است، به معنی داشتن اختیار دو فرد معامله کننده در بر هم زدن معامله است که در قانون تجارت و مدنی ایران تعداد خیارات مشخصی وجود داشته که در ادامه مبحث به آن اشاره خواهد شد.

ولو: حرف «لو» در زبان عربی همراه با واو ماقبل از آن معنای تقلیل و جدا کردن حداقل از مابعد خود را می دهد؛ بنابراین ولو در این عبارت درصدد ضمیمه کردن حداقل ها به یک دستورالعمل کلی است به این معنا که این دستورالعمل هیچ استثنایی را شامل نمی شود.

خیار: واژه مصدری به معنی اختیار داشتن است؛ در مباحث فقهی و حقوقی به اختیاری که فرد برای بر هم زدن معامله به صورت ذاتی و نه اکتسابی دارد، گفته می شود. به این معنا که در هر قرارداد و بیعی متعاملین بر اساس ذات عقد بیع اختیاراتی برای فسخ آن قرارداد دارند که می توانند با توافق یکدیگر، این اختیارات را از آن معامله سلب کنند.

خیار غبن: یک نوع از خیارات است که در ماده ۳۹۶ قانون مدنی ۱۰ نوع خیار ذکر شده و تعریف غبن به این صورت است: «اختیار فسخ معامله برای کسی که دچار غبن فاحش شده‌است.» به این معنی که اگر خریدار ببیند که در اثر انجام این معامله متضرر شده و این ضرر فاحش است، بر اساس قانون امکان فسخ آن قرارداد را دارد.

سایر خیاراتی که بر اثر امضا و تأیید این بند ـ «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» ـ در مبایعه نامه از دو طرف معامله (خریدار و فروشنده) سلب می شود، بر اساس ماده ۳۹۶ قانون مدنی شامل خیار مجلس (به معنی امکان بر هم زدن بیع تا زمانی که دو طرف معامله در مجلس عقد بیع حضور دارند)، خیار حیوان (به معنی امکان فسخ قرارداد خرید حیوان تا سه روز پس از امضای قرارداد که این خیار در بحث معامله ملک و مسکن جایی ندارد)، خیار شرط (امکان وارد کردن شرطی در قرارداد که به هر یک از متعاملین امکان فسخ قراداد تا مدت زمان معینی را می دهد)، خیار تأخیر ثمن (اختیار در فسخ معامله بر اثر عدم پرداخت ثمن یا مبلغ مورد توافق در قرارداد در ظرف سه روز از تاریخ خرید و فروش)، خیار رؤیت و تخلف وصف (که به معنی  اختیار بر هم زدن قرارداد برای شخصی که مالی را ندیده و فقط به اعتبار اوصافی که برای آن ذکر شده، آن مال یا ملک را خریده باشد و سپس می بیند که کالا یا واحد مسکونی معامله شده، دارای اوصافی که ذکر شده، نیست)، خیار عیب (اختیار فسخ  معامله به دلیل عیبی که در مبیع ـ مبیع در اینجا واحد مسکونی خریداری شده است ـ بوده و مشتری در هنگام عقد از آن اطلاع نداشته، خیار تدلیس (اختیار فسخ برای کسی که فریب خورده باشد)، خیار تبعض صفقه (این خیار زمانی برای خریدار یک  واحد مسکونی ایجاد می شود که وی نسبت به بخشی از ثمن معامله ـ همان ملک مورد نظر ـ آگاهی دارد و نسبت به بخشی دیگر از آن ناآگاه است که پس از عقد بیع متوجه وجود مشکلاتی در آن بخشی که نسبت به آن ناآگاهی داشته، می شود؛ در این صورت خریدار می تواند کل معامله را فسخ کند یا بخشی از ثمن عقد که سالم است را نگه داشته و بخش ناسالم را باطل کند) و نهایتا خیار تخلف شرط (به این معنی که یکی از متعاملین از شرطی که در ضمن عقد، تعیین و بر آن توافق کرده اند،  تخطی کند مثلا طرفین نسبت به پرداخت وجه معامله برای زمان مشخصی توافق کرده اند اما خریدار وجه مورد نظر را در زمان معین پرداخت نمی کند؛ در این صورت فروشنده می تواند کل معامله را فسخ کند) خواهد بود.

بنابراین عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» به این معناست که متعاملین ـ دو طرف قرارداد ـ از هر گونه  اختیاری برای بر هم زدن معامله حتی اگر ضرر فاحشی به آنها برسد، ممنوع اند و اجازه فسخ قرارداد را ندارند.

برخی حقوقدانان وجود واژه فاحش را در این مبایعه نامه ها را نوعی اشتباه حقوقی می دانند؛ به این معنا که اگر خریدار یا فروشنده مدعی غبن أفحَش ـ به معنی ضرری که فاحش تر از غبن فاحش باشد ـ شود و بتواند این ادعای خود را اثبات کند، امکان فسخ قرارداد را داراست. البته اثبات غبن افحش در دادگاه بسیار مشکل است.

چگونه این وضعیت را به سود خود تغییر دهیم؟

در صورت  درخواست طرفین معامله، و در صورت موافقت طرف دیگر معامله، این بند را می توان از قرارداد حذف کرد یعنی روی آن را خط کشید.

طرفین معامله باید همه بندهای مبایعه نامه های موجود در دفاتر مشاوره املاک را به طور کامل مطالعه کنند؛ از سویی نیز با توجه به اینکه مبایعه نامه ها در سه نسخه ـ برای هر کدام از خریدار، فروشنده و مشاور املاک، یک نسخه ـ تهیه می شود، هر گونه دخل و تصرف در آن باید به صورت یکسان باشد؛ بنابراین اگر مثلا خریدار یا فروشنده بخواهد عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش»  را از متن مبایعه نامه حذف کند، باید امحای این بند از مبایعه نامه به صورت یکسان در هر سه نسخه انجام شود تا این عبارت را از حیّز انتفاع ساقط کند.
اشتراک گذاری
برچسب ها
نظرات بینندگان
غیر قابل انتشار: ۰
در انتظار بررسی: ۷۳
انتشار یافته: ۲۰
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۰۹:۱۷ - ۱۳۹۶/۰۳/۳۰
اصلا چرا باید یک واژه عربی رو در یک قرارداد فارسی بیاورند ؟؟؟ مثل این میمونه که یک قسمت از قرارداد رو انگلیسی بنویسند .

واقعا این قسمت یک نقطه ضعف برای سیستم معاملاتی و قضایی کشور محسوب میشود که از کلمات و جملات عربی استفاده میشود و عامه فهم نیست . مگه این قوانین برای همه مردم نیست !!! مگه همه به سادگی نبایند قوانین رو بخوانند و متوجه بشوند ؟؟؟ ایا این نقض حقوق شهروندی نیست ؟؟؟؟
علیرضا اکبری
|
Iran, Islamic Republic of
|
۰۹:۴۳ - ۱۳۹۶/۰۳/۳۰
به نظر من مشکل را حقوقدانان و اهالی سیستم قضایی به وجود آوورده اند. چه اصراری است که کلمات و واژه های غیر فارسی و غیر قابل فهم برای عموم، استفاده شود. یکی از علت های زیاد بودن پرونده های حقوقی همین موضوع است. از یک طرف می نالند که در سیستم قضایی نیرو کم است و پرونده زیاد . و از طرفی با به کاربردن واژه های غیر قابل فهم برای عموم، خودشان پرونده های قضایی را عمدا یا سهوا زیاد می کنند. اگر بخواهند می توانند فارسی سازی کنند و کار خودشان هم کم شده و مردم هم با علم و آگاهی اسناد را امضا کنند. تا حالا که اراده ای برای تصحیح نبوده و شاید هم اگر تصحیح شود درامد بعضی ها کم شود.
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۰۹:۵۶ - ۱۳۹۶/۰۳/۳۰
من بر اساس این بند نامه دستور تخلیه ملکی را گرفتم ولی 2 سال طول کشید. البته به غیر از این مورد ، موارد دیگری هم نیاز است . مثلا برای ملک باید گواهی عدم حضور در دفتر خانه را بگیرید و شکایت بکنید و تمبر باطل کنید و هزار جور کار دیگر . کلا برای ملک خیلی دردسر داره ولی چون پول زیادی در میون هست چاره ای به غیر از دوندگی و صبر نیست.
ضمنا آسان نویسی عبارات و برگردان آن به فارسی از اوچب واجبات است !!!!!!
پاسخ ها
ناشناس
| Iran, Islamic Republic of |
۱۳:۲۷ - ۱۳۹۶/۰۳/۳۰
اوجب واجبات
پیمان
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۰:۱۱ - ۱۳۹۶/۰۳/۳۰
واقعا در کشورهای اروپایی مانند فرانسه یا آلمان هم در سیستم قضایی از واژه های نا مفهوم برای مردم استفاده می شود ؟؟؟ چرا تحصیل کرده ها این قدر در استفاده از واژه های انگلیسی یا عربی اصرار دارند ؟ ما فارسی زبان هستیم و فهم این اصطلاحات برای مردم عادی سخت است .
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۰:۱۸ - ۱۳۹۶/۰۳/۳۰
به موجب قانون اساسی زبان رسمی کشور ما فارسی است و کلیه اسناد رسمی باید به این زبان تنظیم شوند.
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۰:۲۸ - ۱۳۹۶/۰۳/۳۰
اوجب واجبات اینم که شد عربی
پاسخ ها
ناشناس
| Iran, Islamic Republic of |
۱۷:۲۵ - ۱۳۹۶/۰۳/۳۰
بنده خدا 100 تا علامت تعحب گداشته IQ
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۱:۳۲ - ۱۳۹۶/۰۳/۳۰
به جای این جمله عربی همان معادل فارسی آن یعنی ((تعاملین ـ دو طرف قرارداد ـ از هر گونه اختیاری برای بر هم زدن معامله حتی اگر ضرر فاحشی به آنها برسد، ممنوع اند و اجازه فسخ قرارداد را ندارند.)) استفاده کنند که عامه فهم و روان است
داوود
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۲:۲۸ - ۱۳۹۶/۰۳/۳۰
ینی با این وجود اگر خریدار بابت خرید ملک هیچ پولی پرداخت نکند مثلا چک بدهد و آن را پاس نکند باز هم معامله باطل نیست؟!!
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۳:۴۱ - ۱۳۹۶/۰۳/۳۰
خیار تدلیس و رویت حتی اگر توافق شود قابل ابطال نیست.وخریدار میتواند به آن استناد کند.جز قوانین آمره هست.
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۴:۳۶ - ۱۳۹۶/۰۳/۳۰
البته ما پارسی زبان هستیم خود فارسی هم کلمه ای بیگانه
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۴:۳۷ - ۱۳۹۶/۰۳/۳۰
خود کلمه فارسی هم معرب کلمه پارسی هست
مرتضی
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۴:۴۱ - ۱۳۹۶/۰۳/۳۰
مشاورین املاک کلاهبرداری میکنن با این متن. نگزارید
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۴:۵۵ - ۱۳۹۶/۰۳/۳۰
یکی از مشکلات بزرگ کشور ما استفاده بیش از حد از واژه های نامانوس انگلیسی و عربی است که بیشتر اوقات هم عمدی است. استفاده از این گونه لغات و اصطلاحات نشانه تشخص و سواد و تسلط تلقی میشود.
mehdiiiii
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۴:۵۹ - ۱۳۹۶/۰۳/۳۰
به نظر میرسه این موضوع بصورت خواسته داره اتفاق میوفه
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۵:۰۹ - ۱۳۹۶/۰۳/۳۰
\
چرا این نوع نوشتار ترجمه جدید و چاپ جدید نمی شوند؟!!!!
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۵:۵۰ - ۱۳۹۶/۰۳/۳۰
کان لم یکن،عطف به ما سبق،مایملک و هزاران اصطلاح عربی دیگر که برای خیلی ها مفهوم نیست والبته برای خیلی ها هم منبع نون و آب !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
علی
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۶:۱۱ - ۱۳۹۶/۰۳/۳۰
سلام
خلاصه اینکه جمله خیلی گنگه به زبان ساده فارسی بنویسد پنجاه صفحه توضیح ندید.
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۰:۱۹ - ۱۳۹۶/۰۴/۰۱
بنظر من بهتره خلاصه تو یک خط زیر عبارت معنی فارسی شو بنویسن
دادگاه ها خلوت تر بشه خلاص
نظر شما

سایت تابناک از انتشار نظرات حاوی توهین و افترا و نوشته شده با حروف لاتین (فینگیلیش) معذور است.

نام:
ایمیل:
* نظر:
برچسب منتخب
اردوگاه شهید باهنر شهید رجایی محمد عزیزی هفته دولت شهید باهنر فاطمه عبادی ائتلاف دریایی آمریکا عصر جدید حوزه های انتخابیه فارس