تأملی در باب اجرایی نشدن یک قانون؛
غفلت مسئولان، جیب پر پول کلاهبرداران و سراب مسکن!
جالب این که متأسفانه در مراجع قضایی نیز به این تقسیم نامه‌های دستی اعتبار داده شده و در برابر قولنامه‌های عادی پیش فروش آپارتمان حتی اگر کد رهگیری در آن قید شده باشد، هر دو سند عادی تشخیص داده شده و مرقومه‌ای که تاریخش مقدم باشد، معتبر تشخیص داده میشود؛ بنابراین، عملا املاک پیش فروش شده به عده‌ای، در اختیار مالک اصلی قرار گرفته و سرمایه یک عمر زندگی خریداران بر باد میرود!
در دی ماه 1389 مجلس شورای اسلامی، قانونی را به تصویب رساند که اجرایی نشدن آن همچنان خسارات بسیاری بر مردم و مسئولان تحمیل می‌کند.به گزارش «تابناک»، قانون پیش فروش آپارتمان که پس از بررسی‌های فراوان، سرانجام در دی ماه 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، هنوز در تو در توی کاغذبازی‌های ادارای سیستم‌های قضایی و اجرایی سرگردان است تا کلاهبرداران با سوء‌استفاده از این غفلت همچنان بازار داغ و جیب پرپولی داشته باشند.
در این قانون که با خارج کردن پیش فروش آپارتمان از دست بنگاههای املاک و سپردن آن به دفاتر اسناد رسمی، گام بزرگی جهت کاهش بار شکایات دستگاه قضایی و تحکیم معاملات برداشته شده بود، پیش فروش آپارتمان تنها به دفاتر اسناد رسمی و آن هم با شرایط خاصی سپرده شده بود که احتمال کلاهبرداری را تقریبا به صفر می‌رساند.
بر پایه این قانون هر گونه پیش فروش املاک در دفاتر اسناد رسمی، منوط به گرفتن استعلامات لازم از ادارات ثبت و شهرداری در اصل سند مالکیت ثبت شده و خلاصه معامله آن نیز به اداره ثبت فرستاده خواهد شد تا بدین ترتیب، هر گونه فروش دوباره واحد پیش فروش شده به هر صورت بی‌اعتبار تلقی شود و سرانجام، پیش فروش تنها از طریق سند رسمی ممکن شده و امکان فروش دوباره واحد به شخص سوم به صفر برسد.
این در حالی است که با اجرایی نشدن این قانون، همچنان بنگاههای املاک به بستن چنین قراردادهایی که پیامدهای حقوقی پیچیده‌ای دارند اشتغال داشته و در موارد متعدد، زندگی بسیاری از خریداران در اثر سست بودن اصول و پایه‌های تنظیم سند عادی پیش فروش آپارتمان، بر باد برود که عواقب آن سیل دادخواهی‌های متعدد کیفری و حقوقی بوده و حجم انبوهی از کار دستگاه‌های قضایی و پلیس را به خود اختصاص میدهد.
اختصاص کد رهگیری و ثبت در سامانه املاک نیز عملا با توجه به پرونده‌های مطروحه ناکارآمد و شکست خورده نشان داده است، چرا که در مواردی مالک و سازنده یک ملک با تبانی با یکدیگر و به استناد قرارداد مشارکت اولیه اقدام به پیش فروش واحدهای آپارتمانی می‌کنند و سپس با تنظیم تقسیم نامه‌های دستی و عادی و بدون اطلاع و استعلام مراجع ذی‌صلاح ـ و البته به هر تاریخی که خودشان بخواهند ـ کل ترتیب معاملات را به هر ریخته و با هماهنگی کلاهبرداری می‌کنند.
در این موارد معمولا سازنده متواری شده و مالک نیز به استناد تقسیم نامه ای که می‌توان تاریخ آمده در آن را حتی به تاریخ قبل از همه معاملات مرقوم کرد، اقدام به تصرف واحدهای پیش فروش به خریدارانِ از همه جا بی خبر می‌کند.
جالب اینکه متأسفانه در مراجع قضایی نیز به این تقسیم نامه‌های دستی اعتبار داده شده و در برابر قولنامه‌های عادی پیش فروش آپارتمان حتی اگر کد رهگیری در آن قید شده باشد، هر دو سند عادی تشخیص داده شده و مرقومه ای که تاریخش مقدم باشد، معتبر تشخیص داده میشود؛ بنابراین، عملا املاک پیش فروش شده به عده‌ای در اختیار مالک اصلی قرار گرفته و سرمایه یک عمر زندگی خریداران بر باد میرود.
بدین ترتیب خریداران حتی در صورتی که بتوانند مجرم متواری را هم به دام بیندازند، در نهایت حکم به رد مال توسط کلاهبردار داده شده و پولی که در هنگام معامله ارزش بالایی داشته با ارزشی به شدت سقوط کرده در زمان اجرای دادنامه به خریدار داده میشود تا عامل اصلی کلاهبرداری، تنها به مجازات یک تا هفت سال حبس آمده در قانون محکوم شود.
در حالی که همه این سناریوی وحشتناک ـ که تا به حال شمار بسیاری از مردم را به خاک سیاه نشانده ـ می‌تواند با اندکی اراده از سوی مسئولان در آینده حذف شود، متأسفانه با گذشت دو سال و اندی از این قانون کارآمد و مفید، هنوز هیچ اراده ای برای اجرایی شدن آن نیست، تا به ویژه با افزایش قیمت مسکن در سالها (و به ویژه ماه‌های) اخیر، حجم این گونه کلاهبرداری‌ها با افزایش روبه‌رو شده و طومار زندگی بسیاری را در هم بپیچد.
این در حالی است که این قانون هنوز هم در کشوی میز مسئولان مربوطه خاک می‌خورد تا کلاهبرداران با فراغ بال همچنان در حال پر کردن جیب‌های خود در وانفسای اوضاعی اقتصادی باشند تا در فرجام امر خرید مسکن هر روز به سرابی دور از دست‌تر تبدیل شود.
غیر قابل انتشار: ۰
در انتظار بررسی: ۲۲
انتشار یافته: ۱۳
امان از دست های پشت پرده بنگاههای املاک. حالا که قیمت مسکن سر به فلک گذاشته و تمام توجهات در پی مهار آن هستند جرا کسی به فکر تعدیل هزینه بنگاههای املاک که از این بابت پولهای مفت هنگفت به جیب میزنند نیست؟ قطعا با متعادل کردن هزینه بنگاهها دیگر این طبقه در فکر گران کردن مسکن و دلالی آن بر نمی آیند. پاسخ ها
یک مشاور مسکن
| 
| ۱۴:۲۲ - ۱۳۹۲/۰۲/۲۳
جناب بی مسکن! بنده هم یک مشاور مسکن بی مسکن با مدرک لیسانس مدیریت هستم و از نظر و دیدگاه شما تعجب میکنم. اینکه شما چه تجربه تلخی در برخورد با آژانس های املاک داشته اید نمیدانم.من به خوبی از وجهه تخریب شده شغل املاک در میان مردم، به علت برخی اعمال و رفتار ناشایست همکارانم اطلاع دارم اما بهتر است بدانید که هر شغل و فعالیتی صرفا آن طوری که از بیرون از گود به نظر می آید نیست.شغل مشاور املاک شغلی به شدت استرس زا،تخریب کننده اعتماد به نفس و شخصیت،سخت و همراه با گاهی تا8 ساعت پیاده روی و عرق ریختن در روز در گرما و سرما و باران یا برف،بدون مرخصی و اوقات فراغت(ساعات کاری 12 ساعت در روز)،بدون هیچ گونه امنیت شغلی،بدون بیمه و هرگونه مزایای قانونی و ... دوست عزیز متاسفانه اکثریت مردم فکر میکنن پولی که بابت کمیسیون انجام یک معامله به مشاور مسکن پرداخت میشود به اندازه خدمات ارایه شده نیست و این ناشی از همان تصور نادرست نسبت به نوع کار ماست.اگر شما در جریان سختی ها و مشقات و جدلها و زحمتها و استرس و مسِِئولیت سنگین انجام یه معامله باشید هیچوقت چنین تصوری نمیکنید...چیزی که پیش روی شماست نشان دادن چند ملک و بعد یک جلسه حاضر و آماده و فقط منتظر امضای جنابعالیست! اما اینکه چقدر زحمت و مشقت کشیده شده تا یک قرارداد به این مرحله برسد متاسفانه از چشم شما و امثال شما پنهان مانده! در ضمن تمام انرژی مشاورین املاک درین روزها برای چانه زدن و کشمکش بر سر پایین آوردن قیمت با مالکین خانه ها هدر میرود... مطمئن باشید بالا رفتن و در نتیجه رکود بازار به نفع هیچ مشاوری نیست..و کلام آخر: تعرفه کمیسیون مصوب اتحادیه مشاورین املاک مربوط به سال 1379 است.یعنی در همه این 12سال و افزایش قیمت حداقل 500درصدی مسکن و اقلام دیگر، تعرفه این صنف متاسفانه تغییری نکرده و اینکه بدانید مسئولیت عقد یک قرارداد مثلا 500 میلیونی برای مشاور املاک خیلی بیشتر از تعرفه ایست که شما پرداخت میکنید.با تشکر
ناشناس
| | ۱۴:۵۶ - ۱۳۹۲/۰۲/۲۳
جناب مشاور مسکن بی مسکن!!اولا باید عرض کنم شغل مشاور املاک تخریب کننده اعتماد به نفس و شخصیت نیست بلکه خود مشاور املاک تخریب کننده اعتماد به نفس و شخصیت هست. واقعا چرا یک مشاور املاک باید با فردی که به هر دلیلی پولش برای خرید یا اجاره کم هست طوری برخورد کنه که انگار طرف جنایتی مرتکب شده؟؟ شخصا بارها و بارها برای اینگونه امور به بنگاهها مراجعه کردم و برخوردهایی دیدم که واقعا الان از اینکه بخوام پام رو توی بنگاه املاک بذارم و با این دسته افراد محترم هم کلام بشم منتفرم.
دوما در مورد تعرفه که فرموده بودید قرار نیست هر سال درصد کارمزد بالاتر بره. همون یک درصد در سال 79 که میشد 50 هزار تومن الان میشه یک میلیون و پونصد هزار تومن چون قیمت ملک بالا رفته. اگه قیمت ملک ثابت بود اعتراض شما بجا بود.
مردم خودشون زیاد با این قشر برخورد و مراوده دارن و نحوه رفتار و برخورد این دوستان رو به راحتی میتونن قضاوت کنن. البته منکر این نیستم که افراد زحمتکش و با شخصیت هم تو این گروه بسیارند ولی متاسفانه این بسیار خیلی کمه.
ناشناس
| | ۱۶:۱۳ - ۱۳۹۲/۰۲/۲۳
جناب مشاور املاک اولا که هیچ املاکی مبلغ واقعی دستمزد را نمی نویسد و همیشه جای کمیسیون بنگاه خالی یا خط تیره است ضمن اینکه تعرفه شما درصدی است و با قیمت مسکن بالا و پایین می شود نه اینکه قیمت مسکن بالا رود و کمیسیون شما همان بماند. انرژی که شما برای تنظیم یک قرارداد می گذارید به هیچ وجه مثبت نیست و تلاش برای نشاندن طرفین قرارداد پای معامله به هر قیمتی به هیچ وجه ارزش این همه استرسی که میکشید را ندارد. بهتر است شغلتان را عوض کنید تا این همه استرس نداشته باشید. شما در برابر هیچکدام از قراردادهایتان مسئولیتی ندارید و دادگاه به راحتی تنها به این دلیل که صنف شما هیچ قانون محکمی ندارد و دادگاه شما را تنها نویسنده قرارداد می داند تبرئه می کند. بنابراین مظلوم نمایی نفرمائید. واقعاً همینطوره، من آپارتمان پیش فروشی خریدم هر روز تنم میلرزه که کلاهمو برندارند ، چون واقعاً زندگیم به باد میره ، هر چی داشتم دادم واسه این واحد ... متاسفانه یکی از کلاهبرداری های رایج سازندگان زمانی که میفهمند قیمت ملک نسبت به زمانیکه معامله ثبت شده است افزایش زیادی یافته است همین ماجرایی است که گفتید. سازنده ملک که دلش نمی اید دست از سود کلانتر بشوید با کلاهبرداری در نهایت پول خریدار بیچاره را پس میدهد که خریدار هم با آن پول که ارزشش کاهش یافته قادر به خرید هیچ ملک دیگری نیست. خیلی ممنون از گزارش شمامن ملکی را خریدم. تمام مسایل حقوقی و شهرداری و ثبت را انجام دادم و سند قطعی گرفتم. چند سال بعد حکمی از دادگاه به دست بنده رسید مبنی بر اینکه فروشنده قبل از ما ملک را به صورت قولنامه ای به دیگری فروخته است.
لذا داگاه ملک با سند قطعی ما را گرفت و داد به خریدار اولی که قولنامه را خودشان نوشته بودند و دستی بود.
حال ما بدون خانه شده ایم.
قانون خاصی هم برای جبران خسارات ما نیست.
ما خانه را خریدیم در سال 80 به 20 میلیون و حالا خانه ما شده است حدود 400 میلیون تومان.
گفته می شود که دادگاه اصل پول را می دهد و خسارت بر اساس شاخص تورم
اما با شاخص تورم ما حدود 60 میلیون خواهیم گرفت که اگر فروشنده بدهد و حال آنکه 340 میلیون تومان ضرر کرده ایم.
این 340 میلیون ضرر ما به خاطر کلاهبرداری فروشنده است.
می دانید که به دلیل پر بودن زندان ، اغلب کلاهبرداران هم حکم باز می گیرند و در دانشگاه زندان کلاهبردار تر می شوند.
لذا اولا باید قانون تکمیل شود. دوم اینکه کلاهبردار مجبور به پرداخت خسارت به قیمت روز شود و سوم اینکه عسر وحرج پذیرفته نشود و هر ملک و مالی که دارد منتقل شود به خریدار مال باخته. چنین امری اجرای صحیح قانون است و مانع جدی برای جلوگیری از کلاهبرداری.
تا زمانی که مجریان قانون بر اساس تورم و نه قیمت روز عمل می کنند همواره فاصله زیادی وجود دارد که کلاهبردار ترغیب به کلاهبرداری می شود.
با تشکر از شما که در کوران انتخابات هم به فکر مردم هستید.
برخی تمامی سرمایه سالهای سال عمر خود و خانواده اشان را به راحتی آب خوردن از دست می دهند و کلاهبرداران برخوردار از کار و زحمت ایشان می شوند
باز هم تشکر
پاسخ ها
سعید آذ
| | ۱۲:۳۳ - ۱۳۹۲/۰۲/۲۳
خیلی شخصیت این دوست ناشناسمان برایم جالب است. متانت و وقار در نوشته اش موج می زند در حالی که این وضعیت اگر برای هر یک از ما (من و اطرافیانم) اتفاق می افتاد فریاد و ناله مان، خودمان را هم آزار می داد. خدا بهت سرمایه بزرگی داده است که اینقدر آروم و حقوقی بحث کردی. لذت بردم برادر یا خواهر عزیزم. فقط دعای خیر می کنم برات.
واقعا نادر است چنین پختگی گفتاری
ناشناس
| | ۱۴:۲۲ - ۱۳۹۲/۰۲/۲۳
واقعا!!!!!!!؟؟؟؟پس اگه اينجوري باشه هم واسه پيش فروش هم واسه بعداز خريد ملک تنمون بلرزه!
منم با همين مشكل درگيرم وفقط دارم موضوع رو يك جوري كدخدامنشانه حلش ميكنم چون ميدونم اگر سازنده كار رو تعطيل كنه مالك اصلي ميره دادخواست ميده دادگاه وملك رو تحويل ميگيره ومن متاسفانه براي همون پولي كه مهر سال 90 دادم الان بايد شكايت كنم كه بازم همون پول رو به من ميدن كه الان فقط ميتونم با هاش يك ماشين بخرم وهيچ كسي جوابگوي اينگونه كلاهبرداري هايي نيست .!!!!!!! واقعا چه انسانهای شریفی که سالها کار می کنند و کم می خورند و کم می پوشند و اصلا نمی گردند تا سرپناهی داشته باشند. حاصل می شود خرید یک خانه ، نه خانه که آپارتمانی 70 یا 80 متری. با هزار آرزو شال کلاه می کنند و با صلوات و قرآن و آینه به دست عازم خانه خریداری شده می شوند. اما با یک حقیقت تلخ مواجه میشوند. خانه به دیگری یا دیگران فروخته شده است.حال بایستی سالهای سال در راهروهای دادسرا سرگردان شود تا خانه را باز ستاند.
اطاله دادرسی و هنرمندی کلاهبردار متخصص و آگاه به قوانین و دیگر مسایل باعث می شود که مال از دست داده چند سالی معطل شود.
تنها چیزی که در این میان ساکت نیست همانا تورم است که بدون لجام بالا می رود.
مالباخته یک سال بعد می تواند با پول داده شده ده متر کمتر خریداری کند به دلیل تورم.
سال بعد همینطور تا آنکه سال پنجم به بعد نمی تواند با پول 5 سال قبل حتی درب و پنجره همان ساختمان را خریداری کند.
بالعکس کلاهبردار هنرمند می تواند با پول دریافتی 5 سال قبل صاحب اموالی باشد که چندین برابر ارزش افزوده ناشی از تورم دارد.
و این است هنر مندی کلاهبردار و سکوت قانون گذار و مجری قانون و دولت .
آیا این مشکل اتفاقی است و برای یک نفر ؟ نه هزاران نفر بدین شکل بیچاره شده اند.
آیا برای یک مال یک مالباخته داریم ؟ خیر در خبرها بارها گفته شده است که یک آپارتمان به ده ها نفر فروخته شده است!
آیا مقامات دولتی، نمایندگان مجلس و اعضای دولت و مسئولین دیگر نمی توانند این معضل را حل کنند؟
آیا زحمات سایت شما ماجور مردم است؟ حتما
شاید بخوانند تصمیم گیران و مجریان تصمیمات.
بازتاب و مسئولان بازتاب سربلند باشند که با گزارشات خود حداقل تسکینی برای درد مال باختگان فراهم می کنند
ارادت فروان
در بازار مسکن به راحتی کلاهبرداری می شود من خودم تا مرز سکته پیشرفتم وقتی به سایتها ، روزنامه ها و تلویزیون نگاه کنید هر چیزی را می گویند الا آن چیزی که بدرد درد مردم بدبخت بخورد خیلی ممنون از این خبرتان مشکل ما را حل نمی کند اما کمی آرام می شویم