عوامل كاهش قيمت مسکن درماههاي اخير
طي ماههاي اخير ملموس شدن كاهش قيمت مسكن بارقههاي اميد را در دل مردمي كه بعد از افزايش بيرويه قيمتها، خانهدار شدن را چون خوابي غيرقابل تعبير ميدانستند، ايجاد كرد؛ به طوري كه گفته ميشود در برخي مناطق خانه تا متري يك ميليون تومان ارزان شده است. هر چند برخي كارشناسان اين حوزه معتقدند اين كاهش قيمت از روي اجبار بوده است و اتخاذ سياستهاي جديد بر آن اثر نداشته است، اما برخي دستاندركاران اين حوزه نيز عنوان ميكنند تا مادامي كه عرضه و تقاضا برابر نشود، نميتوان انتظار داشت به سمت ارزاني خانه پيش برويم. اين در حالي است كه معاون امور ساختمان و مسكن وزير مسكن، افت شديد قيمت در اين دوره را در طول 20 سال گذشته در بازار مسكن بي سابقه و استثنايي عنوان ميكند و علت اصلي آن را هم خارج شدن حجم سنگين از تقاضاي بخش مسكن در قالب برنامههاي دولت از بازار معمول مسكن ميداند.
اما شنيدن چرايي علت كاهش قيمت مسكن طي چندماه گذشته از زبان يكي از مسوولان وزارت مسكن خالي از لطف نيست.
مهندس منوچهر خواجه دلويي ـ معاون امور ساختمان و مسكن وزير مسكن وشهرسازي در گفتوگو با خبرگزاري دانشجويان ايران، به تشريح عوامل موثر بر كاهش قيمت خانه در ماههاي اخير پس از يك دوره ركود طولاني در بازار مسكن پرداخت و اظهار كرد: به طور معمول در قيمت مسكن يكسري عوامل در افزايش و كاهش تاثيرگذار هستند. نقدينگي، افزايش حجم تقاضا و انباشت تقاضاي موثر از سالهاي گذشته، انتظارات تورمي، افزايش يا كاهش توليد عواملي هستند كه همگي در كاهش يا افزايش قيمت اثر ميگذارند.
استثنايي بودن كاهش 15تا 20 درصدي قيمت زمين و مسكن
به گفتهي او، طي20 ساله گذشته به طور متناوب دورههاي رونق و ركود در بازار مسكن بوجود آمده است كه در دورههاي رونق افزايش قيمت رخ ميدهد و به طبع افزايش توليد و جاذبههاي سرمايهگذاري بيشتر ميشود اما پس از سپري شدن دوره رونق نوبت به دوره ركود ميرسد كه قيمتها ثابت باقي ميماند و يا با كاهش جزيي مواجه مي شود.
وي ياد آور شد: در يك دوره بين سالهاي77 تا 81 با توجه به رونق در بازار مسكن، قيمتها به سمت افزايش حركت كرد، اما بين سالهاي82 تا 84، به طور ميانگين 6/2 درصد كاهش قيمت خانه را تجربه ميكنيم، كه بسيار محدود بوده است از آن سبب بود كه وقتي ركود در بازار مسكن حاكم ميشود عدهاي از فروشندگان مجبور به فروش مسكن خود ميشوند و مقدار اندكي قيمتها را پايين ميآورند اما افت قيمت چشمگيري در آن دوره بوجود نيامد.
معاون وزير مسكن وشهرسازي با استثنايي دانستن كاهش 15تا 20 درصدي قيمت زمين ومسكن در اين دوره تصريح كرد: در اين دوره از ركود بازار مسكن در كنار عوامل مشتركي با دورههاي گذشته مانند ركود در بازار مسكن، نبايد يكسري اقدامات دولت در جهت ساماندهي اين بخش انجام داده را انكار كرد چراكه نه تنها قيمت مسكن را پايين آورده بلكه با افت شديدي در برخي از شهرها مواجه هستيم.
به گفته او، همزمان با دوره ركود معاملات در بازار مسكن، حجم سنگيني از تقاضاها در قالب برنامههاي دولت از مسير بازار معمول مسكن خارج شدهاند كه اين امر تاثير ويژهاي در كاهش قيمت مسكن در اين دوره داشته است. لذا عواملي مانند ايجاد بانك اطلاعات زمين و مسكن، ماليات بر معاملات مكرر در زمين و مسكن و ماليات بر اراضي باير در محدوده شهر نيز كمك كرده است كه در اين دوره، افت شديد قيمت مسكن نيز رخ دهد.
خواجه دلويي، در برخي شهرها كاهش قيمت زمين را تا 40 درصد اعلام كرد و گفت: در اين دوره طي ماههاي اخير متوسط افت قيمت مسكن و زمين در حدود 15 تا 20 درصد در اغلب شهرهاي كشور است.
معاون وزير مسكن در خصوص افت قيمت در تهران گفت: گزارشهايي كه در اين زمينه داريم در هر يك از مناطق متفاوت است.به طور ميانگين20 درصد قيمت زمين و مسكن در تهران كاهش يافته است اما در برخي از مناطق مانند مناطق مرغوب به ويژه در شمال شهر در مناطق يك تا پنج، اين افت قيمت بيشتر بوده است.
خواجهدلويي درباره اينكه سوداگري در بازار مسكن تا چه ميزان بر افزايش قيمت مسكن تاثير گذار است و اقدامات دولت در زمينه ساماندهي بازار مسكن آيا اين تضمين را ميدهد زمينه تخلفات و دلالي در بازار مسكن بر چيده شود؟!، تصريح كرد: در شرايط فعلي فشارهاي مربوطه به افزايش قيمت مسكن كه به يك سال و نيم گذشته بر ميگردد را پشتسر گذاشتهايم و در شرايط مناسبي قرار داريم. اما اينكه در افزايش قيمت مسكن التزامات تورمي و ايجاد شرايط رواني و التهاب تاثير دارد، ترديدي نداريم به طور طبيعي زماني كه حجم نقدينگي در جامعه رشد ميكند و امكان در بخشهاي ديگر سرمايهگذاري و توليدي وجود ندارد به طبع در بخش مسكن سرريز ميشود و افزايش قيمتها را دامن ميزند در اين صورت شرايط رواني و التهاب در بازار مسكن تعيين كننده است و بازهم افزايش قيمت را در پي دارد.
معاون امور ساختمان و مسكن وزير مسكن وشهرسازي، با اشاره به اينكه مسكن كالاي دارايي و قلك خانوار است عنوان كرد : بايد تلاش شود با افزايش توليد و پاسخگويي به نياز فاقدان مسكن در كشور، نگاه به مسكن به شكل سرپناه درآيد، تا زمينه نگاه سرمايهاي و سودآوري در اين بخش كاهش يابد.
خواجه دلويي، افزود: براي جلوگيري از بروز تخلفات و كاهش زمينه دلالي، ايجاد بانك اطلاعات زمين و مسكن بسيار ضرورت دارد چرا كه اگر يك بانك اطلاعات شفاف از وضعيت زمين و مسكن در كشور داشته باشيم مشخص ميشود هر فرد چقدر دارايي دارد و براساس آن ميتوان براي كساني كه فاقد مسكن هستند برنامهريزي كرد و از سوي ديگر ميتوان برروي معاملات مسكن مديريت كرد و مانع بروز فشارهاي رواني و تخلفات در اين بخش شد.
وي افزود: خوشبختانه اين گام در دولت آغاز شده است و با ايجاد اين بانك اطلاعات و ثبت معاملات اين بانك به تنظيم بازار مسكن و برنامهريزيها در اين بخشها كمك ميكند.
معاون وزير مسكن با بيان اينكه دولت بايد سياستهاي در جهت كنترل بازار مسكن و از ميان بردن زمينههاي دلالي در بخش مسكن را اتخاذ كند گفت: به همين منظور در قانون ساماندهي مسكن سه ابزار مالياتي پيشبيني و به مجلس تقديم شد، كه شامل ماليات بر اراضي باير در داخل محدوده شهري، ماليات بر معاملات مكرر در بخش مسكن و ماليات بر ارزش افزوده مسكن بود كه در نهايت با توجه به اينكه ماليات بر ارزش افزوده به طور كلي در كشور اجرا ميشود اين مساله مورد تاييد قرار نگرفت و قرار شد در قالب كلي پيگيري شود اما ماليات بر اراضي بايد در داخل محدوده شهرها به تصويب ميرسيد كه پس از ابلاغ آيين نامه اجرايي ساماندهي توليد و عرضه مسكن به اجرا در ميآمد كه اميدواريم با اخذ ماليات با روشهايي كه عنوان شد و تنظيم امور بازار مسكن از طريق ثبت معاملات زمينه دلالي و معاملات پنهاني در بخش مسكن از ميان رود تا به سمت ارزاني خانه حركت كنيم.
هر چند كه علت اصلي كاهش قيمت مسكن خارج شدن حجم سنگين از تقاضاي اين بخش عنوان شده است و كاهش قيمت مسكن از شرق به غرب و به شمال غرب تهران كه قيمتهاي آن هميشه نجومي است، تسري يافته است، اما بايد ديد كه به راستي اين وضعيت پايدار خواهد ماند يا همچون سالهاي گذشته كه يك دوره ركود داشته و سپس قيمتها روند صعودي را طي كردند، باز هم بايد شاهد افزايش قيمتها باشيم؟!
بسمه تعالي از دولت محترم عاجزانه استدعا داريم در مورد تسهيلات اعتباري ساخت مسكن 99 ساله ، دستورالعمل پرداخت را به بانكها اعلام نمايند . اين امر موجب كاهش بيشتر قيمت مسكن نيز خواهد شد ؛ ما كاركنان اين اداره نيز از طريق تعاوني مسكن صاحب مسكن خواهيم شد.
تمنا داريم .
خيلي ممنون
با سلام اگر از انبوه سازان بپرسيد قيمت تمام شده هر متر مربع آپارتمان چقدر هزينه دارد . قطعا به شما خواهد گفت بين 300 تا 400 تومان هزينه دارد .
اگر 300 تومان هم متري سود در نظر بگيريم براي هر متر مربع قيمت مسكن بايد متري 600 الي 700 تومان بايد باشد . نه اين رقم كاذب فعلي ؟!!
دست واسطه گر بايد بريده شود . دلال هاي املاك ها بايد جمع شوند.
اگر کمی با دقت بیشتر نگاه کنیم می بینیم که به واسطه قطع بسیاری از وامها، به خصوص وام مسکن بانکهای خصوصی و جلوگیری از به کارگیری بسیاری از وامها (مانند وام خودرو، خود استغالی و امثالهم) در بخشهای دیگر (از جمله مسکن) باعث کاهش قدرت خرید مردم شده است. هر چند که این قضیه باعث شده که تقاضا در بازار کاهش یابد ولی سوال اساسی این است که آیا نیاز نیز کاهش یافته است؟؟!! در واقع نیاز هست ولی چون قدرت خرید نیست، این نیاز تبدیل به تقاضا نمی شود که نمود آن را در بازار ببینیم. پس دولت نیاز برطرف نکرده است، صورت مساله را پاک کرده است. خود بنده، اگر سال گذشته از بانک خصوصی 40 میلیون تومان وام نمی گرفتم و از بخشهای دیگر 20 میلیون تومان دیگر را نمی گرفتم اصلا قادر به خرید مسکن نبودم. ولی امسال، به واسطه کاهش سود بانکی، امثال بنده نمی توانند وام بدون سپرده گذاری بگیرند و اگر هم بتوانند سپرده گذاری کنند، اجازه دریافت وام را از بانکهای خصوصی ندارند. تکلیف وام بانک مسکن هم معلوم است. با 18 میلیون می توان حداکثر 12 متر در بدترین جای تهران خانه خرید. ای کاش می گفتند که افزایش 300-400 درصدی قیمت هم بی سابقه بوده نه فقط کاهش 20 درصدی!!!! قيمت آپارتمان تابعي از قيمت مصالح و قيمت زمين است كاهش قيمت مصالح از دوسه ماه پيش شروع شده و كاهش قيمت زمين يكي دو هفته است كه شروع شده لذا پيش بيني كاهش بيشتر قيمت در ماههاي آتي بيشتر است ضمن اينكه متقاضيان موثر بازار مسكن فاقد نقدينگي لازم هستند و اين روند كاهش مسكن را تسريع مي بخشد مشروط بر اينكه نقدينگي جديدي به بازار تزريق نشود. در حال حاضر قیمت ساخت بیش از رقم 300 تا 400 است این رقم در پایینترین کیفیت 450 میباشد. که طبیعتا ساختمانهای تهران خیلی گرانتر از این حداقل هست. در ضمن دوست عزیز قیمت زمینی که باید ساختمان روی آن احداث شود و اتفاقا بخش اعظم قیمت ملک میباشد را فراموش کرده اند. واسطه و دلال تنها بهانه های دولت در جهت توجیح سیاستهای اشتباه خود است عزيزم قيمت تراكم و هزارتا عوارض ديگر را هم تو ساخت در تهران در نظر بگيري ديگه ساخت و ساز سود نداره 
اگر خاطرتان باشد آقای رییس جمهور در یکی از بیانات خود فرمودند برای اینکه وضع بازار مسکن به حال عادی خود برگردد نیاز به یک عزم جدی است که خود شخصا این کار را دنبال خواهند کرد .به نظر می رسد کاهش قیمت 5تا 10درصدی در مقابل افزایش 200تا 300درصدی قیمت مسکن و زمین کمی غیر واقع بینانه و غیر کارشناسی است و اینگونه اظهار نظرها این موضوع را به ذهن متبادر می نماید که برخی از کارشناسان علیرغم وظیفه کمک رسانی خود ،با کاهش قیمت های مسکن چندان هم موافق نیستند سال 84 در منطقه پونک آپارتمان تازه ساز متری 600-650 هرار تومان بود. الان بالای 2 میلیون تومان می باشد یعنی حداقل سه برابر. زمین در همان منطقه متری 550 هرار تومان بود که الان حداقل 3.5 میلیون نومان می باشد. راستی چه دستاورد برزگی دولت نهم در زمینه کاهش قیمت مسکن داشته است!!!