اصلی‌ترین چالشی که امنیت اموال غیر منقول را به خطر می‌اندازد / یک سوم پرونده‌های ورودی به دستگاه قضایی مرتبط با اسناد و معاملات غیر رسمی هستند
تابناک _ حسن عبدلیان پور در همایش تخصصی بررسی تکالیف دستگاه های حاکمیتی در راستای عمل به مصلحت قطعی نظام در سلب اعتبار از اسناد عادی، اظهار کرد: اکنون این مرکز در عرصه حقوق و علم حقوق و کارشناسی حرف برای گفتن دارد و تاثیرگذار است.
وی با اشاره به سخنان رهبر انقلاب درباره معاملات غیر رسمی اموال غیرمنقول گفت: ایشان این معاملات را منشاء فساد دانسته اند و تاکید کردند که باید از این گونه معاملات سلب اعتبار شود.
این مقام قضایی خاطرنشان کرد: با توجه به سخنان رهبری، بحث اسناد و اسناد رسمی مهم است و باید این موضوع پیگیری شود و حقوقدانان پای کار بیایند. ما جلساتی را برگزار کردیم و نتایج آن را اعلام خواهیم کرد؛ البته موضوع مطروحه در مجمع تشخیص در حال بررسی است.
وی گفت: علمی سازی و نخبه سازی و کمک به جریانات تصمیم گیر مثل شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت نظام از جمله اهداف مرکز وکلای قوه قضاییه است.
عیدلیان پور بیان کرد: امروزه یکی از اصلی‌ترین چالش‌هایی که امنیت مالکیت اموال غیرمنقول را به خطر می‌اندازد، اعتبار معاملات عادی است. معاملاتی که صرفا روی یک تکه کاغذ نوشته شده و در پایگاه داده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت نمی‌گردند. همچنین در این معاملات بر خلاف معاملات رسمی، مالک بودن فروشنده و فقدان موانع انتقال مالکیت، از مراجع ذی‌صلاح استعلام می‌شود، امکان استعلام وجود ندارد.
وی افزود: این ویژگی‌های اسناد عادی در کنار ارزشمند بودن ملک در کشور باب کلاهبرداری‌ها را باز کرده و منجر به تهدید مالکیت اموال غیرمنقول اشخاص می‌شود. این امر موجب شده تا علاوه بر شکل گیری چرخه عظیمی از جرایم و تخلفاتی نظیر فروش مال غیر، زمین خواری و انواع دعاوی ملکی میان متعاملین، افزایش سرسام آور پرونده‌های ورودی به دستگاه قضایی را به دنبال داشته باشد که این امر موجب اطاله و در ادامه کاهش کیفیت دادرسی گردیده است. متاسفانه در شرایط کنونی شاهد آن هستیم که به راحتی و با استناد به یک قولنامه و چند شاهد، سند رسمی صادره توسط حاکمیت توسط دادگاه باطل می‌شود. گفتنی است که حدود یک سوم از پرونده های ورودی به دستگاه قضایی مرتبط با اسناد و معاملات غیر رسمی هستند.
رئیس مرکز وکلای قوه قضائیه بیان کرد: از همین روی، طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» با هدف حذف و بی‌اعتبارسازی معاملات غیر رسمی (قولنامه‌ای) در دستور کار کمیسیون قضایی مجلس شورای اسلامی قرار گرفت که ایده اصلی آن در ماده ۱، بطلان این نوع از معاملات به طور کلی و هچنین بی اعتباری آثار آن در محاکم و ادارات بود.
وی ادامه داد: همچنین یکی دیگر از اهداف طرح، تسهیل صدور اسناد رسمی برای املاک است. این طرح در اردیبهشت ماه سال ۹۹ برای اولین بار در مجلس به تصویب رسید. البته وجود اختلافاتی نظیر مغایرت باطل سازی معاملات غیر رسمی با شرع از نظر شورای نگهبان، موجب شد تا طرح ۵ بار میان مجلس و شورای نگهبان دست به دست شده تا نهایتا با اصرار مجلس بر ایده باطل سازی معاملات غیر رسمی در دی ماه سال ۱۴۰۱ به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شود.
عبدلیان پور خاطرنشان کرد: طبق اخباری که ما داریم البته طرح در مجمع نیز بسیار بحث برانگیز بوده و حتی اعضای کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع تصمیم گرفتند که بنا به ضرورت شرعیه، از بطلان معاملات عادی نیز صرف نظر کنند.
وی گفت: مرکز وکلا کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضاییه به عنوان یکی از نها‌های ملی متولی حقوق عامه در کشور کمک به حل و فصل طرح‌ها و چالش‌های حقوقی این‌چنینی را وظیفه خود می‌داند. در همین راستا تا به الان جلسات متعددی با حضور صاحب نظران و اساتید حقوقی و ثبتی در کشور برگزار کرده و ماحصل این نشست‌ها را در قالب نظرات مشورتی به مجمع تشخیص مصلحت نظام و سایر نهادهای تصمیم گیر ارسال نموده است.
عبدلیان‌پور بیان کرد: در حال حاضر اجماع خوبی در بین کارشناسان و تصمیم گیران در باب ضرورت مقابله با مفاسد معاملات غیر رسمی وجود دارد؛ اما همچنان برخی چالش‌ها در خصوص راهکارهای حل این معضل باقی است. از همین رو تصمیم گرفتیم تا با دعوت از عزیزان به بحث و تبادل نظر در باب راهکارهای اجرایی سازی این طرح پرداخته تا ان‌شاءالله زمینه تصویب و اجرایی‌سازی هرچه بهتر این طرح که بنا به فرمایشات مقام معظم رهبری مصلحت قطعی نظام و مردم هست، فراهم گردد.
بی ضابطگی معاملات در ایران
در ادامه این همایش امانی قاضی دیوان عالی کشور گفت: حق مالکیت از قدیم مورد توجه و پذیرش بود، اسنادی از زمان ساسانیان نیز کشف شده که بیانگر توجه به حق مالکیت است.
وی افزود: از دیرباز معامله اشخاص عادی انجام می پذیرفت که این معاملات از ضابطه خاصی پیروی نمی کرد و این بی ضابطگی مشکلات و چالش هایی را ایجاد می کرد. به عنوان مثال با فوت یکی از طرفین معامله در این معاملات، مشکلاتی ایجاد می شد؛ از همین روی در سال ۱۳۱۰ قانون ثبت به تصویب رسید.
امانی گفت: با وجود الزام ثبت اسناد، معاملات معارض انجام می پذیرفت. بسیاری از شهر و روستاها پس از تصویب قانون ثبت به وجود آمد؛ این مناطق حتی پلاک‌های ثبتی ندارند.
وی با بیان اینکه مالک در قانون تعریف شده، افراد با استفاده از اسناد عادی می توانند اسناد رسمی را ابطال کنند، ادامه داد: طرح موضوع الزام ثبت رسمی اسناد از شکل گیری معاملات معارض جلوگیری می‌کند. اجرای این قانون نیازمند فراهم سازی زیرساخت هایی است که بدون این زیر ساخت‌ها، تصویب این قانون موفق آمیز نخواهد بود. باید در گام نخست ثبت عمومی دقیق و کامل انجام شود.
این قاضی دیوان عالی کشور خاطرنشان کرد: طرح الزام ثبت رسمی اسناد عادی، طرحی بسیار جالب است که تمامی اراضی را مشمول می شود. اجرای این طرح راهگشا و کاربردی است.
به گفته این مقام قضائی، قصد و هدف قانونگذار از طرح الزام ثبت رسمی این است که تمامی اموال غیرمنقول اشخاص دارای سند شود. بی اعتباری اسناد عادی بسبار مهم خواهد بود.
وی افزود: این طرح در بسیاری از کشورها اجرا شده و موفق بوده است. با فراهم سازی زیرساخت‌های لازم از سوی سازمان ثبت، سازمان جهاد کشاورزی این طرح در ایران نیز موفق خواهد بود.
در ادامه این همایش، محمود تفکریان گفت: رشته حقوق تقسیم می شود اما امور وکالت شامل تمام مطالب حقوق است. به نظرم هر کار وکالت یک پایان نامه و کار تحقیقی است. کسی که وکالت می کند در تمام علوم حقوقی وارد می شود و کار سنگین است، ولی رشته ها مختلف است. در واقع وکیل در تمام مسائل حقوقی صاحب نظر است.
وی با بیان اینکه قوانین دو نوع شامل قوانین خاص و عام است، گفت: سند یک تعریف در قانون مدنی و یکی در قانون ثبت دارد. قانون مدنی به‌صورت عام می‌گوید سند نوشته ای است که در مقام دعوا قابل استناد است اما سند رسمی که در ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود سند رسمی است.
وی افزود: در قانون خاص مجامع تعیین تکلیف می‌کنند اما در قانون مدنی خودمان در ابتدای امر تصمیم می گیریم. قانون ثبت و قانون تجارت قانون خاص هستند.
این حقوقدان برجسته با اشاره به ماده ۷۰ قانون ثبت گفت: طبق این ماده "سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود و ...."
وی با اشاره به ماده ۷۳ قانون ثبت ادامه داد: بر اساس این ماده "قضات و مامورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت‌شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می‌شوند و در صورتی که این تقصیر قضات یا مامورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت، ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود، محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری، آن‌ها را به جبران خسارات وارده نیز محکوم خواهد کرد." در واقع یکی از ویژگی هایی که سند رسمی دارد، لازم الاجرا بودن اسناد است.
وی با اشاره به ماده ۳۴ قانون ثبت گفت: طبق این ماده" در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده (۳۳) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید."
وی افزود: یکی از مشکلات ما این است که بیشتر پرونده های دادگاه ها مربوط به معاملات عادی است، ولی پرونده های مربوط به سند رسمی کمتر است. بیشترین موضوعات پرونده های مطروحه نیز راجع به اراضی و املاک است.
وی با اشاره به ماده ۲۲ قانون ثبت گفت: طبق این ماده،"همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد."
وی با اشاره به ماده ۴۶ قانون ثبت گفت: طبق این ماده " ثبت اسناد، اختیاری است، مگر در موارد ذیل که عبارت است از کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد و کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است."
وی با بیان اینکه قانون ثبت دقیق است و با اشاره به ماده ۷۱ قانون ثبت گفت: طبق این ماده" اسناد ثبت شده در قسمت راجع به معاملات و تعهدات مندرجه در آن‌ها نسبت به طرفین و یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائم‌مقام قانونی آنان محسوب می‌شوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت."
وی با اشاره به ماده ۱۲ قانون ثبت گفت: طبق این ماده" نسبت به املاکی که مجهول‌المالک اعلان شده اشخاصی که حق تقاضای ثبت دارند می‌توانند در ظرف دو سال از تاریخ اجرای این قانون تقاضای ثبت نمایند و پس از گذشتن مدت دو سال، معاملات راجع به آن املاک قبل از تقاضای ثبت در دفتر اسناد رسمی پذیرفته نمی‌شود و صدی بیست و پنج از حق‌الثبت معمولی در موقع تقاضای ثبت، علاوه دریافت خواهد شد و نسبت به املاکی که آگهی نوبتی آن منتشر نشده از تاریخ انتشار آگهی نوبتی مذکور در ماده ۱۱ معاملات این املاک به هیچ عنوان قبل از تقاضای ثبت در دفاتر اسناد رسمی پذیرفته نخواهد شد و پس از یک سال از تاریخ اولین آگهی نوبتی صدی بیست و پنج از حق‌الثبت معمولی در موقع تقاضای ثبت علاوه دریافت خواهد شد. (اصلاحی مصوب ۱۳۲۲) - (رجوع به قانون افزایش هزینه‌های ثبتی مصوب ۱۳۴۵/۳/۱)"
وی گفت: طبق ماده ۴۷ قانون ثبت نیز در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است که یکی کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده و دیگری صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه است.
توقف طرح «اعتبار زدایی از اسناد عادی» در مجمع تشخیص
مساله اعتبار اسناد عادی هر چند با کش‌وقوس‌های فراوانی بین مجلس شورای اسلامی، شورای نگهبان و دولت‌های گذشته روبه‌رو بوده، همواره به بلای جان مردم عادی شده و فرصت مناسبی برای سودجویان و سوداگران این عرصه به وجود آورده است.
با توجه به چالش‌های فراوان و هزینه‌های سنگینی که اعتبار اسناد عادی برای مردم و حاکمیت به وجود آورده است، مجلس شورای اسلامی در سال ۱۳۹۵ برای نخستین بار با رصد و پایش تجربیات سایر کشورها در این حوزه تلاش کرد تا اعتبار اسناد عادی و قولنامه‌ای را مخدوش کند، نمایندگان دوره دهم مجلس شورای اسلامی، در ۳۱ اردیبهشت سال ۱۳۹۹ با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مصوب کردند که تمامی اسناد موجود در کشور باید ثبت رسمی شوند و به‌تبع آن اسناد عادی از اعتبار ساقط شود. اما بعد از ارسال این مصوبه به شورای نگهبان، اختلافات میان مجلس و شورا بالا گرفت که در نتیجه، این مصوبه برای بررسی نهایی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد. با وجود اینکه سه سال از ارسال مصوبه به مجمع تشخیص می‌گذرد سرنوشت این مصوبه هنوز هم مشخص نیست.
آملی لاریجانی معطلی را تکذیب می کند
حالا اما برخی اظهارات درباره نوع برخورد مجمع تشخیص با این طرح، صدای آیت‌الله صادق آملی لاریجانی رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام را درآورده است. آملی‌لاریجانی ۸ مهر ۱۴۰۲ در سخنانی با رد نگارش نامه‌ای از مجمع تشخیص مصلحت نظام به رهبری انقلاب و در مخالفت با نظر ایشان درباره وضعیت اعتبار اسناد غیررسمی اظهار کرد: برخی این جور القا کردند گویی ما نامه‌ای به رهبری انقلاب دادیم و گفته‌ایم حرف شما را قبول نداریم و بعد رهبری گفتند اگر مجمع تشخیص، مصلحت یقینی مورد نظر من را قبول ندارند، هر چیزی که خودشان تشخیص می‌دهند عمل کنند.
وی در ادامه با انتقاد از فضاسازی‌ها تصریح کرد: برخی فضا درست می‌کنند. یکی که راجع به همه چیز حرف می‌زند، می‌گوید باید خون گریه کنم اگر این حرف [نامه مجمع تشخیص مصلحت به رهبری انقلاب] درست باشد. دیگری می‌گوید آقای لاریجانی در برابر رهبری انقلاب شرم کن! در حالی که ما نه جلسه داشتیم و نه نامه نوشته‌ایم. این چه حرف‌هایی است که می‌زنید؟ چرا آنقدر دروغ می‌گویید؟ کسی که ردای پیغمبر پوشیده است، باید دروغ بگوید؟ ما طرح را معطل کرده‌ایم؟ پس این جلسات چه بوده است؟ آیا ما مخالف نظر رهبری انقلاب نامه نوشته‌ایم و جلسه گذاشته‌ایم و مصوبه داشته‌ایم؟ چرا دروغ می‌گویید؟
آملی‌لاریجانی درباره نامه مورد اشاره به رهبری که توسط رئیس کمیسیون قضایی مجلس مطرح شد، خاطرنشان کرد، این نامه را تعدادی از فضلای حوزه علمیه قم به رهبری نوشتند و گفت: ما نه جلسه داشته‌ایم و نه نامه نوشته‌ایم. عده‌ای از فضلا در حوزه علمیه قم که متدین و دغدغه‌مند هستند دور هم جمع شدند، طرح مجلس را دیدند، با کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع تشخیص مصلحت جلسه گذاشتند، با پژوهشگاه شورای نگهبان جلسه گذاشتند، با خود همین کارشناسانی که این ادعاها را دارند جلسه گذاشتند و خود فضلا هم بحث کردند.
وی افزود: مجموعه خیلی خوبی زحمت کشیدند و برخی از ادعاهای مطرح را رد کردند. مثلاً اینکه گفته شد هیچ جای دنیا اسناد غیررسمی حجت نیست، این بندگان خدا زحمت کشیدند و گفتند این حرف خلاف است. در ذیل نامه خودشان هم وقتی آن پیشنهاد را دادند [به رهبری انقلاب] نوشتند که با این همه، نظر فقهی و رهنمودهای حضرت عالی (رهبری انقلاب) برای ما و همه مسئولان ملاک عمل است.
رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام همچنین اظهار کرد: این برادرانی که در قم زحمت کشیدند، نامه محضر رهبری انقلاب دادند، در آن نامه گفتند که به نظر ما بدیل‌هایی هم می‌آید ولی نظر شما [رهبری انقلاب] محکّم است. رهبری انقلاب هم گفتند اگر مجمع تشخیص نظر قطعی من را قبول ندارد، نظر خودش را بدهد. در این فضا، حرف حکیمانه و مدبرانه‌ای مطرح شده است. حرف به این قوت، منطق و حکمت چرا آتش به جان شما انداخته است؟
حالا باید منتظر ماند و دید، سرانجام این طرح که از سال ۱۳۹۹ تاکنون معطل مانده و هنوز تکلیف قطعی آن مشخص نشده است، با نامه‌نگاری‌ها و اظهارات اخیر در مجمع تشخیص مصلحت نظام به کجا خواهد رسید؟!
دولت از خرید و فروش با اسناد عادی درآمد چندانی ندارد و به دنبال درآمد بیشتر است اما امیدوارم اسناد عادی املاک غیر قانونی و زمین های منابع طبیعی و ملی سود جویان به اسناد رسمی تبدیل نشوند آن قدر مالیات و عوارض و حق نگارش نقل و انتقال و توافقنامه رسمی را بالا برده اید که مردم قولنامه ای معامله و توافق می کنند.
عامل اصلی تشکیل کوهی از پرونده های مالی در دادگستری ها، خود شما مسئولان هستید.
قطعا برای برخی گروه ها و افراد در آشفتگی، بی نظمی و هرج و مرج موجود، فرصتها و منافع بسیاری نهفته است که در راه به سامان شدن امور سنگ اندازی خواهند کرد. مالیات بی خودی مخان بیشترین مشکلات ناشی از قوانین متعدد و موازی و از همه مهمتر مشکلات سختی است که مامورین اداره ثبت اسناد و املاک به انحای مختلف برای متقاضیان درست می کنند و وجود تعارض های متعدد و تداخل های ثبتی بخصوص در اسناد رسمی قدیمی از معضلات بر سر راه ثبت اسناد ملکی است ایکاش ، برنامه ریزان کلان قصد انجام کاری را داشته باشند اگر به ثبت کد رهگیری هم همت می گماشتند معضل اسناد عادی و جلوی هر گونه سو استفاده ی گرفته میشد