بازار مسکن هنوز از تورم ساخت عقب است/ رکود معاملاتی مانع جهش کامل قیمتها شد
رسول قرباننژاد در گفتوگو با تابناک گفت: بازار مسکن همواره از متغیرهای اقتصادی، سیاسی و اجتماعی تأثیر میپذیرد، اما در یک سال گذشته، همزمانی تنشهای اقتصادی، جنگ ۱۲ روزه و جنگ رمضان، شرایط متفاوتی را برای این بازار رقم زد. این بحرانها اگرچه در ظاهر ماهیتی سیاسی و نظامی دارند، اما در عمل شوک اقتصادی گستردهای به بازارها وارد میکنند. تخریب زیرساختها، کاهش اطمینان سرمایهگذاران و اختلال در جریان سرمایه از مهمترین پیامدهایی است که بازار مسکن را نیز تحت تأثیر قرار داده است.
وی افزود: برخلاف بازارهایی مانند ارز و بورس که واکنش آنی به تحولات سیاسی دارند، بازار مسکن با تأخیر به این شوکها واکنش نشان میدهد، اما آثار آن عمیقتر و ماندگارتر است، زیرا مسکن دارایی غیرقابل جابهجایی است، خرید آن به منابع مالی قابل توجه نیاز دارد و تصمیمگیری برای ورود به این بازار معمولاً در شرایط ثبات اقتصادی انجام میشود.
قرباننژاد با بیان اینکه سه عامل اصلی بازار مسکن را تحت تأثیر قرار داده است، گفت: نخستین عامل، اثرات روانی ناشی از افزایش نااطمینانی است. در چنین شرایطی سرمایهگذاران و مردم رفتارهای محتاطانهتری در پیش میگیرند و سرمایهها به سمت داراییهای نقدشوندهتری مانند طلا و ارز حرکت میکند. در نتیجه، تقاضای خرید مسکن کاهش مییابد، هرچند در برخی مناطق کمریسکتر ممکن است افزایش تقاضا مشاهده شود.
وی ادامه داد: دومین عامل، پیامدهای ساختاری جنگ است. اختلال در تأمین مصالح، دشواری دسترسی به منابع و کند شدن اجرای پروژهها باعث شد بسیاری از طرحهای ساختمانی نیمهتمام بمانند و عرضه مسکن کاهش پیدا کند.
این کارشناس مسکن سومین عامل را محدودیتهای مالی عنوان کرد و گفت: در شرایط بحرانی، بانکها تمایل کمتری به پرداخت تسهیلات دارند و بخشی از منابع مالی نیز به سمت هزینههای دیگر هدایت میشود. همین موضوع قدرت خرید خانوارها را کاهش داده و بازار را وارد رکود معاملاتی کرده است.
قرباننژاد با اشاره به شرایط بازار در ابتدای سال ۱۴۰۴ اظهار کرد: همزمان با جنگ ۱۲ روزه، بازار خرید و فروش مسکن تقریباً متوقف شد و بسیاری از پروژههای ساختمانی یا متوقف شدند یا با کندی پیش رفتند. در همین بازه زمانی، حجم آگهیهای فروش در مناطق مختلف تهران حدود ۹۵ درصد کاهش یافت که نشاندهنده شوک سنگین واردشده به بازار بود.
به گفته وی، بسیاری از سرمایهگذاران به دلیل افزایش ریسک و نقدشوندگی پایین بازار مسکن، خرید ملک را به تعویق انداختند و سرمایه خود را به بازارهای ارز و طلا منتقل کردند. از سوی دیگر، بسیاری از مالکان نیز با این تصور که پس از بازگشت ثبات، قیمتها افزایش خواهد یافت، از عرضه واحدهای خود خودداری کردند.
این کارشناس مسکن در ادامه گفت:، اما با از سرگیری فعالیتهای ساختمانی، بازار با موج جدیدی از افزایش هزینههای ساخت روبهرو شد. نوسانات نرخ ارز، محدودیتهای ناشی از تحریم، افزایش قیمت زمین، رشد هزینه دریافت مجوزها، افزایش دستمزدها و رشد قیمت تجهیزات ساختمانی، هزینه تمامشده ساخت را به شکل محسوسی افزایش داد.
وی درباره میزان افزایش هزینههای ساخت گفت: برآوردها نشان میدهد تورم سالانه مصالح ساختمانی حدود ۴۵ درصد بوده است. همچنین تجهیزات مکانیکی و برقی که وابستگی زیادی به واردات دارند، نسبت به سال گذشته حدود ۱۰۰ درصد افزایش قیمت داشتهاند.
قرباننژاد با اشاره به اینکه کاهش حضور نیروهای کار افغانستانی، تأمین نیروی انسانی پروژههای ساختمانی را با چالش مواجه کرده و هزینه دستمزدها را نیز افزایش داده، افزود: علاوه بر این هزینه دریافت مجوزهای ساختمانی نیز سالانه حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد رشد کرده است. در بخش زمین هم اگرچه رشد قیمت در سال ۱۴۰۴ نسبت به سه سال گذشته کمتر و در محدوده ۳۰ تا ۳۵ درصد بوده، اما پیشبینی میشود این رقم در سال ۱۴۰۵ به حدود ۴۵ تا ۵۰ درصد برسد.
قرباننژاد در پاسخ به این پرسش که آیا این افزایش هزینهها به طور کامل در قیمت مسکن منعکس شده است؟ گفت: خیر. بازار هنوز به طور کامل به افزایش هزینههای ساخت واکنش نشان نداده است. از ابتدای سال گذشته تا دیماه، قیمت فروش مسکن در تهران بین ۵ تا ۱۰ درصد افزایش یافت. این رقم از دی تا اسفند ۱۴۰۴ به حدود ۲۰ درصد رسید. در اوایل فروردین ۱۴۰۵ نیز حدود ۱۵ درصد و از فروردین تا خرداد همان سال حدود ۲۵ درصد دیگر به قیمتها اضافه شد.
وی افزود: در مجموع، قیمت مسکن در تهران طی سال ۱۴۰۴ حدود ۴۵ درصد افزایش داشته و در سه ماه نخست سال ۱۴۰۵ نیز حدود ۲۵ درصد رشد کرده است، اما همچنان معتقدم قیمت مسکن از تورم ساخت عقبتر است و ظرفیت رشد بیشتری دارد.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به رشد بیشتر قیمتها در شهرهای پیرامونی ته
ران گفت: در فاصله دیماه ۱۴۰۴ تا خردادماه ۱۴۰۵، میانگین افزایش قیمت مسکن در تهران حدود ۷۰ درصد بوده، در حالی که این رقم در برخی شهرهای اطراف تهران به حدود ۱۰۰ درصد رسیده است.
وی دلیل این اختلاف را کاهش قدرت خرید خانوارها عنوان کرد و افزود: بخش قابل توجهی از تقاضا به دلیل قیمت پایینتر مسکن به شهرهای اطراف تهران منتقل شده و همین موضوع موجب رشد سریعتر قیمتها در این مناطق شده است.
قرباننژاد در پایان در پاسخ به این پرسش که چشمانداز بازار را چگونه میبینید؟ گفت: اگرچه رکود معاملات در سال گذشته مانع از جهش کامل قیمتها شد، اما افزایش هزینههای ساخت، رشد ارزش زمین، کاهش عرضه و تداوم فشارهای تورمی همچنان پابرجاست. به همین دلیل انتظار میرود بازار مسکن در ماههای آینده نیز روند افزایشی خود را حفظ کند.
وی تأکید کرد: با توجه به اینکه قیمت مسکن هنوز از تورم ساخت عقبتر است، در صورت تداوم شرایط فعلی، بازار همچنان ظرفیت افزایش قیمت خواهد داشت و احتمال شکلگیری موج جدیدی از رشد قیمتها دور از انتظار نیست.
