مشاور املاک در ازای پولی که میگیرد چه کار میکند؟
تا کنون به این موضوع فکر کرده‌اید کسی که بنگاه املاک دارد، واقعا چه وظایفی دارد و آیا فقط نوشتن قولنامه و گرفتن حق کمیسیون کارهای اوست؟
به گزارش «تابناک»، هنگامی که به یکی از بنگاه‌های املاک مراجعه می‌کنید شاید تصورتان این است که نهایت کاری که باید مدیر یا یکی از کارمندان آنجا انجام دهد این است که قولنامه بنویسد و حق کمیسیون خود را بگیرد. اما این تمام ماجرا نیست.
نکته مهمی که پیش از ادامه مطلب می‌خواهیم به آن اشاره کنیم این است که حتما حواستان باشد، تحت هر شرایط معامله املاک خود را نزد یکی از مشاوران املاک حرفهای و معتبر انجام دهید تا از هر نظر خیال‌تان راحت باشد.
در این مطلب می‌خواهیم بیشتر با شرح وظایف و کارهای یک بنگاه املاک آشنا شویم و ببینیم مدیر یا کارمندان آنجا چه وظایفی دارند و شما چه حق و حقوقی نسبت به آنها دارید.
اگر بخواهیم از همان ابتدا شروع کنیم، ارائه یک مشاوره صادقانه هنگام قیمت‌گذاری و ثبت ملک در بین آگهی‌های خرید و فروش املاک، اولین کار یک بنگاه معاملات ملکی است. مدیر بنگاه باید مراجعه‌کننده را به درستی نسبت به فروش، خرید یا رهن و اجاره ملک توجیه کند.
قیمت‌گذاری ملک کار ساده‌ای نیست و مشاور املاک باید همراه با فروشنده این کار را به صورت کارشناسی انجام دهد تا ملک با قیمتی منطقی به فروش رسیده یا برای رهن و اجاره آگهی شود. در نهایت وقتی قیمت، جزئیات و مشخصات دقیق مشخص شد آگهی آن را در دفتر یا سایت‌های مختلف ثبت میکند.
یکی از وظایف صاحب بنگاه املاک این است که ملک را کاملا بررسی کرده و ضمن ثبت جزئیات دقیق، در صورت وجود مشکل آن را به اطلاع فروشنده یا مالک برساند. در ادامه می‌تواند برای رفع مشکلات به صاحبین املاک مشاوره بدهد.
اما اصلی‌ترین وظیفه یک بنگاه معاملات ملکی در واقع پیدا کردن مشتری و به اصطلاح «جوش دادن معامله» است. مدیر یا کارمندان مشاور املاک باید تمام تلاش خود را به کار بگیرند تا بتوانند هر دو طرف فروشنده و خریدار یا موجر و مستاجر را راضی کنند تا در نهایت قرارداد منعقد شود.
در همین راستا بنگاه باید قدرت چانه‌زنی و مذاکره بالایی داشته باشد تا بتواند دو طرف معامله را راضی نگه داشته یا پیشنهادات جدیدی ارائه کند. مهمترین کاری که اینجا انجام می‌شود، مرحله مذاکره است که معمولا انرژی و زمان زیادی از بنگاه میگیرد. ضمن اینکه هماهنگی‌های لازم برای بازدید از ملک نیز برعهده بنگاه املاک است.
در ادامه به مهمترین کار مشاور املاک می‌رسیم. ثبت قرارداد خرید و فروش یا رهن و اجاره برعهده بنگاه است و باید دقیق، اصولی و به بهترین و شفاف‌ترین حالت ممکن این کار را انجام دهد. مشخص کردن قیمت و شرایط نهایی، دریافت پول پیش یا بیعانه خرید خانه از خریدار، مشخص کردن وضعیت وام و ضمانت‌های ملک، ثبت دقیق جزئیات معامله، دریافت کد رهگیری، بیان احتمالی قوانین لازم هنگام عقد قرارداد و... از کارهایی است که در این مرحله انجام می‌شود.
نهایی کردن معامله، تبادل مبالغ و چک‌ها و اخذ امضای طرفین معامله و شاهدان نیز مهمترین کاری است که بنگاه در ادامه انجام می‌دهد.
یکی دیگر از مهمترین وظایف یک بنگاه معاملات ملکی حل اختلافات احتمالی میان خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر است. به هر حال در هر معامله‌ای امکان بروز مشکل یا اختلاف بین طرفین وجود دارد و مشاور املاک باید به عنوان یک داور مرضی‌الطرفین غائله را ختم کند.
بی‌شک یک بنگاه معاملات ملکی وظایف کوچک و بزرگ زیادی دارد که برخی را می‌دانیم و ممکن است از بعضی دیگر از این وظایف بی‌خبر باشیم. در این مطلب تلاش کردیم به صورت اجمالی به مهمترین وظایف مشاور املاک بپردازیم تا شما هم بدانید چه حق و حقوقی در ازای کمیسیون پرداختی دارید.
منبع: http://www.mihansky.com/lifestyle/real-estate-advisor.html
چیزی بنام مشاور املاک هنوز در تهران ندیدم ولی تا بخوای دلال املاک هست در کشورهای همسایه مشاور املای کل مدارک از طرفین میگیرد و مسوول انجام کارهای قانونی ملک و اماده کردن مدارک برای امضا ثبت قرارداد انتقال مال غیر منقول به عهده دفتر اسناد رسمی است نه بنگاه اگر هم منظور تنظیم قرارداد باشد که در صلاحیت اصحاب معامله است و بنگاه فقط می تواند مشاور باشد مثل هر کسی دیگری
مطلقا و ابدا ، حل اختلاف در صلاحیت بنگاه نیست بلکه در صلاحیت مراجع قضایی است مگر طرفین بر داوری بنگاه دار تراضی کرده باشند مثل هر داور دیگر
مشاور املاک هدف اش فروش حداکثری قیمت خانه به خریدار نگون بخت است چرا که هرچه قیمت ملک افزایش پیدا کند، طبیعتا او سود بیشتری خواهد کرد. وظیفه دوم او حل اختلاف است اما از لحاظ حقوقی صرفا در قالب یک واسطه عمل می کند و هیچ نقش قانونی یا حقوقی تعریف شده ندارد و هر نوع اختلاف صرفا از طریق شورای حل اختلاف صورت می گیرد و لذا مشاوره املاک صرفا نقش سایت هایی چون سایت دیوار را دارد با این تفاوت که پول کلانی از دو طرف معامله می گیرد. البته این ها همه در صورتی است که بخواهد بصورت قانونی عمل کند! وااای چه کار سخت و سنگینی حالا میشه بگید مبلغ دریافتی انها از بابت دلالی چقدر هست؟ چرا باید تابعی از قیمت ملک فروخته شده باشد؟ زحمنی که برای ملک 100 تومنی کشیده چه تفاوتی با ملک 1 میلیاردی داره؟ مشاورین املاک مبالغ خیلی زیادی بایت اجاره و فروش دریافت میکنند که اتحادیه هم هماهنگ با اینمشاورین و دلال ها است و نظارت که نیست و تمام قد از این دریافت های نا متعارف حمایت میکنند مثلا برای رهن یک واحد آپارتمان که مبلغ ودیعه آن یک صدو پنجاه میلیون تومان است که در سطح شهر تهران این مبالغ معامله میشه .مبلغ یک میلیون سیصد هزار تومان از هر طرف مالک و مستاجر دریافت میکنند مجموع دومیلیون ششصد هزار تومان ..خیلی کار سخت و طاقت فرسایی هسیت حتی از کار در معدن هم سخت تره در بخش اجاره، معاملات املاک باید با صاحبخانه ها در ارتباط مستقیم باشد نه مستاجر. مستاجر با انواع صاحبخانه ها با سلایق گوناگون و غیر هیچ استانداردی طرف می شود. باید ملکهایی وجود داشته باشد که معامله آن با املاک باشد، نه اینکه هر کسی یک طبقه درست کند و بشود تجارتش و هیچ مالیاتی هم ندهد هیچ استانداردی هم برایش تعریف نشود. اگر این کار از اساس درست شود هم کیفیت خانه های اجاره ای بالاتر می رود هم مستاجر و مالک خیالشان از بابت خیلی از مشکلها راحت است. در حال حاضر تعدادی مالک داریم و تعدادی مستاجر و تعدادی هم مشاور املاکی که خود هیچ استانداردی را ندارند. مشاور املاک در ازای پولی که میگیرد چه کار میکند؟ مشاور املاتک در قبال پولی که میگیرد ملک مشتری را به شما به بهای چند برابر قالب میکند وبعد با ساخت وپاخت قبلی آن را با قیمت بسیار نازل به خریدار تصنعی می فروشد وبه فروشنده اصلی میگوید همین مشتری ملکه وهمین قدر می ارزه..به راستی بنگاهداران املاک خیلی زحمتکش هستند؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟
بیخیال بابا )) آگهی تبلیغ حمایت از دلال یکی دیگر از کارهاشون ثبت اجاره نامه های صوری برای ثبت نام مدارس و دریافت کل پورسانت به بهانه دریافت کد رهگیری و ... این بخش مانند بقیه بخش های کشور سرشار از تخلف و ناآگاهی با وظایف است. یک بنگاه دار بدون توجه و بررسی لازم در خصوص موضوع معامله و بدون تکنیک های درست تنها به دنبال جوش دادن معامله هستند حتی اگر با دروغ و یا لاپوشانی حقیقت باشد. اما مانند خودروهایی ها که خدمات پس از فروش ندارند اینها نیز بعد از اخذ کمیسیون طرفین رها می کنند تا خود مشکلاتشان را حل کنند و در این فضای بی اعتمادی که کسی به کسی اعتماد ندارد امور به سختی سپری می شود. در موضوع کمیسیون هم بدترین شرایط لازم برقرار است املاکی ها که غالبا به شغلشان آگاه نیستند و دنبال یک شبه پولدار شدن از قبل معاملات هستند نرخ های سرسام آوری مطالبه می کنند. عامدا طرف معامله را از نظر طذف دیگر خطرناک جلوه می دهند و سپس با سفارش اینکه مساله را حتما حل می کند خود را قهرمان حل مشکلات قلمداد مبالغ غیر قابل باور اخذ می کنند. در قراردادهای اجاره هیچ توجهی به وضعیت ملک قبل و بعد از اجاره ندارند و دعوای موجر و مستاجر را رها می کنند. به حمداله در اینجا هم نظارتی وجود ندارد و هرکس هرجور عشقش بکشد پول می گیرد و کلاهبرداری می کند. با سلاماین مطلب که "کی دیگر از مهمترین وظایف یک بنگاه معاملات ملکی حل اختلافات احتمالی میان خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر است. به هر حال در هر معامله‌ای امکان بروز مشکل یا اختلاف بین طرفین وجود دارد و مشاور املاک باید به عنوان یک داور مرضی‌الطرفین غائله را ختم کند" به هیچ عنوان صحیح نیست. بنده در بسیاری از موارد به چندین بنگاه جهت پیگیری مشکلات خود با فروشنده یا خریدار و یا مستاجر خود به بنگاه های مختلف مراجعه نمودم. تمامی ایشان عنوان نمودند پس از عقد قرارداد (و معمولاً دریافت حق معامله) بنگاه هیچگونه مسئولیتی درقبال اختلاف طرفین نداشته و در صورت لزوم هریک از طرفین میتوانند به دادگاه حل اختلاف مراجعه نمایند.
از دیگر وظایف بسیار مهم بنگاه بررسی اسناد ملک مورد اجاره یا فروش و مدارک هویتی طرفین قرارداد می باشد. ۹۰درصد مشاوراملاک فقط کلاه سرمردم میدارن خالی بندی می کند