تشنج مسکن با داروی مشاوران املاک!
"این قیمتی که شما روی ملک گذاشتی مال سه ماه پیشه، الان مظنه تکون خورده، من متری نیم میلیون بالاتر میفروشم به شرطی که متری ۲۵۰ تومنش به خودم برسه".
به گزارش ایسنا، مشاهدات میدانی حاکی از آن است که رشد قیمت مسکن در اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ به بالاترین حد خود طی شش سال اخیر رسیده است. کنار یکی از فروشندگان خانه کلنگی که با مشاور املاک تماس گرفته نشسته‌ام. از آن طرف خط صدایی شنیده می‌شود که قیمت مسکن را با توجه به رونق سفته‌بازی در این بازار تعیین میکند: "من خیرخواه شما هستم. اگه الان با این قیمت بفروشی یک ماه دیگه عین خونه‌ی خودت رو باید حدود ۱۰۰ میلیون بالاتر بخری، یه خیر به ما بده، خونه‌ات رو به قیمت خوب میفروشم. خونه‌ی شما ۱۸۰ متره، یعنی اگه متری نیم میلیون بالاتر برات بفروشم ۹۰ میلیون به نفعت میشه؛ ۴۰ تومنش رو به من بده ۵۰ تومن مال خودت".
اوج‌گیری تا ۷۰ درصد قیمت مسکن
نیمه‌ی دوم اردیبهشت ماه امسال مسکن یکباره اوج گرفت. به اذعان حسام عقبایی ـ نایب رییس اتحادیه املاک ـ قیمت مسکن طی ۱۵ روز دوم اردیبهشت ماه در بعضی نقاط تهران تا ۷۰ درصد رشد نقطه به نقطه را تجربه کرد که با شروع ماه رمضان مجددا دچار افت شد. پرش ۴۰ تا ۷۰ درصدی قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ نسبت به ماه مشابه سال قبل در حالی رقم خورد که این میانگین در فروردین ماه ۲۹.۵ درصد بود. بررسی عوامل تاثیرگذار بر تشنج ماهیانه‌ی ملک در پایتخت به کوچ متقاضیان از بازارهای طلا و دلار به سمت مسکن مربوط می‌شود.
نقش مشاوران در گرانی ملک
"این منطقه خوش فروشه، اگه یه کم روی این فایل کار کنیم، می‌تونیم بهتر بفروشیم". عامل سوم تورم‌زا در بازار ملک به رفتار بعضی واسطه‌های ملکی برمی‌گردد که با آگاهی از شلوغ‌ترین ماه بازار مسکن طی حداقل شش سال اخیر، به عنوان مشوق گرانی عمل کردند. برخی مشاوران املاک که عقبایی مدعی است جواز کسب ندارند، در مناطق پرمشتری تهران، فروشندگان را به ارایه قیمت‌های بالاتر سوق می‌دهند و تورم انتظاری در بازار ملک را عامل توجیه‌کننده‌ی این رفتار می‌دانند. اما واقعیت ماجرا چیز دیگری است.
بررسی تعداد معاملات مسکن پایتخت طی شش سال اخیر حاکی از آن است که اردیبهشت ماه یکی از پرتقاضاترین ماه‌ها در بازار مسکن بوده است. امسال با توجه به تاثیرپذیری مسکن از التهاب بازارهای موازی، این تقاضا نمود بیشتری پیدا کرد و هجوم مشتریان آپارتمان منجر به افزایش قیمت به بالاتر از میانگین سالیانه شد. اما پیش‌بینی می‌شود این تب در ماه‌های آینده به تدریج فروکش کند و میانگین رشد قیمت مسکن به محدوده ۳۰ درصد برگردد.
آنها که از آب گل‌آلود ماهی میگیرند
عوامل دیگری هم از جمله کمبود عرضه طی شش سال اخیر و نبود سیاست‌های تعدیل‌کننده از جمله مالیات بر خانه‌های خالی در گرانی یکباره خانه‌ی آرزوها در اردیبهشت ماه نقش داشتند اما در این بین کم نیستند بنگاهی‌هایی که ماهی‌های درشت از این آب گل‌آلود صید میکنند. اتحادیه املاک هم کماکان سکوت پیشه کرده و نقش خود را اخیرا به ارایه‌ی آمار تعداد معاملات تنزل داده است.
علت نابسامانی بازار مسکن چیست؟
دبیر کانون انبوه‌سازان می‌گوید: مسکن تنها کالایی بود که طی شش سال اخیر گران نشد اما با انباشت تقاضا در این بازار طی دو سه ماه اخیر قیمت آن به یکباره جهش کرد. دامن زدن مشاوران املاک به وضعیت فعلی، رکود ساخت و ساز، افزایش هزینه‌های تولید، غیر قابل اجرا شدن قانون پیش‌فروش و بی‌توجهی به قانون بهبود فضای کسب و کار، عوامل اصلی این گرانی بوده است.
فرشید پورحاجت با اشاره به تاثیر قیمت زمین بر روی قیمت مسکن بیان میکند: مالکان زمین نقش تعیین‌کننده در رشد قیمت آپارتمان طی ماه‌های اخیر داشته‌اند. هم‌اکنون در مناطق هدف ساخت و ساز با کمبود زمین مواجهیم و این باعث شده مشاوران املاک به خاطر اینکه کسب و کار خودشان را رونق بدهند به مالکان پیشنهاد ارایه قیمت‌های بالا می‌دهند که متاسفانه به افزایش قیمت مسکن دامن زده است. زمین در مناطق شهری کمیاب شده و این موضوع را هم مالکان و هم مشاوران املاک خوب می‌دانند. بنابراین سعی میکنند املاک کلنگی را به بالاترین قیمت بفروشند.
مشاوران متخلف جواز کسب ندارند
از سوی دیگر نایب رییس اتحادیه املاک با اذعان به وجود تخلف در صنف مشاوران املاک می‌گوید: من کتمان نمی‌کنم که در مشاوران املاک تخلف صورت می‌گیرد. در تمامی مشاغل و حرف احتمال وجود تخلف وجوددارد. کما اینکه ممکن است پزشک یا حتی خبرنگار متخلف هم داشته باشیم اما اینکه بگوییم عموم مشاوران املاک، افرادی خاطی و متخلف هستند این‌گونه نیست و غالب مشاوران افراد شرافمتمندی هستند.
حسام عقبایی بیان میکند: عموم مشاوران به دنبال این هستند که قیمت مدنظر خریدار و فروشنده را به هم نزدیک کنند. هنر مشاور املاک این است که ملک را به قیمت واقعی آن روز بفروشد. ممکن است بعضی مشاوران به فروشنده بگویند اکازیون فروخیتم یا به خریدار بگویند اکازیون خریدیم. اما شرافتمندانه‌ترین کار این است که مشاور املاک با توجه به قیمت واقعی روز هر منطقه به خریدار و فروشنده خدمات ارایه دهد. عمده کسانی که فروشندگان را ترغیب به ارایه قیمت‌های کاذب میکنند فاقد جواز کسب هستند و در صورتی که این گزارش‌ها به اتحادیه برسد با آنها برخورد میکنیم. هرچند طی حدود ۲۰ سال که من در اتحادیه حضور دارم هنوز چنین شکایتی به دست ما نرسیده است.
عقبایی هم‌چنین پیش‌بینی کرد که بازار مسکن در ماه‌های پیش رو به تعادل برسد و میانگین رشد قیمت آن به متوسط ۳۰ درصد برگردد. او گفت: تا اواخر تابستان شاهد کاهش تدریجی قیمت مسکن خواهیم بود اما از حدود ۳۰ درصد رشد سالیانه پایین‌تر نمی‌آید.
خطر رکود تورمی در انتظار بازار مسکن
بخش مسکن بیش از پنج سال رکود ساخت و ساز و معاملات را تجربه میکند. از سه ماهه پایانی سال ۱۳۹۶ همزمان با افزایش نسبی معاملات، قیمت‌های قطعی شهر تهران تا ۴۱ درصد افزایش نشان داد. میانگین قیمت مسکن شهر تهران نیز در اسفندماه ۲۶ درصد نسبت ماه مشابه سال قبل از آن افزایش یافت. سپس در فروردین ماه که معمولا تعداد معاملات پایین می‌آید شاهد کاهش ۶.۳ درصدی معاملات تهران بودیم اما میانگین قیمتها نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۹.۵ درصد رشد کرد در منطقه ۵ به عنوان پرفروش‌ترین منطقه شهر تهران میانگین قیمت سالیانه ۴۷ درصد افزایش یافت. با اینکه هنوز آمار رسمی بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ارایه نشده، اتحادیه املاک گزارش داده که در این ماه حدود ۲۱ هزار مورد خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷ درصد افزایش یافته است. این در حالی است که مشاهدات میدانی از رشد ۴۰ تا ۷۰ درصد قیمتها در مناطق پرمشتری شهر تهران حکایت دارد. یعنی نرخ تورم مسکن به عدد بی‌سابقه حدود ۴۰ درصد بالاتر از میانگین تورم عمومی رسیده و احتمالا ادامه‌ی این وضعیت به رکود تورمی در بازار مسکن منتج خواهد شد.
عامل اصلی گرانی مسکن مشاور املاکها هستند که به فکر منافع خودشون هستند لعنت بر دلالی که اقتصاد کشور را نابود کردهحال نوبت بازار مسکنه که دلالان با تمام قدرت بتازند بلکه کیسه های خودشان را پر کنند و در این بین هیچ کس و هیچ نهادی این بساط را جمع نمی کند
بخدا اگه این املاکی ها رو جمع کنن قیمت خیلی منصفانه تر می شه.من 15 ساله سر و کارم با این اینهاست ای کاش مسولین نظارتی روی قیمت های مسکن داشته باشن کافیه برای هر منطقه شهر نهران قیمت تعیین کنن تا هر کسی اعم از مالک یا مشاور املاک نتوته قیمتها رو تا 70 درصد بالا ببره قطعا به همین نسبت اجاره ها نیز افزایش پیدا می کنه و بیچاره مستاجرها . امیدوارم دولت فکری کنه زودتر 
| 
توی محله ما تا قبل از عید یک واحد 100 متری نوساز 120 میلیون رهن کاملش بود حالا همون خونه رو گذاشته 120 با ماهی 1500 اخه این انصافه؟ من مستاجر چه خاکی توی سرم بریزم حالا جرا طرفین معامله نتوانند در دفاتر ثبت معاملات خود را ثبت کنند مشاور مسکن چه می کند که با یک بار نشان دادن خانه و نوشتن یک مبایعه نامه بیست ملیون یا بیشتر بگیرد؟! در گذشته بعد از افزایش نرخ دلار، قیمت ملک 5 ماه الی یک سال طول می کشید تا به حوالی قیمت دلار برسد اما الان خیلی عجله کرده و به سرعت خودش را به افزایش قیمت دلار نزدیک کرده است.افزایش دلار+طلا نسبت به ریال = 68% از پارسال این موقع
یحتمل افزایش قیمت ملک نسبت به پارسال 50% افزایش خواهد داشت و در فرصت باقیمانده خودش را به آن خواهد رساند.
تنها راهکار مقابله با این صنف تعیین قیمت ثابت بابت پورسانت خرید و فروش و رهن خانه هستش.چون در مکانیسم تعین حق الزحمه این صنف هرچه خونه گرانتر باشه سود این صنف هم بیشتر هستش.تازه همین حد رو هم رعایت نمیکنند و عملا هرچی دلشون میخواد میگیرند.خصوصا در قرارداد اجاره خیلی اجحاف هستش به مستاجرین. تورمرکود
بی کاری
گرانی
و این قصه ادامه دارد؟
....
عامل عمده گرانی مسکن مشاورین املاک هستند ک تشنج در بازار بوجود می آورند . عامل اصلی گرانی بی رویه مسکن،همین مشاوران املاک هستند.(بطور خلاصه: ایجاد توقعات نابجا و افزایش غیرمنطقی قیمت فروش به تیع آن سهیم شدن در سود حاصله)
منم موافقم املاکی جماعت فقط به فکر گرون تر کردن مسکنه. عامل اصلی گرانی مسکن بی تدبیری هستش، همون روزی که اومدن نرخ سودهای بانکی رو کاهش دادن باید فکراین روزها رو میکردن که همه پولها از بانک به مسکن سرازیر میشه ... خودم مستاجر یه ریس بانک هستم که 6 ساله اجاره نشینش هستم این آقا تو همین تهران 10 تا خونه داره و جونش بره خونه هاش رو نمیفروشه حالا از کجا آورده همه میدونن ... پول های باد آورده این بلاها رو سر مردم میاره ور تا این وضعیت ادامه داره شرایط بهتر نمیشه بلکه بدتر هم خواهد شد. 5 سال مسکن دررکود بود و به جای این که مدیریت بکند تا مردم بتونند راحت صاحب خونه شوند سرمایه خودشون ر مدیریت کردند و الان وضعیت به این شکل افتاده. مبایعه نامه ها یه چیز چرتی است اگر طرف فروشنده نیاد سند برایت بزند؟ آن موقع معنی چرت بودن مبایعه نامه ها را خواهید فهمید؟ پات که به دادگاه باز شد؟ آن موقع قضاوت را خواهی فهمید؟ بروید ببنید در دادگاهها با این مبایعه نامه در بهترین حالت که الزام به سند گرفتن چقدر پولهای اضافی به وکیل و دادخواست و ... و دوندگی و استرس ووووو تا جون به لبتان اگر نیاوردند؟ حال هزینه های شهرداری و داری و تفکیک و پایان کار و ...... ؟ اگر موفق به سند شدید حالا بیا این همه هزینه و استرس و پولهایی که خرج کردی از دادگاه بخواه و بیا اثبات کن؟ که از تتمه ثمن کم شود ؟ می دونی یعنی چی؟ بعد شما قوانین را خواهید شناخت ؟ بهترین حالت باید در دفاتر ثبت اسناد رسمی ثبت شود! و یک اشکالی هم دارد و آن اینکه برای پیش فروش ها که هنوز تفکیک نشده نمی توان در دفاتر اسناد رسمی سند نیم برگی صادر شود؟ خواهشا یه فکری برای این مبایعه نامه ها بکنید که خریدار پایش به دادگاه کشیده نشود؟ وای به حال اون کسی که یک واحد را به چند نفر فروخته و بیچاره اون خریداران؟ این خریداران به راحتی نابود خواهند شد؟ مملکت ما اسلامی است؟ دلایل استمرار افزایش قیمت مسکن :1- افزایش مستمر نرخ ارز و آب رفتن لحظه به لحظه ارزش پول ملی
2- افزایش چشمگیرقیمت نفت
3- کاهش شدید عرضه مسکن در 5 سال گذشته همزمان با افزایش تقاضا
4- افزایش جهانی قیمت فلزات و مصالح ساختمانی وهزینه ها وعوارض ساخت وساز
5- کاهش جذابیت بازارهای رقیب بویژه بانکها وبورس و کوچ سرمایه ها بسوی بازار امن وباثبات مسکن
6- افزایش مستمر قدرت خرید مسکن از طریق افزایش مبلغ وام خرید
همه ما مسلمانیم ولی ببینید این کار رو هیچ دشمنی انجام میده که ما مسلمانان انجام میدیم... بابا ما خودمون مقصر هستیم در هر خریدی عجله میکنیم اگر همه با هم متحد شیم و چند ماهی در بازار مسکن خرید انجام ندهیم قیمت خیلی میشکند .مشاوران املاک قیمت را بالاتر می فروشند و بابت هر متر مربع مبلغی را میگیرند .من خودم یک ملک میخواستم بفروشم بنگاهی ادعا کرد متری 500 هزارتومان بده من ملک را متری سه میلیون بیشتر از قیمت بازار میفروشممن این کارو نکردم چون میگم این پولها حرام است و خوردن ندارد .ولی درمان ثبات در قیمت مسکن در بازار نخریدن است. ما خودمان در هر مورد عجول هستیم و به شایعات بی اساس توجه میکنیم ببین سکه و ارز و... چگونه افزایش بی رویه پیدا کردند چون ملت میخرند و فکر میکنند که پول ملی ارزش خود را از دست میدهد ما خودمان هستیم که ارزش پول ملی خودمان را پائین میاریم اگر همه با هم نخریم انوقت میبینید که چطور قیمت همه اینها در طول یکی دو ماهه کاهش پیدا میکند
علت نابسامانی ارزو ماشینو و... چیست؟ شماری از مشاوان املاک عامل اصلی افزایش قیمت مسکن و اجاره هستند. حق العمل مشاوران املاک بر اساس قیمت ملک از اساس غلط است . کاری که برای معامله یک ملک کم قیمت با یک ملک گران صورت می گیرد یکسان است و دلیلی ندارد که حق العمل مشاوران املاک حق العمل متفاوتی بگیرند. دوست عزیز در هر شغلی تعدادی افراد هستن که به لقمه حرام عادت کردن و فقط مختص مشاور املاک نیست. لطفا کارشناسی صحبت کنید.1تعدادافرادشاغل در املاک 2اگه مشاورین نباشن شما چه جوری میتونی واحد مورد نظرتو پیداکنید. | قبل از آغاز به کار مشاورین املاک مردم خونه شون رو خرید و فروش می کردتد و اجاره می دادند الان که سلیت هایی مثل شیپور و دیوار و ... هستند دیگه جه نیازی به مشاورین املاکه؟ مهمترین عامل گرانی بازار مسکن همین مشاورین املاک هستند. خیلی بی انصافند خیلی. تمام وضعيت كنوني مسكن رو همين مشاوران املاك رقم زدنهيچ كسي هم نيست به داد مردم نياز مند مسكن برسه
تنها چیزی که باعث اینهمه سوء استفاده این عزیزان می شود، "کد رهگیری" است که متاسفانه فقط به بنگاهی ها دادند که صادر کنند. حتی اگر بنگاه نقشی در معامله نداشته باشه، شما مجبوری بری در بنگاه یک مبایعنامه تنظیم کنی که از نظر حقوقی ارزش نداره اما "انحصار خرید و فروش" رو به این بنگاهی ها میده. اگر دولت محترم این کدرهگیری رو از انحصار اینا در بیاره مطمئن باشید مسکن نه تنها متورم نمیشه بلکه ارزون تر هم میشه. تا زمانیکه مشاورین مسکن فعالن قیمتها نجومی است تا وقتیکه بر کار این جماعت دلال که ریالی مالیات نمیدن نظارت نشه قیمت پایین نمیاد باید این دکان را کلا جمع کرد تا وضع مسکن روشن بشه تا زمانیکه سیستم مالیاتی ما درست نشه و مثل کشورهای دیگه روی هر خونه مالیات بسته نشه اونایی که پول دارن خونه میخرن و هر روزم به ثرتتشون افزوده میشه بقیه هم تو سر خودشون میزنن تا بمیرن . من خودم مشاور املاک دارم و وقتی فروشنده ایی میاد و خونش رو میسپاره و خودش یه قیمت اعلام میکنه و ما بهش میگیم این قیمت خونه تو نیست و خیلی بالاس و فروش نمیره خیلی راحت میگه از فایل خارج کن چون همکار تو گفته بالاتر از این میفروشم.و ما با این طرز تفکر واقعا نمیتونیم کاسبی کنیم.چون نمیخام نون حرام بخورم. مگر ما مالیات بر املاک خالی نداریم؟ مشکل در پیدا کردن این املاک است؟بنده راهکار دارم. مگر نه این است که هر نفر هر زمان فقط یک جا میتواند باشد؟ پس هرکس بیش ار 1 ملک داشت مابقی آن خالی خواهد بود.
اگر اجاره داده است باید کد ملی مستاجر بررسی شود.
بازار پر از دلال است و قوانین مالیاتی که فقط تولید را هدف گرفته
یه عده نشسته بودن میگفتن ملک تا ابد روی گرانی رو به خودش نخواهد دید!!!