شگردهاي جديد گران فروشي مسكن

روزنامه دنیای اقتصاد نوشت:


در حالي‌كه برخي سازنده‌ها در شرايط كنوني ركود مسكن سعي دارند امكان خريد را براي مردم در حد امكان تسهيل كنند و نحوه معامله را در حالت «پرداخت نيمي از ارزش ملك به‌صورت نقد و نيمي ديگر به‌صورت چك» تنظيم كنند، برخي ديگر از سازنده‌ها به شگردهاي جديدي روآورده‌اند كه ظاهرا كمك حال مشتري است، اما در باطن جز تحريك قيمت مسكن نفع ديگري براي مردم ندارد. شاخص‌ترين اين شگردها تقسيط 50درصدي ارزش ملك است كه بهره بالاي 16‌درصدي و اقساط ماهانه 2‌ميليون توماني آن، عاقبت ناخوشايندي براي مشتري تصوير مي‌كند.
اين روزها همچنين برخي از سازنده‌هاي مجتمع‌هاي مسكوني تازه تحويل، قيمت فوق‌العاده بالاتر از عرف منطقه را براي فروش پيشنهاد مي‌كنند با اين توجيه كه واحدهاي مسكوني آنها تجهيزات خاص دارد، محكم ساخته شده و سازنده آن معتبر و شناخته شده است. برخي ديگر از اين مجتمع‌ها به ظاهر با قيمت‌هاي مناسب براي فروش عرضه مي‌شود، اما خريدار در نهايت مجبور مي‌شود براي خريد يك واحد مسكوني با حداقل امكانات نظير پاركينگ، هزينه سنگيني را متحمل شود.
راه‌هاي جديدي كه اكنون در بازار مسكن براي فروش راحت تعريف شده ممكن است به لحاظ قانوني تخلف به حساب نيايد، اما قطعا با آنچه دولت تحت عنوان ساماندهي بازار مسكن و كنترل قيمت‌ها در دستور كار دارد در تضاد است.
يكي از شگردهايي كه براي فروش آپارتمان‌هاي نوساز باب شده اعلام قيمت مناسب براي هر متر مربع است، اما بعد از محاسبه قيمت كل، ارزش ملك به مراتب افزايش خواهد يافت. به عنوان مثال، در يك مجتمع مسكوني كه سازنده از ابتداي ساخت، معادل تعداد واحدها، پاركينگ خودرو در نظر گرفته، در زمان فروش اعلام مي‌شود قيمت هر متر مربع، بدون محاسبه پاركينگ است! در واقع، فروشنده با اين اقدام، قيمت كمتري براي هر متر مربع اعلام مي‌كند، اما خريدار مجبور مي‌شود براي تامين پاركينگ نيز مبلغي به فروشنده پرداخت كند كه مجموع آنها، ارزش ملك را به‌صورت كاذب بالا مي‌برد.
شگرد ديگري كه براي فروش واحدهاي نوساز استفاده مي‌شود تا بلكه ضرر و زيان سازنده از شرايط ركود مسكن از اين طريق جبران شود، پيشنهاد قيمت بالا به بهانه كيفيت بالاي مجتمع است.
شگردهاي جديد از آنجايي باب شده كه ساختمان‌هاي تازه تحويل درست در اوج گراني زمين، مسكن و مصالح ساختماني (در سال‌هاي 86 و 87)، احداث شده و حالا سازنده‌ها انتظار دارند از فروش اين واحدها لااقل جلوي ضررشان را بگيرند.
در اين ميان خريداران در بازار بايد آگاه باشند تا ملك دلخواهشان را با قيمت مناسب و نزديك به عرف منطقه خريد كنند. البته شايد براي گروهي از خريداران پرداخت اقساط سنگين سخت نباشد، اما عمده متقاضيان مسكن با اين موضوع مشكل دارند.
غفلت از كاهش قيمت مسكن
به گزارش دنياي‌اقتصاد، برخی از پروژه‌های مسکونی که ساخت آنها در 2 سال گذشته آغاز شده در سال جاری آماده تحويل شده است. اغلب این پروژه‌ها در زمان رونق بازار مسکن ساخته شده‌اند، اما حال که زمان تحویل است بازار در رکود به سر می‌برد. این مساله باعث شده تا این دسته از سازنده‌ها روش‌هایی برای سریع به فروش رساندن واحدها در نظر بگيرند که محور اصلی آنها، انتخاب راه‌های چگونگی پرداخت مبلغ و حتی استفاده از وام‌های کلان (معادل نصف قیمت ملک) و همچنین پرداخت به روش اقساط چند ماهه است.
این گروه از سازنده‌ها تصورشان این است که از این طریق می‌توانند پروژه‌های چند 100 واحدی خود را عرضه کنند، اما این تیپ فروشندگان واحدهای مسکونی نوساز، از مهمترین موضوع روز بازار مسکن یا غافل شده‌اند یا اینکه آگاهانه قصد دارند با گذاشتن شرایط ویژه فروش، افکار عمومي را از «كاهش قميت مسكن» دور کنند!
به عنوان مثال در مناطق غرب تهران که متوسط قیمت مسکن به یک میلیون و 400هزار تومان رسیده است یک سازنده برای مجتمع چند 100 واحدی خود قیمت فروش بالای 2میلیون تومان به ازاي هر مترمربع پیشنهاد کرده است. این در حالی است که در همان منطقه قیمت واحدهای مسکونی نوساز در ساختمان‌های کم واحد به 2میلیون تومان هم نمی‌رسد، مگر اینکه ویژگی‌های ساخت و امکانات یک واحد از هر لحاظ بسیار خاص باشد تا به متری 2میلیون تومان برسد.
به گزارش دنياي‌اقتصاد، در یک مجتمع مسکونی ديگر واقع در شمال‌غرب تهران فروش واحدهاي نوساز شروع شده است. این مجتمع مسکونی 122 واحدی در متراژهای متفاوت با قیمت متری 2میلیون تا 2میلیون و 250هزار تومان آماده تحویل به خریداران است.
مشخصات و ویژگی‌های این برج مسکونی بدین شرح است: متراژ واحدها از 50 تا 170 مترمربع است. این برج شامل 10 طبقه است که 8 طبقه آن برای واحدهای مسکونی و 2 طبقه دیگر برای پارکینگ، انباری و امکانات رفاهی در نظر گرفته شده است.
در هر طبقه 15 واحد مسکونی به جز طبقه همکف که به علت بهره‌مند بودن از لابی تنها 10 واحد مسکونی طراحی شده است.
در طبقات زیر همکف امکاناتی مانند: سونا، جکوزی، سالن اجتماعات و فضای سبز در نظر گرفته شده است.
سازنده این پروژه، شرایط و تسهیلات ویژه ای را برای خریداران واحدهای این مجتمع در نظر گرفته که بدین صورت است:
خریداران، 10‌درصد از کل مبلغ در ابتدای کار حین تنظیم قرارداد و مابقي مبلغ را به‌ صورت نقدی یا با استفاده از وام‌های بلندمدت یا کوتاه‌مدت پرداخت خواهند کرد.
هر یک از واحدها از یک پارکینگ بهره‌مند هستند که البته قیمت پارکینگ از قیمت فروش واحدها جدا است و قیمت تعیین شده برای هر پارکینگ 13‌ميليون تومان تعيين شده است.
12ميليون تومان هزينه ساخت پاركينگ
يك کارشناس مسکن درباره فروش پاركينگ جدا از واحد مسكوني به دنياي‌اقتصاد گفت: با توجه به اینکه تمامی واحدهای ساخته شده بعضا دارای پارکینگ نیستند در نتیجه اگر واحدی دارای پارکینگ باشد گویی دارای مزیت خاصی است و همین امر باعث مي‌شود که سازنده به خود اجازه دهد برای فروش، آن را از ملک تفکیک کند و به فروش برساند.
محمدمهدي مافي تصريح كرد: در حال حاضر با توجه به مقررات شهرداری برخی از واحدها دارای 3 الی 4 پارکینگ و برخی نیز فاقد پارکینگ هستند. با توجه به این مساله تولیدکنندگان مسکن نیز دست به چنین اقداماتی در مرحله فروش واحدهای مسکونی خود مي‌زنند.
وی ادامه داد: در حال حاضر ساخت هر واحد پارکینگ در حدود 12 مترمربع فضا لازم دارد و با احتساب اینکه این فضا گردشی است، چراکه وسیله نقلیه باید در آن بتوانند به راحتی رفت‌وآمد کند فضای مورد نیاز برای ساخت پارکینگ از 12 متر به 18 الی 20 مترمربع افزایش پیدا مي‌کند و در نتیجه هر انبوه‌ساز در حدود 30 متر فضا باید به ساخت پارکینگ اختصاص دهد.
به گفته این عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران اگر متوسط هزينه ساخت هر واحد مسکونی را 400هزار تومان در نظر بگیریم برای ساخت هر واحد پارکینگ هزینه‌ای بالغ بر 8 الی 12میلیون تومان به سازنده مسکن تحمیل خواهد شد و از این رو لحاظ کردن این هزینه در زمان فروش واحدهای مسکونی به طور مجزا فاقد اشکال است.