چالش جدید در بازار اجاره مسکن/ مستاجران میتوانند از صاحب خانه ها شکایت کنند؟
تعیین سقف اجاره بها سال هاست که در رویای اجرا شدن خاک می‌خورد، اما روز‌های گذشته شورای مسکن استان تهران سقف اجاره را ۲۵ درصد تعیین کرد و مقرر شد با مالکینی که بیشتر از این رقم اجاره را افزایش دهند برخورد می شود که این امر مالکان را با چالش های جدیدی مواجه می کند و البته این حق را به مستاجران می دهد که در صورت افزایش بیش از حد قانونی می توانند از مالکان شکایت کنند.
به گزارش سرویس اقتصادی تابناک، سیاست تعیین سقف اجاره از سال ۱۳۹۹ تا کنون بلاتکلیف رها شده بود تا آنکه اختیار آن به شورای مسکن استان‌ها محول شد و بر اساس مصوبات شورای عالی مسکن قرار شد تا هر استان متناسب با نرخ تورم آن استان، میزان مجاز افزایش اجاره بها را تعیین کند؛ حال باید دید که مشاوران املاک، مستاجران و مالکان زیر بار اجرایی این قانون می روند یا خیر.
مستاجر مجاز شد از مالک شکایت کند
رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران در خصوص تصمیم گیری تعیین سقف اجاره بها در سال ۱۴۰۴ گفت: افزایش سقف اجاره بها در شهر تهران تا ۲۵ درصد و در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر در استان تا ۲۰ درصد افزایش تصویب شد؛ بنابراین هیچ مالکی حق ندارد بیش از این نرخ به مستاجر واحد مسکونی را اجاره بدهد.
خالقی تاکید کرد: در صورتی که مالک بیش از نرخ تعیین شده واحد مسکونی خود را به مستاجر اجاره دهد، مستاجر می‌تواند تا ۵ سال از مالک در شورای حل اختلاف شکایت کند و در صورتی که مشاور املاکی بیش از نرخ اجاره بهای تعیین شده قرارداد منعقد کند با بازرسی‌هایی که انجام می‌شود با آنها برخورد خواهد شد.
بر اساس این قانون، اگر مالک بیش از سقف مجاز، اجاره‌بها را افزایش دهد مستأجر می‌تواند تا ۵ سال پس از امضای قرارداد شکایت کند که در صورت احراز تخلف، موجر یا مالک علاوه بر بازگرداندن مبلغ اضافه دریافت شده، جریمه‌ای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجاره‌بهای یک ماه را نیز باید پرداخت کند ؛ علاوه برآن موجر از معافیت‌های مالیاتی مربوط به آن ملک محروم می‌شود.
شکاف زیاد قانون تعیین سقف اجاره با تورم
اما اجرای قانون سقف اجاره بها دراین ۵ سالی که از زمان تصویب آن می‌گذرد به دلایل مختلفی با موانع بزرگ مواجه شده است چراکه سقف تعیین شده با تورم عمومی (به ویژه در بخش مسکن) فاصله دارد و این امر برای مالکان غیرمنطقی و غیرقابل قبول است. همچنین انگیزه مالکان برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن درسال‌های اخیر به این دلیل کاهش یافته است و نتیجه‌ای جز کاهش عرضه مسکن اجاره‌ای و در نتیجه افزایش مجدد بیشتر قیمت‌ها در بازار سیاه نداشته است.
افزایش قراردادهای صوری و مابه التفاوت های غیررسمی
همچنین بار‌ها دیده شده است که مالکان برای جبران محدودیت در افزایش اجاره ماهانه تلاش دارند تا پول پیش را به شکل غیرمتعارف افزایش دهند و این موضوع برای مستاجران (به خصوص دهک‌های پایین درآمدی) مشکلات جدیدی ایجاد کرده است. برخی مالکان دیگر نیز برای دور زدن قانون، قراردادهای صوری با ارقام پایین‌تر از واقعیت در دفاتر املاک ثبت کرده و مابه‌التفاوت را به صورت غیررسمی و خارج از قرارداد اصلی پرداخت و دریافت می‌کنند.
بنابراین تمایل به انجام معاملات پنهانی و بدون کد رهگیری که از نظارت دولت خارج است افزایش یافته است و برخی مالکان نیز ترجیح می دهند تا قرارداد را تمدید نکنند و با مستاجر جدید با نرخ‌های بالاتر (غیرقانونی) قرارداد ببندند یا حتی ملک را خالی نگه دارند تا دچار دردسر‌های قانونی نشوند.
البته کلیه قراردادهای اجاره باید در سامانه املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی یا سامانه الکترونیک ثبت اسناد کشور به ثبت برسند و عدم ثبت می‌تواند منجر به محرومیت موجر از معافیت‌های مالیاتی و جریمه مشاوران املاک متخلف شود.
جای خالی نظارت در بازار مسکن
گرچه اجرای این قانون به نفع مستاجران بوده و آنها می توانند از این قانون به عنوان یک ابزار حمایتی برای مقابله با افزایش‌های غیرمنطقی اجاره‌بها استفاده کنند و تا حدی جلوی اجحاف و فشار مالی بر مستاجران را می گیرد اما بسیاری از مستاجران همچنان گلایه دارند که باوجود این قانون، بسیاری از مالکان این سقف را رعایت نکرده و مجبور به پرداخت اجاره‌های بالاتر می‌شوند که این امر بیشتر به دلیل عدم نظارت کافی، عدم آگاهی مستاجران از حقوق خود یا ترس از عدم تمدید قرارداد در صورت شکایت است.
بنابراین نظارت بر اجرای دقیق این قانون به ویژه در کشوری با حجم بالای معاملات مسکن و اجاره امری بسیار دشوار بوده گذشته از آن نیز دفاتر مشاور املاک به دلیل رقابت در بازار، تمایلی به رعایت دقیق قانون ندارند البته نبود یک سامانه اطلاعاتی جامع و به‌روز از وضعیت اجاره بها و قرارداد‌ها نیز امکان نظارت و کنترل را سخت‌تر می‌کند.
دولت، بازیگری ورشکسته
تجربیات شکست‌خورده دولت در بخش تامین مسکن در ایران مانند مسکن مهر، مسکن مشارکتی، مالیات برخانه‌های خالی و نهضت ملی نشان می‌دهد که اجرای کامل و موفق این قانون، با شکل فعلی و بدون در نظر گرفتن راهکار‌های مکمل، تا حد زیادی بعید و دور از ذهن است.
به گزارش تابناک، تعیین سقف اجاره بها به تنهایی یک راهکار مقطعی و ناکافی است و بدون پرداختن به ریشه‌های اصلی مشکل مانند تورم عمومی، کمبود عرضه مسکن و عدم جذابیت سرمایه‌گذاری در این بخش نمی‌توان انتظار نتایج پایداری از آن داشت.
شکایت چه صیغه ای هست دیگه؟ قراردادش تموم شده. میخواد بشینه این شرایط هست نمیخواد بره. بابت رفتن شکایت کنه؟ مسخره کردی خودتو؟ 
| 
والا به خدا ! خب یه معامله است ، من یه قیمتی پیشنهاد می کنم می خوای بگیر نمی خوای نگیر . تخلیه کن ، باور کن مشتری هست مستاجر دیگه میاد بالاتر از تو می گیره | سرمایه گذاری در بخش مسکن مثل قدیم جواب نمی دهد بازار املاک بخصوص آپارتمان نقد شوندگی آسانی ندارد و بازار در رکود عمیق می باشد حتی واحد های متراژ کم به ندرت معامله می شوند | اگر عقیده تان این است که حق ندارید از گرانی بقیه اجناس شکایت کنید!! این چه منطق غلطی است که شما می گید! | قوه قضاییه باید با مالکین که بدنبال تو شیشه کردن خون مستاجر است برخورد قاطع بکنه باید تعزیرات وارد بشه و مالکین را به جریمه های نجومی محکوم کنه قاعده لاضرر چنین اجازه ای به مالکین نمیده که هرکاری میخوان بکنن... اینطوری هیچ مالکی اجازه نمیده مستاجر بیشتر از یکسال بماند که بخواهد شکایت کند | دقیقا . بالا بودن اجاره به خاطر بالا بودن تقاضاست . اگه ناراحتی تخلیه کن ، کلی مستاجر هست از تو پولدارتره ، می گیره باید عین اروپا بشه. یعنی مستاجر هرچقدر خواست بمونه. و سالانه با نرخ 25 درصد کرایه افزایش پیدا کنه. مالک هم تا وقتی مستاجر کرایه رو منظم میده حق بیرون کردنش رو نداشته باشه. مستاجر هم خواست بره، اگربه خونه کوچکترین اسیبی زده بود، دهنش رو صاف کنند. همین مسئله کرایه رو بتونن حل کنند، باری از دوش مردم برداشته میشه.
| داداش اونجا اروپا ست بقول خودت مگه در اروپا هر روز قیمت ها بالا مبره | اوکی قبول مثل اروپا پرداخت کن و کرایه هم یورو باشند نه ریال | مگه اینجا اروپا است؟ تورم پایین هست؟ | بالا بودن تقاضا به دلیل وضعیت ضعیف معیشتیه | چشم به مال مردم نداشته باش | اقای موجر , تویی که میگی اجاره به یورو باشه پول پیش رو هم به یورو پس میدی سرسال ؟؟؟ یا فقط اجاره به یورو تورم ایجاد می کنید بعد مردم را به جان هم می اندازید؟ | تنها راهکارشون واسه همه چی همیشه این بوده | تورم فقط برای موجره ؟ باید مستاجر واسش جبران کنه ؟ تورم مال همه است....مثل اینه که مثلا کارخونه مواد غذایی بگه من مشتریامو دارم مالمه هرچقدر دلم میخاد رو اجناسم قیمت رو بالا میکشم ...وجود تقاضا حقی رو قابت نمیکنه ،باید نظارت باشه | احسنت | دقیقاً همینطور است دولت باید فکری به حال واحدهای تجاری استیجاری هم بکنه که مالکین میخوان از یه مغازه خرج ماهیانه خاندانشون رو در بیارن همین باعث بالاتر رفتن تورم اجناس میشه ولی هیچکس به فکر چاره نیست!!!!!! دولت اگر قدرت فنی در ارزیابی دقیق و ثبت منازل و مغازه های استیجاری داشت و در یک کار تیمی هماهنگ در شهرهای بزرگ ماموران صحت سنجی ملک با ساکنین آن انجام میدادند عملا یک بار برای همیشه از ملکی که عیر مالکین آن در آنجا ساکن هستند و ثبت همزمان و ارائه کد رهگیری به ملک مورد نظر آنوقت این ملک هر رویدادی براش اتفاق بیافتد مسئولین نظارتی مربوطه مطلع خواهند بود.بازرسان اصناف و مالیاتی همزمان باید کلیه دفاتر ثبتی املاک را از درجه اعتبار ساقط و موظف به استفاده از سیستم ثبت تمامی معاملات را در آن ثبت کنند . بسیار نیروی خبره بیکار داریم که میتوانند جذب بازار کار املاکی گردند و برای هر املاکی و کاربر ثابت پر کننده اطلاعات در این سیستم معافیت های پاداشی هم دیده شود.بعضی از املاکی ها فقط بفکر غارت مردم هستند.
| املاکی ها شاید با نگاه کلی به توزیع بنگاه املاک نسبت به صنوف دیگر ۲۰ تا ۳۰ درصد را تشکیل می دهد. این املاکی شاید ده ها میلیون هموطن از این راه امرار معاش می کنتد. خانواده دارند و زندگی شان را می چرخانندحالا این فرد پیشنهاد می دهد همه املاکی ها را ببندند و چون جوان بیکار داریم اینها بنشینند و معاملات را در سامانه های کذایی وارد کنند و شغل ایجاد کنند برای بیکاران
عجب مملکت و عجب متخصصین و عجب آینده ای
| اینکه این سیستم الان باید تغییر کنه شکی درش نیست اما این طرح من درآوردی شما هم جواب نمیدهبحث اینه دولت باید نظارت کنه نه دخالت
چون تو هر چی دخالت می‌کنه جز خراب کردنش چیزی نیست
این طرح شما رو هم که خودش پر از اشکاله بدن دولت یه رانت و فساد بیشتری از جای دیگه اش میزنه بیرون
خیلی راحت مالک میگه میخوام خودم یا پسرم بشینیم و اجاره میده به یکی جدید. بابت دو تا سه برابر شدن قیمت دلار و مالیات و عوارض پیش کدام خر باید رفت | پیش اون کسانی که موقع انتخابات صف میکشن 
دولت ۱۳ درصدی نمیتواند برای مردم مالکان تعیین تکلیف کند .تورم در تمام حوزه های مرتبط با خودِ دولت ۸۰ درصد به بالاست و عرضه ندارد تورم را کنترل کند حالا قصد دارد برای اموال مردم تعیین تکلیف کند
| دولت ۱۳ درصدی پرفوسور جلیلی رای نیاورد برادر