قانوني براي مشكلات ‌آپارتمان‌نشين‌ها

جام جم آنلاين: «آپارتمان‌نشيني‌ قانون دارد» قانون در اين عبارت در معناي اخص آن به كار رفته است. يعني قوانين آپارتمان‌نشيني در دسته قوانين طبيعي يا ارزش‌هايي قرار ندارد كه براساس تجربه زندگي جمعي حاصل شده‌اند و رعايت آنها امري اخلاقي محسوب مي‌شود.

اين قانون كه دانستن آن براي هر آپارتمان‌نشيني ضروري است پشتوانه اجرايي ضابطه‌مند دارد و بالطبع مانند هر قانون ديگري تخلف از مفاد آن در صورت طرح در محاكم قضايي و اجتماعي مجازات در پي دارد. قانون آپارتمان‌نشيني با عنوان «قانون تملك آپارتمان‌ها» براي تنظيم مناسبات رفتاري در مجتمع‌هاي مسكوني و حفظ حقوق ساكنان در سال 1343 تصويب و سال 1376 توسط مجلس شوراي اسلامي اصلاح شده است. آيين‌نامه‌هاي اجرايي آن نيز مقرراتي را شامل مي‌شود كه اصول آپارتمان‌نشيني و مشكلات عمومي اين نوع زندگي را مشخص و تعيين تكليف مي‌كند. قانون تملك آپارتمان‌‌ها در قالب قوانين مدني كشور قوه مجريه و قضاييه را موظف به رعايت مفاد مرتبط مي‌كند و احقاق حقوق و برخورد با تخلفات نيز برعهده مراجع قضايي و قانوني است.

مالكيت اشتراكي

شوون استفاده از مشاعات در بسياري از آپارتمان‌ها محل مناقشه است و گاهي زندگي را براي ساكنان تلخ و پرتنش مي‌كند. موضوع اول درباره مشاعات تعيين محل آنهاست و قانون تملك آپارتمان‌‌ها مالكيت اشتراكي در آپارتمان‌‌ها را به شرح زير معرفي مي‌كند:

1 ـ زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا به وسيله پايه روي آن قرار گرفته باشد.

2 ـ تاسيسات قسمت‌هاي مشترك از قبيل: چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهويه، كنتورها، تلفن‌مركزي، انبار عمومي، اتاق سرايدار، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌هاي فاضلاب،‌ لوله‌ها،‌ گذرگاه‌هاي زباله و محل جمع‌آ‌وري آن و...

3 ـ اسكلت ساختمان

4ـ درها، پنجره‌ها، راهروها، پاگردها و پله‌هايي كه در خارج از قسمت‌هاي اختصاصي قرار دارند.

5ـ تاسيسات راه‌پله از جمله وسايل تامين روشنايي، تلفن و وسايل اخبار، شيرهاي آتش‌نشاني، محل اختتام پله ورود به بام و پله‌هاي ايمني.

6ـ بام و كليه تاسيساتي كه براي استفاده عموم شركا يا حفظ بنا در آن احداث شده است.

7ـ نماي خارجي ساختمان

8ـ محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارك‌ها كه جنبه عمومي دارد و در سند اختصاصي ثبت نشده است.

آنچه ذكر شد قسمت‌هاي مشاع ساختمان است كه در مالكيت مشاع تمام ساكنان قرار مي‌گيرد؛ هر چند كه در قسمت اختصاصي واقع شده يا از آن عبور كند. همه مالكان يا استفاده كنندگاني كه نماينده مالك هستند مانند مستاجران حق استفاده از اين قسمت‌ها را دارند و هيچ كسي نمي‌تواند از استفاده آنها تا حدي كه ضرري به استفاده ديگران وارد نياورد به هر دليل ممانعت كند. گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر و همچنين اقداماتي نظير استفاده شخصي يا نگاهداري حيوانات و كالاها در قسمت‌هاي مشترك ممنوع است مگر آن كه رضايت تمامي مالكان جلب شود. هزينه‌هاي حفظ، نگهداري، نظافت و تعمير نيز ميان ساكنان تقسيم مي‌شود. البته در اصلاح قانون تملك آپارتمان‌ها در سال 76 مقرر شده است هزينه‌هاي حفظ و نگهداري حياط، تراس يا بالكني كه فقط يك يا تعدادي از واحدها به آن دسترسي داشته باشند و استفاده آزادانه سايرين ممكن نباشد بر عهده استفاده كنندگان قرار دارد.

استفاده شخصي از مشاعات، اشغال آنها به هر نحو، تزئين دل‌بخواهي مشاعاتي نظير راه‌پله و نما، تجاوز به حقوق ديگران براي استفاده آزادانه از مشاعات، زشت كردن منظره قسمت‌هاي مشترك و كثيف كردن آنها به اشكال مختلف مشكلات رايجي هستند كه مناقشه دائمي آپارتمان‌نشين‌ها را در پي دارد. گاهي هم برخي افراد بدون توجه به قانون و صرفا براساس استنباط و توجيهات شخصي بخش‌هايي از ساختمان را جزو مشاعات مي‌دانند و بر اين اساس به استفاده شخصي از آنها مي‌پردازند.

پول شارژ و ادعاهاي جور واجور

پرداخت پول شارژ كه به دفعات هزينه انواع تعميرات نيز بر آنها افزوده مي‌شود در اغلب ساختمان‌ها خالي از دردسر نيست. گاهي برخي ساكنان با ادعاي عدم استفاده از برخي مشاعات از هزينه‌هاي نگهداري و تعميرات آنها سرباز مي‌زنند. براي مثال ساكنان طبقه همكف و حتي اول مدعي استفاده نكردن از آسانسور مي‌شوند و پول شارژ مرتبط با آن را نمي‌پردازند. عدم بهره‌برداري از ساير امكانات ساختمان نظير پشت‌بام، سيستم‌هاي حرارتي يا برودتي، محوطه، گل‌كاري و... نيز گاهي در جرگه چنين ادعاهايي قرار مي‌گيرند و دردسرآفرين مي‌شود. اين ادعاها اغلب با حاشيه‌هاي رنگارنگي نظير نارضايتي از عدم رعايت صرفه‌جويي در مصرف انرژي بخش‌هاي مشترك توسط فرد يا افراد ديگر و دستاويز كردن آن براي نپرداختن هزينه شارژ، اعتراض به نحوه تقسيم هزينه‌ها براساس تعداد افراد خانوار، قبول نداشتن مبلغ هزينه‌اي كه براي تعميرات پرداخته شده است و... نيز همراه مي‌شود و نظم طبيعي زندگي جمعي را به هم مي‌زند.طبق ماده 4 قانون تملك آپارتمان‌ها اصلاحي سال 76 حتي اگر يكي از ساكنان از قسمت‌هاي مشترك (مشاع ذكر شده)‌ استفاده نمي‌كند بايد هزينه‌هاي آن را بپردازد. چنين كاري براي بسياري از افراد پرداخت پول زور تلقي مي‌شود، اما بايد پذيرفت اين قانون آپارتمان‌نشيني‌ است و بدون رعايت آن به قول معروف سنگ روي سنگ بند نمي‌شود. اگر عدم استفاده از مشاعات توجيه معقولي براي نپرداختن هزينه‌هاي آن باشد آنگاه ساير افراد نيز مي‌توانند توجيهاتي نظير كم استفاده كردن، عدم مطلوبيت بهره‌برداري از مشاعات و... بياورند و قوانين را زير پا بگذارند. در حقيقت وجود امكانات به تنهايي نوعي تملك بر آنها محسوب مي‌شود و شرط استفاده براي پرداخت هزينه‌ها مطرح نيست.

تاخيرها

تاخير يا كارشكني برخي ساكنان در پيگيري امور آپارتمان دست‌كمي از ساير مشكلات اساسي پيش‌روي نظم سكونت جمعي ندارد. تاخير در پرداخت هزينه شارژ يا تعميرات، برگزاري مجمع عمومي، اقدام به تعميرات يا رفع مشكل عمراني، فيزيكي و... توسط برخي ساكنان صورت مي‌گيرد و اخلالي جدي در اداره امور آپارتمان‌ها پديد مي‌آورد. ديركرد در جمع‌‌آوري پول شارژ، پرداخت نشدن به موقع هزينه‌هاي اصلي نظير بهاي آب، برق، گاز و تعميرات ضروري را در پي دارد و رفع نيازهاي اوليه تمامي ساكنان را دشوار مي‌سازد. درباره هزينه تعميرات شرايط بدتر است چرا كه اگر كسي سهم خود را نپردازد ديگران مجبورند يا خودشان هزينه‌ها را برعهده بگيرند يا تعميرات را بلاتكليف بگذارند كه گاهي امكان‌ناپذير است.

تاخيرهاي ناموجه در ساير حوزه‌هاي زندگي آپارتمان‌نشيني نيز مي‌تواند براي برخي ساكنان ديگر دردسرساز باشد. يك نمونه نقص در عملكرد كولرهاي آبي در پشت بام است كه با پس دادن و سرريز آب يا حتي سر و صداي آزاردهنده براي ساكنان طبقه آخر همراه مي‌شود. بالطبع تاخير ساكنان در تعمير و بهسازي كولرها مزاحمت‌هايي تحمل‌ناپذير براي ديگران ايجاد مي‌كند در حالي كه شايد اين تاخير نزد عده‌اي بي‌ملاحظه اين‌گونه توجيه شود كه: كولر خودمان است و هر وقت بخواهيم تعميرش مي‌كنيم! اينجاست كه ذهنيت‌هاي نادرست و ضعف‌هاي فرهنگي رخ مي‌نمايد و ضرورت آموزش‌هاي مدني و قانوني در اين حوزه را پررنگ‌تر جلوه مي‌دهد.

زندگي در آپارتمان‌ها سكونتي دسته‌جمعي محسوب مي‌شود كه اصول و قواعدي ويژه دارد و نمي‌توان شرايط آن را با زندگي در خانه‌هاي ويلايي يكسان دانست.

رعايت شوون اخلاقي

نوع پوشش و آرايش افراد گاهي در تضاد و تقابل با اعتقادات مذهبي و بينش فرهنگي همسايگان قرار مي‌گيرد و تذكر در اين باره نيز به جاي بهبود شرايط به بدتر شدن مناسبات رفتاري منجر مي‌شود. همين نارضايتي از پوشش همسايه‌‌ها بويژه در مشاعات كه اغلب به عنوان مشكلات رايج آپارتمان‌نشيني از زبان افراد مختلف شنيده مي‌شود گاهي پايه و مايه اختلافات بعدي در ساير مسائل قرار مي‌گيرد و به قول عاميانه «بهانه‌اي مي‌شود در دست عده‌اي» تا عليه عده‌اي ديگر كارشكني كنند و مرافعه به راه بيندازند. مسائل فرهنگي و تربيتي در اين باره بسيار تاثير گذارند و بالطبع رفع چنين معضلاتي در آپارتمان‌ها كار يك روز و دو روز نيست. اما به هر حال بايد توجه داشت كه مراعات همسايه نه‌تنها در آپارتمان‌نشيني بلكه در ساير روش‌هاي سكونت نيز يك اصل محسوب مي‌شود و احترام به بينش فرهنگي و اعتقادات مذهبي همسايه‌ها نيز بخشي از اين مراعات است.

انتخاب مدير

بسياري از مشكلات آپارتمان‌ها با تعيين يك مدير برطرف خواهد شد. در مقابل آپارتمان‌هاي بلندمرتبه و برج‌هايي كه مديران مجرب با حقوق و مزاياي بالا استخدام مي‌كنند و رسيدگي به امور آپارتمان براساس تشريفات انجام مي‌شود در بسياري از مجتمع‌هاي مسكوني 3 يا 4 طبقه اصلا مدير وجود ندارد! در اين شرايط معمولا يك نفر براي رسيدگي به امور ضروري نظير جمع‌آوري و پرداخت قبوض تعيين مي‌شود و مشكلات پيش رو هم اغلب استعفاي اين فرد و در حقيقت شانه خالي كردن از بار مسووليت بي‌مزد و مواجب را در پي دارد. طبق ماده 5 قانون تملك آپارتمان‌ها در صورتي كه تعداد مالكان يك آپارتمان از 3 نفر بيشتر باشد بايد «مجمع عمومي» تشكيل شود. مجمع عمومي جلسه‌اي با حضور مالكان و استفاده‌كنندگان يا نمايندگان آنان براي اداره امور آپارتمان است. براي آن كه مجمع عمومي رسميت داشته باشد بايد مالكاني كه بيش از نصف مساحت قسمت‌هاي خصوصي را در اختيار دارند يا نمايندگانشان در آن حضور يابند. در برخي آپارتمان‌ها ساكنان نسبت به برگزاري مجمع عمومي بي‌اعتنا هستنند و گاهي به همين دليل آپارتمان بدون مدير رسمي مي‌ماند. راهكار قانوني براي خروج از بن‌بست در اين شرايط دعوت از مالكان و در صورت عدم حضور 2 بار به تاخير انداختن جلسات با فاصله 15 روز است. پس از طي اين روند طبق ماده 8 آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان‌ها جلسه سوم با هر تعداد از حاضران رسميت مي‌يابد و تصميم جمعي در آن براي افراد غايب هم تعهد ايجاد مي‌كند. در نخستين جلسه رئيس مجمع عمومي براي اداره جلسه انتخاب و سپس براي تعيين مدير يا مديران راي‌گيري مي‌شود. شرح تصميم‌ها صورتجلسه مي‌شود و بايد ظرف 10 روز توسط مدير به اطلاع‌ شركاي غايب برسد. مدير ساختمان اختيارات و وظايف مهمي دارد و بايد فردي امين و لايق باشد. بيمه تمامي ساختمان در مقابل آتش‌سوزي، استخدام دربان براي ساختمان‌هايي كه بيش از 10 واحد دارند، حساب و كتاب مالي و... جزو وظايف مدير است و در مقابل اختياراتي نظير تعيين زمان مناسب براي بازي بچه‌ها در مشاعات، نحوه استفاده از پاركينگ و بخش‌هاي مشترك ميان ساكنان، تذكر براي رعايت نكات ايمني و مسائل ضروري درباره آسايش ديگران، اخطار به مالكان براي انجام تعميرات اساسي يا رعايت حقوق سايرين در تمامي حوزه‌هاي زندگي جمعي و... به وي تفويض مي‌شود.