اختلاف متراژ ملک با سند را باید چگونه تعیین تکلیف کرد؟
اگر اختلاف متراژ در قرارداد با صورتمجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ یک از طرفین قرارداد حق فسخ ندارند؛ اما اگر اختلاف بیش از ۵ درصد باشد، فقط پیش‌خریدار حق فسخ پیدا می‌کند.
به گزارش «تابناک»؛ پیشخرید ملک، از جمله معاملات متداولی است که بین مردم اتفاق می‌افتد؛ اما چون در این حالت ملک ساخته نشده، ممکن است پس از تحویل ملک، خریدار متوجه شود متراژ با آنچه در قرارداد ذکر شده است، تفاوت دارد. در این حالت قانون برای حمایت از حقوق خریدار مواردی را پیشبینی کرده است.
بر اساس قانون پیشفروش و پیشخرید ساختمان، اگر اختلاف متراژ در قرارداد با صورتمجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ کدام از طرفین قرارداد حق فسخ ندارند؛ اما اگر اختلاف بیش از ۵ درصد باشد فقط پیش‌خریدار حق فسخ پیدا می‌کند.
در صورت اختلاف متراژ بیش از ۵ درصد، تفاوتی ندارد که مساحت واقعی ملک کمتر از قرارداد یا بیشتر از آن باشد و همانطور که اشاره شد پیش‌خریدار حق فسخ خواهد داشت.
در حالتی که اختلاف ملک کمتر از چیزی باشد که در مورد آن توافق شده است، پیشفروشنده باید قیمت ملک را به روز حساب کرده و مبلغ را به پیش‌خریدار بدهد، زیرا فروشنده موظف است به تعهدات خود پایبند باشد. برای مثال اگر متراژ ملک ۱۰ متر کمتر از قرارداد است، باید قیمت همین ده متر به روز محاسبه و به خریدار پرداخت شود.
اما اگر متراژ ملک بیش از مقداری باشد که در قرارداد ذکر شده، خریدار موظف است قیمت ملک را بر اساس قیمت زمان خرید محاسبه کند و آن را به فروشنده بپردازد.
در قانون ثبت نیز آمده است، اگر کسی ملکی را خرید و پس از سی سال متوجه شد متراژ ملک بیش از آن چیزی است که در قرارداد ذکر شده است، باید متراژ ملک و قیمت آن را با توجه به روزی که ملک خریداری شده، محاسبه کرده و آن را به صندوق دادگستری واریز کند تا دولت به او سند جدید دهد.
قواعد قانون پیشفروش ساختمان، آمره است و معمولا نمی‌توان خلاف قاعده آمره توافق کرد. روال مراجع قضایی نیز این است که در صورت بروز اختلاف به قانون رجوع کنند؛ اما طرفین می‌توانند بدون مراجعه به محاکم، اختلاف پیشآمده را با توافق حل کنند.
در مورد اختلاف متراژ ملک و سند این نکته دارای اهمیت است، اگر ملک در مبایعهنامه به شرط داشتن مساحت معین و کلی فروخته شود و ثمن نیز کلی و یکجا پرداخت شده باشد، مثلا ۹۰ متر ملک ۹۰۰ میلیون فروخته شده و این مبلغ یکجا پرداخت شده باشد، اگر مشخص شود مساحت ملک کمتر است، خریدار حق فسخ دارد؛ مگر اینکه دو طرف در مورد نقض ایجادشده به توافق برسند.
جالب است اگر متراژ ملک بیش از مقداری باشد که در قرارداد ذکر شده، خریدار موظف است قیمت ملک را بر اساس قیمت زمان خرید محاسبه کند و آن را به فروشنده بپردازد ولی اگر اختلاف ملک کمتر از چیزی باشد که در مورد آن توافق شده است، پیشفروشنده باید قیمت ملک را به روز حساب کرده و مبلغ را به پیش‌خریدار بدهد، یعنی بفرض کسی که مثلاً در سال 1398 آپارتمانی به متراژ حدود 100 متر با قیمت حدود متری 10 میلیون تومان با قیمت کل یک میلیارد تومان خریده باشد و در سال 1400 تحویل بگیرد و متوجه اختلاف 10 متری متراژ گردد به قیمت روز حدود متری 80 میلیون تومان باید 800 میلیون تومان از خریدار بگیرد یعنی این آپارتمان 200 میلیون تومان برایش تمام خواهد شد در حالیکه قیمت کلی آپارتمانی که پیش خرید کرده ده میلیارد تومان ارزش پیدا کرده ولی فروشنده یا سازنده که با اینهمه افزایش قیمت مصالح که در بسیاری از مواقع نیز در ساخت و ساز دچار ضرر و زیان فاحشی از قیمت سرسام آور مصالح می گردد مثلاً قیمت یک قلم کالا مانند میلگرد از حدود 3600 تومان رسیده به 18000 هزار تومان یا پکیچ از قیمت دو میلیون دویست هزار تومان رسیده به 18 میلیون تومان باید اختلاف اضافه متراژ واحد پیش فروش شده خود را به قیمت زمان فروش یعنی همان 10 میلیون تومان دریافت کند بنظر من در تصویب این قانون دقت و بررسی بیشتر صورت نگرفته و باید اصلاح شود البته در خصوص خود دولت این قضیه فرق می کند و آپارتمانهایی مانند مسکن مهر را که پیش فروش کرده چندین بار به بهانه افزایش قیمت مصالح از خریداران مبالغ اضافه دریافت کرده که از خود قیمت پیش فروش شده نیز بیشتر بوده است