مراقب باشید هنگام معامله ملک کلاه سرتان نرود!
درحال حاضر اگر در یک دفتر معاملات املاک اقدام به خرید و فروش کنید و ارزش ملک کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان باشد، باید نیم درصد کارمزد به اضافه ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده که به رقم کمیسیون تعلق می‌گیرد را به مشاور املاک پرداخت کنید؛ در صورتی که اگر مبلغ معامله بیش از ۵۰۰ میلیون تومان بود باید بابت ۵۰۰ میلیون اول نیم درصد و برای مبلغ مازاد ۰.۲۵ درصد به اضافه ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده را پرداخت کنید.
به گزارش «تابناک» به نقل از ایسنا، درحالی که اخیرا زمزمه افزایش کمیسیون معامله ملک در دفاتر خرید و فروش مسکن به گوش می‌رسد، این موضوع قطعا تاحدودی بر معاملات فعلی مسکن که در شرایط نیمه راکد به سر می‌برد اثرگذار خواهد بود و نیازمند بررسی بیشتر است.
در شرایط فعلی، نرخ کمیسیون دفاتر املاک شهر تهران تا ۵۰۰ میلیون تومان نیم درصد و بالاتر از ۵۰۰ میلیون تومان یک چهارم درصد است. مطابق مصوبه کمیسیون نظارت شهرستان تهران که ۱۱ اسفندماه ۱۳۹۴ به اتحادیه مشاوران املاک تهران ارایه شد، نرخ کارمزد برای معاملات املاک تا سقف ۵۰۰ میلیون تومان، نیم درصد مبلغ مورد معامله از هر طرف و برای معاملات بالاتر از ۵۰۰ میلیون، تا سقف ۵۰۰ میلیون آن طبق بند بالا و نسبت به مازاد آن، ۲۵ صدم درصد از متعاملین گرفته میشود. در بخش اجاره و رهن نیز یک‌چهارم اجاره ماهیانه از هر طرف معامله و در معاملات رهن، کارمزد دریافتی بر مبنای یک‌چهارم میزان اجاره‌بهای ماهیانه از هر طرف معامله اخذ میشود. به این مبالغ ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده بر مبنای رقم کمیسیون نیز اضافه میشود که باید متعاملین پرداخت کنند. این فرمول که از اول اردیبهشت ماه ۱۳۹۵ اجرایی شده هنوز افزایش نیافته و ملاک قرار دارد.
کارمزد ۲ میلیون و ۷۲۵ هزار تومان برای معامله ۵۰۰ میلیون تومانی
مطابق این فرمول اگر خانه‌ای به مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان فروخته شود باید هریک از طرفین معامله دو میلیون و ۷۲۵ هزار تومان پرداخت کنند که دو میلیون و ۵۰۰ هزار تومان آن بابت کمیسیون و ۲۲۵ هزار تومان بابت مالیات بر ارزش افزوده است.
اگر فرضا ارزش ملک مورد معامله ۷۰۰ میلیون تومان باشد، متعاملین باید برای ۵۰۰ میلیون تومان، نیم درصد و برای ۲۰۰ میلیون تومان دیگر ۲۵ صدم درصد به اضافه ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده که به کل رقم کمیسیون تعلق می‌گیرد پرداخت کنند. یعنی حق‌الزحمه‌ای که هریک از طرفین برای یک معامله ۷۰۰ میلیون تومانی به صورت مجزا باید به دفتر املاک پرداخت کنند ۴ میلیون و ۸۷ هزار و ۵۰۰ تومان است.
در صورتی که زمزمه‌های موجود برای دوبرابر شدن کمیسیون معاملات املاک به حقیقت بپیوندد، طرفین معامله باید دوبرابر این رقم را برای خرید یا فروش ملک هزینه کنند که قطعا این هزینه بر میزان و کیفیت معاملات تاثیرگذار خواهد بود.
نرخ کمیسیون اجاره نیز یک چهارم اجاره ماهیانه است. فرض کنیم برای یک آپارتمان ۵۰ میلیون تومان پول پیش و ۷۰۰ هزار تومان اجاره تعیین شده است. ابتدا باید ودیعه و اجاره به اجاره ماهیانه تبدیل شود. در این فرمول هر ۱۰ میلیون تومان ودیعه معادل ۳۰۰ هزار تومان است. بر این اساس مبلغ اجاره ماهیانه خانه‌ای با ودیعه ۵۰ میلیون تومان (۵*۳۰۰هزار تومان) و اجاره ماهیانه ۷۰۰ هزار تومان برابر با ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان میشود که موجر و مستاجر باید معادل یک چهارم آن به علاوه ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده بپردازند که سهم هرکدام ۵۹۹ هزار و ۵۰۰ تومان میشود.
نرخ کمیسیون بنگاهها در شهرستان‌ها نسبتا کمتر از تهران است
رقم حق‌الزحمه دفاتر املاک در شهرستان‌ها اما با تهران متفاوت است و مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که کمیسیون بنگاهها در سایر شهرها نسبتا کمتر از تهران است. با توجه به اینکه قانون نظام صنفی برای هر شهرستان به شکل مجزا اجرا میشود و کمیسیون نظارت آن شهرستان نرخ را تعیین می‌کند در مناطق مختلف کشور، کارمزد املاکی‌ها متفاوت است. البته دفاتر املاک معتقدند که باید نرخ در تمام کشور یکسان شود.
اتحادیه مشاوران املاک به دنبال دو برابر کردن حق کمیسیون معاملات
گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که در برخی دفاتر املاک تهران از هریک از طرفین یک درصد کمیسیون دریافت میشود. این همان چیزی است که اتحادیه مشاوران املاک به دنبال تصویب آن است تا در سراسر کشور اجرا شود. این در حالی است که عمده متعاملین از نرخ‌های کمیسیون دفاتر املاک ناراضی هستند. هرچند واسطه‌های ملکی نیز معتقدند که این رقم‌ها پایین است؛ مضافا اینکه برای اخذ همین مبالغ نیز باید چانه‌زنی‌های بسیاری با مشتریان خود داشته باشند. البته آمار تعداد دفاتر املاک این ادعا را رد می‌کند. طبق آمار سال ۱۳۹۴ حدود ۱۲۰ هزار دفتر مشاور املاک دارای پروانه کسب در ایران وجود دارد که ۱۰ درصد از این تعداد معادل ۱۲ هزار دفتر در تهران فعالیت میکنند. تعداد قابل توجهی دفتر املاک بدون جواز نیز در حال فعالیت هستند. اگر درآمد صنف مشاوران املاک ناکافی بود قاعدتا این حرفه را ترک می‌کردند!
با اینکه گفته میشود درآمد دفاتر املاک در ایران حدود یک ششم کشورهای توسعه یافته است و بر این اساس باید نرخ کمیسیون افزایش پیدا کند، کارشناسان می‌گویند افزایش حق‌الزحمه املاکی‌ها در صورتی توجیه دارد که بسته خدمات ارایه شده از سوی این صنف به لحاظ حقوقی، همتراز با کشورهای توسعه یافته باشد؛ حال آن‌که سطح ارایه خدمات از سوی مشاوران املاک در ایران، بسیار پایین‌تر از بسته خدماتی است که در دنیا با عنوان ریل‌استیت از آن یاد میشود.
پول مفت و زوریه کدوم حق الزحمه کدوم مشاوره .یک قرارداد چاپی دارند که قواعدش کاملا به نفع فروشنده است واکثر مردم و حتی خودشون از جملاتش چیزی نمی فهمند ولی وقتی دچار مشکل میشی می فهمی که بر اساس اون قرارداد دستت به هیچ جا بند نیست.اگه وضعشون خوب نیست چرا اینقدر املاکی تو شهر ها است همشون هم چند تا ملک و ماشین دارند نیازی به افزایش مبلغ دریافتی بنگاه داران نیست زیرا مبلغ دریافتی آنان با بالا رفتن تورم و افزایش نرخ مسکن افزایش پیدا می کند. بنگاه داری که دو سال پیش خانه ای را به قیمت صد میلیون می فروخت و نیم درصد دریافت می کرد امروز همان خانه را پانصد میلیون می فروشد و نیم درصد دریافت می کند این یعنی پنج برابر شدن دریافتی طی فقط دوسال. بسیاری از مشاوران املاکِ بدون تخصص یا زرنگ که فقط هدفشان انجام معامله و دریافت حق کمیسیون های آنچنانی است برای فروشنده و خریدار مشکلات فراوانی بعد از انجام معامله به وجود می آورند و پاسخ گو هم نیستند. در دنیای امروز فضای مجازی و چند رسانه ای وجود دارد و خریدار و فروشنده می توانند با مراجعه به آن، ملک خود را به بهترین وضع عرضه کرده و خرید و فروش نمایند. در حالیکه وقتی به بنگاه های املاک مراجعه می کنید شروع به ورق زدن کلاسور کرده و گاهاً اطلاعات غلط و نادرستی ارائه می کنند که باعث بروز مشکلات بعدی می شود. چه خبره مگه.همینه که مثل علف هرز املاک و بنگاه ملکی هست.تازه اینا علاوه بر این کارمزدها میان رو قیمت ملکها می کشن و بر میدارن برای خودشون.چه کار خارق العاده ایه مگه اینهمه دستمزد همه یاد گرفتن مردمو بدوشن! به تاسی از دولت و حکومت خودمونم داریم خودمونو می دوشیم! ملت هم که شیرده !!! یکی از دلائلی که موجب بالا بردن کاذب قیمت ملک در تهران شده است رفتار برخی از مشاورین املاک هست که متاسفانه تعداد انها هم کم نیستند. آنها با جوسازی و بالا بردن کاذب قیمت ملک کمیسیون بیشتری دریافت میکنند و متاسفاه برخی نیز با پرویی تمام یک درصد را برای انجام معامله درخواست میکنند.(البته در این گروه افراد باوجدان و با خدا هم پیدا میشود که منظور بنده نیست). انها واقعا چه خدماتی را ارائه میدهند که اینقدر ارزش دارد. (مثلا یک آپارتمان معمولی یک میلیاردی در منطقه متوسط و با احتساب 1 درصد حق مشاوره 20 میلیون تومان طلب میکنند. ایشان برای دریافت این مبلغ چقدر سرمایه گذاری کرده اند و چقدر از دانش علمی استفاده میکنند که چندین برابر حقوق اقشار زحمت کش جامعه هست. همیشه درآمد کارمند، و سایر اقشار خدمت رسان جامعه هم کم بوده و هم وزیر ذره بین بوده است.اما چه کنترلی بر درامد و تخلفات انها وجود دارد. برای همین هست که اقشار آینده ساز جامعه مثل معلم و.......از کار اصلی خود دست میکشند و به سمت دلال بازی و اینگونه مشاغل میروند. و سالها هزینه ای که جامعه برای تربیت انها کشیده است را به راحتی به باد فنا میدهند چرا که پول باداورده و بدون زحمت و بدون تعهد جدی کاری در معاملات املاک وجود دارد. چر ا از این نکته غافل میشویم که با رشدمیانگین 112 درصدی قیمت ملک در تهران (بنا به گفته مسئولین)خودبخود کمیسیون ایشان هم 112 درصد رشد کرده است و این در حالیست که حقوق اقشار خدمت رسان جامعه مثل کارمند و کارگر حداکثر 20 درصد رشد داشته است که حتی کفاف اضافه شدن مبلغ اجاره منزل را هم نمیدهد. توجه به این نکته ضروری است که برای سروسامان دادن به بازار اشفته املاک پرداخت کمیسیون به مشاورین املاک به هیچوجه نباید تابعی از مبلغ معامله باشد و باید از روشهای دیگر استفاده نمود .آنوقت میتوان راجع به افزایش آن صحبت کرد. در حال حاضر هرگونه افزایش در نرخ کمیسیون مشاورین املاک در واقع اضافه شدن به رشد قبلی 112 درصد میباشد که به هیجوجه منطقی نمیباشد و در نهایت به استفاده کننده نهایی که غالبا نیز مستاجر میباشند تحمیل میگردد. برای چه خدماتی این وجه دریافت می شود؟ دقیقا به مانند وضعیت خودرو که هم برگ سبز می خواهد و هم ثبت سند در دفاتر!! یعنی اینجا فقط بحث پر کردن جیب آقایان هست و بس!! هیچ جای دنیا شما این وضع بلبشو رو نمی بینید. آقای رئیسی اگر می خواهد واقعا کاری انجام دهد وارد این موضوع شود. البته اگر می تواند!!!! ممنون از اطلاع رساني شما. تازه همين نيم درصد كميسيون و يك چهارم براي اجاره هم زياده. مگر بنگاهها چكاري انجام ميدن كه براي هر معامله اينقدر دريافت ميكنن؟! بايد از طريق بازرسي و دستگاههاي مربوطه با متخلفان برخورد جدي بشه. خيلي از اين املاكيها خودشون عامل گراني هزينه هاي مسكن هستند همين مقداري هم كه الان پرداخت ميشه واقعا براي آدم زور داره. چون پولي ميدي كه در حقيقت هيچ كاري براش انجام نشده! اینکه ضریب کمیسیون خرید و فروش مسکن هر چقدر قیمت بالاتر بره کمتر میشه مصداق گرفتن جریمه بیشتر از فقرا و گرفتن پول و مالیات کمتر از پولدارهاست....