قيمت مسكن را چه كسي تعيين ميكند؟
قیمتهایی که در بازار خرید و فروش مسکن تعیین و به خریداران اعلام میشود، «نرخهای پیشنهادی» فروشندگان یا در برخی مواقع «قیمت کارشناسی شده مشاوران املاک» است اما در ذهن هر خریداری در بازار مسکن این پرسش مطرح ميشود که «چطور ممکن است فروشندهها قیمت محاسبه شده از سوی دلالان بازار مسکن را بپذیرند و واحدشان را براساس گفتههای آنها ارزشگذاری کنند؟»
برخي بررسیهای روزنامه «دنیای اقتصاد» در بازار معاملات مسکن نشان میدهد بیش از 90 درصد فروشندهها قیمت نهایی را تعیین میکنند و تنها در موارد خاص یعنی زمانی که بنگاهدار آشناست یا ارتباط فامیلی با فروشنده دارد، مشاور املاک به سود فروشنده قدم بردارد یا زمانیکه فروشنده به بازار خرید و فروش املاک، آشنا نباشد یا تجربه نداشته باشد، به پیشنهادهاي بنگاهداران برای ارزش گذاری واحدشان اعتماد میکنند در غیر این صورت محال است فروشندهها مجاب شوند قیمت کارشناسی شده مشاوران املاک را برای نرخ فروش واحدشان بپذیرند و به بازار فروش معرفی کنند.
- فروشندهها قیمت غیرواقعی را میپسندند
یکی از بنگاهداران در شرق تهران در حوالی خیابان دماوند درباره چگونگی تعیین نرخ نهایی قیمت فروش واحدهای مسکونی به «دنیای اقتصاد» گفت: « زمانی که مالکی واحد خود را برای فروش نزد بنگاه میسپرد، مشاوران از طریق قیمت زمین، امکانات، عمر بنا و با توجه به متوسط قیمت منطقه، واحد مذکور را قیمتگذاری میکنند.»
وی در ادامه تاکید کرد: « اگر مشاوران نرخهای غیرواقعی و گزاف تعیین کنند فروشندهها از پیشنهاد آنها استقبال خواهند کرد اما در حال حاضر نزدیک به 99 درصد از فروشندهها به نرخهای پیشنهادی مشاوران املاک اهمیت نمیدهند و واحدشان را با قیمتهای مورد نظر خود به بازار عرضه میکنند؛ زیرا ارزشگذاری کارشناسان کمتر از توقع مالکان است.»
- عدم هماهنگی بنگاهداران دلیل گرانفروشی
در محدوده میدان بریانک، یکی از فعالان بازار مسکن در این باره اظهار کرد: « فقط به یک شرط مالکان حاضر میشوند نرخ پیشنهادی بنگاهداران را به عنوان قیمت ملکشان قبول کنند که این شرط مربوط به هماهنگی بنگاهداران در هر محله است. دهقانی با بیان این مطلب اضافه کرد: « معمولا مالکان برای قیمتگذاری ملکشان به چندین بنگاه مراجعه میکنند اگر تمام بنگاهها یک مبلغ مشترک را اعلام کنند مالک به این مساله پی میبرد که قیمت ارزنده نرخی است که همه بنگاهداران آن را تعیین میکنند اما اگر هر بنگاه یک نرخ دلخواه را اعلام کند فروشنده متوجه میشود که بازار فاقد ثبات قیمت است و در نهایت نرخ غیر حقیقی و بالاتر را برای فروش واحد خود در نظر میگیرد و به راهنمایی مشاوران املاک هم هیچ توجهی نمیکند.»
این مشاور املاک تصریح کرد: « این روزها بازار مسکن هم با چنین وضعیتی رو بروست؛ یعنی بنگاهداران با یکدیگر هماهنگ نیستند و هرکدام ساز مخالف میزنند.»
- تاثیر بنگاهدار آشنا یا فامیل بر قیمت پیشنهادی فروش
عمر بنا، میزان امکانات، موقعیت قرارگیری ملک، وضعیت بازار خرید و فروش و غیره از عوامل اصلی تعیین قیمت پیشنهادی فروش ملک هستند اما اگر فروشندهای واحدش را نزد بنگاهی که آشنا یا فامیل است، بسپارد پیشنهاد آن مشاور املاک را میپذیرد؛ البته این موضوع دلیلی بر این نمیشود که قیمت تعیین شده نرخ ارزنده باشد بلکه ممکن است نرخی که مشاور املاک محاسبه میکند کاذب هم باشد.»
کسری درباره میزان موفقیت تعیین نرخ نهایی فروش توسط فروشنده یا بنگاهدار گفت: « اکنون 90 درصد از مالکان قیمت فروش واحدشان را خودشان تعیین میکنند و عملا اجازه دخالت به مشاوران املاک را نمیدهند.»
وی همچنین اظهار کرد: « به ندرت در بازار مسکن شاهد فروشندههایی هستیم که از وضعیت قیمتگذاری یا از میزان ارزش منطقه اطلاع کافی ندارند به همین خاطر بلافاصله با قیمت پیشنهادی بنگاهداران موافقت میکنند.»
- کارشناسان، املاک را قیمتگذاری میکنند
یکی از دلالان بازار مسکن در منطقه 10 تصریح کرد: « به دلیل اجرای طرح تفصیلی جدید، منحنی قیمت املاک مسکونی در این منطقه به سمت کاهش متمایل شده به همین خاطر اغلب فروشندهها از مشاوران املاک انتظار دارند تا ملکشان را آنها قیمتگذاری کنند و اکنون در محدوده جیحون و کمیل قیمت فروش واحدها بیشتر بر اساس محاسبات کارشناسان تعیین میشود.»
بنگاهداران حق قیمتگذاری ندارند
از سوی دیگر به گفته بنگاهداری در یکی از محلههای مرکز تهران، مشاوران املاک حق قیمتگذاری را ندارند؛ یعنی آنها نمیتوانند نرخ نهایی ملک را تعیین کنند؛ زیرا مشاوران تنها میتوانند متقاضیان را راهنمایی و مشاوره کنند نه بیشتر.
وی تاکید کرد: « فروشندهها در زمان فروش واحدشان از خریداران میتوانند نظرسنجی کنند.»
من به عنوان دلال مسکن میگویم گرانی مسکن از سوی ازانس های مسکن است ...واگر جلویشان را نگیرید سر به افلاک میگدارد تا زماني كه درامد مشاور املاك بر قيمت واحد چه در خريد و فروش و چه رهن اجاره است تباني و افزايش قيمت وجود دارد بهر صورت غير ممكن است كه مشاور املاك علاقمند به افزايش قيمت و نپذيرفتن قيمت بالاي مالكين را نداشته باشد لطفا خواهشاً تمنما دارم جهت سكونت قيمت مسكن حق مشاور املاكي را از قميت واحد جدا و مستقل نماييد و برعكس نقش ماليات را بر بيافزايد