بار رکود بخش مسکن بر دوش مستاجران

روزنامه «فرهیختگان» در گزارشی نوشت:

از سال 86 به بعد كه اكثر مسكن‌سازان و برج‌سازان از آن به‌عنوان روزهاي اوج بازار خود ياد مي‌كنند تا به امروز كه اين بازار بنابر اظهارنظر آن در ركود به سر مي‌برد، اين بخش از اقتصاد كشور دستخوش نوسانات بسياري شده است؛ نوساناتي كه علاوه‌بر بخش مسكن ساير بازاهار را نيز تحت‌الشعاع قرار داد.

درآمدزايي از سرمايه‌هاي فيزيكي

علي مدبر ازجمله كارشناسان اقتصادي است كه اظهار مي‌دارد اين ركود وقتي رخ مي‌دهد كه مردم درآمد يا دريافتي‌هايشان روند نزولي به خود مي‌گيرد در نتيجه مردم در پي اين نخواهند بود كه درآمدها يا سرمايه‌هاي خود را در بازاري مانند مسكن يا بانك بلوكه كنند؛ چراكه مي‌دانند ماحصل اين اقدام سودي نخواهد داشت بلكه بايد به سمتي حركت كنند كه از سرمايه‌هاي فيزيكي يا ريالي خود درآمدزايي كنند.

مدبر مي‌افزايد: در حال حاضر داشتن ملك و يا مسكن يكي از مصاديق بازار سرمايه فيزيكي است كه در پي اين اقدام مالكان ديگر تمايلي به رهن دادن ملك ندارند؛ چراكه معتقدند اين اقدام سرمايه آنها را بلوكه و درآمدها را محدود مي‌كند.
به گفته مدبر اينكه در حال حاضر ميزان اجاره‌بها افزايش يافته يا اينكه تعداد پروانه‌هاي ساخت‌وساز صادرشده رو به رشد است دليلي بر خروج بازار مسكن از ركود نيست بلكه علت آن است كه ديگر ساخت و ساز درآمدي ندارد كه مردم در پي آن باشند.

از سوي ديگر در بررسي اين مساله كه ركود همچنان بر بازار ساخت و ساز حاكم است اظهار مي‌دارند كه در حال حاضر قيمت‌هاي مسكن براي ساخت و ساز مناسب نيست در نتيجه كمتر كسي به سمت ساخت مسكن حركت مي‌‌كند؛ چرا كه مي‌داند اگر به ازاي خانه‌هايي كه دارد اجاره‌بها دريافت كند به نسبت سود بيشتري نسبت به ساخت‌وساز عايدش مي‌شود.

همچنين تحليلگران و كارشناسان در تحليل افزايش تعداد پروانه‌هاي ساخت‌وساز نيز مدعي هستند كه صدور پروانه براي ساخت‌وساز مانند صدور پروانه در شهرك‌هاي صنعتي كه هر سال بر تعداد آنها افزوده مي‌شود را نمي‌توان دليلي بر رخداد يك اتفاق مثبت در بازار مسكن تلقي كرد؛ چرا كه تنها زماني مي‌توان از بالا رفتن اين آمار اظهار خرسندي كرد كه اين پروانه‌ها تبديل به پايان كار شود.

خداحافظي با بازار رهن

در شرايطي كه وزير مسكن اين مساله را طرح مي‌كند كارشناسان و تحليلگران مسكن با بررسي تبعات حاصل از اجراي اين طرح اذعان مي‌دارند كه اگر اين بسته سياستي را به نوعي با بسته سياستي- نظارتي بانك مركزي كه هرساله به تصويب مي‌رسد مقايسه كنيم به اين نتيجه مي‌رسيم كه اين نوع دخالت در بازار راهكار اصلي براي حل مشكل نيست.
تحليلگران با استناد به مشكلاتي كه براي بانك‌ها به واسطه محدوديت نرخ سود تعيين‌شده و دستوري‌بودن آن پديد مي‌آيد اذعان مي‌دارند كه اين قبيل اقدامات كنترلي شايد در وهله اول بتواند بازار را كنترل كند اما در گام بعدي بازارهايي مرتبط را دچار مشكل مي‌كند همان‌گونه كه كاهش نرخ سود بانكي، وضعيت نرخ اجاره‌بها را به حال حاضر رسانده كه ديگر كسي به فكر رهن‌دادن ملك خود نيست.

اين گروه اذعان مي‌دارند كه اگر كاهش نرخ سود بانكي منجر به از بين‌رفتن بازار رهن مسكن شد هر نوع كنترل در نرخ اجاره‌بها مي‌تواند بازار را به سمتي حركت دهد كه ديگر مالكان درصدد اجاره هم برنيايند و تمام اين موارد جامعه را به همان نقطه اول كه عدم تعادل ميان عرضه و تقاضا بود باز مي‌گرداند و بازهم مردم مي‌مانند و مشكل مسكني كه تاكنون داشتند.

دلالان در راهند

البته در ميان نظرات بيان‌شده اين مساله نيز احتمال مي‌رود كه برخي با كارشكني و به واسطه كمبود مسكن به‌وجودآمده با برخي كارشكني‌ها به دستكاري قيمت اجاره‌بها مي‌پردازند كه آن هم در نوع خود معضل ديگري را در جامعه و اقتصاد پديد مي‌آورد كه بايد متوليان به آن توجه داشته باشند. از سوي ديگر تحليلگران اين نكته را مدنظر قرار مي‌دهند كه اگر رويه كنوني اجاره‌بها ادامه يابد قبل از هر چيز بازار اشتغال را تحت‌الشعاع قرار مي‌دهد چرا كه مسكن همواره براي كساني كه از نعمت آن بي‌بهره هستند يك كالاي مصرفي است كه حجم قابل توجهي از دستمزد افراد را به خود اختصاص مي‌دهد و اگر اين رويه تداوم يابد قطعا كارگران و شاغلان اجاره‌نشين تقاضاي افزايش دستمزد را دارند و به اين ترتيب بخشي ديگر از اقتصاد كشور دچار معضل مي‌شود.

تجربه نشان داده با توجه به موارد يادشده كارشناسان در جمع‌بندي پيش‌بيني‌هاي اتخاذشده اعلام مي‌دارند كه هر نوع كنترل و نظارت بدون هماهنگي و برنامه‌ريزي در هر بازاري اعم از مسكن، سرمايه، ارز و... اين بازارها را دستخوش مشكلات بسياري كرده كه تاكنون اين چالش‌ها برطرف نشده است پس اگر بنا است كنترل اجاره‌بها به‌عنوان يك ابزار جديد وارد جامعه شود جا دارد متوليان تمام جوانب اين اقدام را در نظر گيرند وگرنه هر نوع اقدام بدون كار كارشناسي اغلب بازارهاي زنجيره‌اي اقتصاد اعم از بازار مسكن، بازار ارز، پول و سرمايه و كار را دستخوش تحولات بسياري مي‌كند كه جا دارد متوليان با نگاه كارشناسي‌تر اين معضل را از پيش روي جامعه و مردم بردارند وگرنه مشكل ديگري بر ساير مشكل‌هاي بازار مسكن اعم از رشد اجاره‌بها، عدم تعادل عرضه و تقاضا، نبودن مسكن رهني، واسطه‌هاي بي‌انصاف و... افزوده خواهد شد.

مشکل، ریشه‌ای حل شود

اما مهرداد لاهوتي عضو كميسيون عمران مجلس در بررسي اجراي اين طرح و كنترل نرخ اجاره‌بها اظهار مي‌دارد اينكه طي ماه‌هاي اخير ميزان اجاره‌بها حدود 25 درصد رشد داشته امري است كه بايد آن را بررسي كرد و به صورت ريشه‌اي نسبت به حل آن پرداخت چراكه اين ميزان در حال حاضر نگراني‌اي را در بخش مسكن ايجاد كرده است.

وي‌ مي‌افزايد: هرچند متوليان مسكن درخصوص طرح مسكن مهر طي سال‌هاي اخير به‌خوبي عمل كرده‌اند اما اگر اين پروژه تحويل يك ميليون واحد مسكوني طي پنج سال به بهره‌برداري برسد يعني سالانه 200 هزار واحد مسكوني ايجاد شده است كه در مقايسه با نياز يك ميليوني كشور باز هم 800 هزار واحد مسكوني كسري مسكن داريم. عضو كميسيون عمران مجلس تصريح مي‌كند كه اگر بخش خصوصي اين ميزان نياز را تامين نكند قطعا مشكلات بيشتري در اين زمينه خواهيم داشت.

به گفته وي عمده مشكل مردم در حال حاضر عدم توانايي در خريد مسكن است چراكه تسهيلات ارائه‌شده از سوي بانك در اين زمينه يعني همان 20 تا 25 ميليون تومان پاسخگوي قيمت‌هاي كنوني نيست و نتيجه آن مي‌شود كه درصد اجاره‌نشين‌ها بالا مي‌رود. لاهوتي معتقد است بايد با دقت بيشتري درخصوص اين ابزارهاي جديد وارد عمل شد و قبل از هر اقدامي زمينه را براي افزايش ميزان تسهيلات مسكن بالا برد و همراستا با اجراي طرح مسكن مهر اين طرح‌ها را به صورت عمقي‌تر و زيربنايي‌تر مورد توجه قرار داد.

عضو كميسيون عمران مجلس اظهار مي‌دارد كه تجربه نشان مي‌دهد ما نمي‌توانيم نظارت كافي بر بازاري مانند مسكن داشته باشيم و بيان اين قبيل طرح‌ها هم خود مي‌تواند تاثيرات قابل‌توجهي در بازار ايجاد كند بنابراين به جاي ورود يك ابزار جديد متوليان بايد تلاش كنند تا زمينه براي رشد تسهيلات خريد مسكن فراهم و از تعداد متقاضيان مسكن اجاره‌اي كاسته شود.