کلیات
افراز یعنی جدا کردن سهم هریک از شرکاء در ملک مورد نظر به نسبت تعیین شده؛ بنابراین افراز در جایی معنی خواهد داد که بیش از یک مالک وجود داشته باشد، مثلاً دو یا چند نفر به صورت شراکتی یک ملکی را خریده اند یا مثلاً ورثهای که یک ملک به صورت مشاعی به آنها ارث رسیده و حالا می خواهند سهم هر کدام مشخص باشد.
تفکیک یعنی تقسیم مال غیر منقول مانند زمین، به قطعات کوچکتر. مثلا قطعه زمین هزار متری را به چند قطعه کوچکتر مجزا کردن خواه مالک آن یک نفر باشد یا چند نفر؛ بنابراین در این حالت، ممکن است قطعات تقسیم شده به یک اندازه نباشد.
منظور از طرح جامع شهری و طرح تفصیلی
طرح جامع شهری عبارت از طرح بلند مدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزههای مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری، کشاورزی، تأسیسات، تجهیزات، تسهیلات شهری، نیازمندیهای عمومی شهری، خطوط کلی ارتباطی، محل مراکز انتهایی خط (ترمینال)، فرودگاه ها، بنادر، سطح لازم برای ایجاد تأسیسات، تجهیزات، تسهیلات عمومی منطقه نوسازی، بهینه سازی و اولویتهای مربوط به آنها تعیین می شود.
ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بناء و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می گردد. طرح جامع شهری برحسب ضرورت قابل تجدیدنظر خواهد بود.
طرح تفصیلی عبارت از طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهری نحوه استفاده از زمینهای شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه، حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گردد.
این طرح ها اصولاً برای داخل محدوده شهری مورد بهره برداری، قرار می گیرند. البته اخیراً بر روی حریم شهرها نیز طرحهای مختلف از جمله طرح موضعی تهیه و به تصویب می رسد که بخشی از ضوابط و مقررات آن لحاظ می شود؛ بنابراین ضوابط طرح های جامع و تفصیلی برای امر تفکیک و افراز در داخل محدوده شهری اعمال می گردد و شامل حریم شهرها نمی گردد.
ماده ۱۰۱ قانون شهرداری
ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در مورد مقررات مربوط به تفکیک اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها می باشد. این ماده در تاریخ ۲۸/۱/۱۳۹۰ توسط مجلس شورای اسلامی اصلاح و در تاریخ ۷/۲/۱۳۹۰ به تأیید شورای نگهبان رسید.
ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در مورد مقررات مربوط به تفکیک اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها می باشد. این ماده در تاریخ ۲۸/۱/۱۳۹۰ توسط مجلس شورای اسلامی اصلاح و در تاریخ ۷/۲/۱۳۹۰ به تأیید شورای نگهبان رسید.
با توجه به اینکه گرفتن زمین یا أخذ وجه از طرف شهرداری هیچ توجیه قانونی نداشته؛ لذا بسیاری از مالکین به طرح شکایت در دیوان عدالت اداری پرداختند که دیوان نیز رأی به نفع مالکین می داد.
کثرت شکایت مالکین در این زمینه منجر به صدور رأی وحدت رویه شماره ۱۸۶ در تاریخ ۲۵/۱۲/۱۳۷۱، رأی وحدت رویه شماره ۵۹ مورخ ۹/۴/۱۳۷۵، رأی وحدت رویه شماره ۴۹۲ در تاریخ ۴/۱۱/۱۳۸۹و رأی وحدت رویه شماره ۳۳۳ مورخ ۹/۸/۱۳۹۰ گردید که در تمامی این موارد رأی صادره به نفع مالکین صادر شده بود.
هیات عمومی دیوان عدالت اداری با این استدلال که شهرداریها در این زمینه خدماتی به مالکین ارائه نمی دهند تا مستحق دریافت عوارض آن خدمات باشند، اقدام به محکومیت شهرداری نمود.
تغییرات ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها
در ماده ۱۰۱ اصلاحیه قانون شهرداری، اجازه دریافت زمین و یا بهای آن با نظر کارشناس آن هم به میزان تعرفه مقرر بابت خدمات عمومی و شوراع، تنها در خصوص اراضی بالای پانصد متر مربع را داده، لیکن از نظر هیات عمومی دیوان عدالت تسری این قانون به اراضی کمتر از ۵۰۰ متر و تملیک رایگان زمین به شهرداری، خلاف ماده۱۰۱ بوده و قابل ابطال است.
صدور چنین آرای وحدت رویه از طرف دیوان عدالت اداری منجر شد تا شهرداری به فکر اصلاح این ماده بیفتد؛ لذا ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری به این صورت اصلاح شد:
ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشهای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد.
نقشهای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری مینماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود.
بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداری مالک میتواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصابهای مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانههای عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (۵)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم مینماید.
افراز یعنی جدا کردن سهم هریک از شرکاء در ملک مورد نظر به نسبت تعیین شده؛ بنابراین افراز در جایی معنی خواهد داد که بیش از یک مالک وجود داشته باشد، مثلاً دو یا چند نفر به صورت شراکتی یک ملکی را خریده اند یا مثلاً ورثهای که یک ملک به صورت مشاعی به آنها ارث رسیده و حالا می خواهند سهم هر کدام مشخص باشد.
تفکیک یعنی تقسیم مال غیر منقول مانند زمین، به قطعات کوچکتر. مثلا قطعه زمین هزار متری را به چند قطعه کوچکتر مجزا کردن خواه مالک آن یک نفر باشد یا چند نفر؛ بنابراین در این حالت، ممکن است قطعات تقسیم شده به یک اندازه نباشد.
منظور از طرح جامع شهری و طرح تفصیلی
طرح جامع شهری عبارت از طرح بلند مدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزههای مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری، کشاورزی، تأسیسات، تجهیزات، تسهیلات شهری، نیازمندیهای عمومی شهری، خطوط کلی ارتباطی، محل مراکز انتهایی خط (ترمینال)، فرودگاه ها، بنادر، سطح لازم برای ایجاد تأسیسات، تجهیزات، تسهیلات عمومی منطقه نوسازی، بهینه سازی و اولویتهای مربوط به آنها تعیین می شود.
ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بناء و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می گردد. طرح جامع شهری برحسب ضرورت قابل تجدیدنظر خواهد بود.
طرح تفصیلی عبارت از طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهری نحوه استفاده از زمینهای شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه، حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گردد.
این طرح ها اصولاً برای داخل محدوده شهری مورد بهره برداری، قرار می گیرند. البته اخیراً بر روی حریم شهرها نیز طرحهای مختلف از جمله طرح موضعی تهیه و به تصویب می رسد که بخشی از ضوابط و مقررات آن لحاظ می شود؛ بنابراین ضوابط طرح های جامع و تفصیلی برای امر تفکیک و افراز در داخل محدوده شهری اعمال می گردد و شامل حریم شهرها نمی گردد.
ماده ۱۰۱ قانون شهرداری
ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در مورد مقررات مربوط به تفکیک اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها می باشد. این ماده در تاریخ ۲۸/۱/۱۳۹۰ توسط مجلس شورای اسلامی اصلاح و در تاریخ ۷/۲/۱۳۹۰ به تأیید شورای نگهبان رسید.
ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در مورد مقررات مربوط به تفکیک اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها می باشد. این ماده در تاریخ ۲۸/۱/۱۳۹۰ توسط مجلس شورای اسلامی اصلاح و در تاریخ ۷/۲/۱۳۹۰ به تأیید شورای نگهبان رسید.
با توجه به اینکه گرفتن زمین یا أخذ وجه از طرف شهرداری هیچ توجیه قانونی نداشته؛ لذا بسیاری از مالکین به طرح شکایت در دیوان عدالت اداری پرداختند که دیوان نیز رأی به نفع مالکین می داد.
کثرت شکایت مالکین در این زمینه منجر به صدور رأی وحدت رویه شماره ۱۸۶ در تاریخ ۲۵/۱۲/۱۳۷۱، رأی وحدت رویه شماره ۵۹ مورخ ۹/۴/۱۳۷۵، رأی وحدت رویه شماره ۴۹۲ در تاریخ ۴/۱۱/۱۳۸۹و رأی وحدت رویه شماره ۳۳۳ مورخ ۹/۸/۱۳۹۰ گردید که در تمامی این موارد رأی صادره به نفع مالکین صادر شده بود.
هیات عمومی دیوان عدالت اداری با این استدلال که شهرداریها در این زمینه خدماتی به مالکین ارائه نمی دهند تا مستحق دریافت عوارض آن خدمات باشند، اقدام به محکومیت شهرداری نمود.
تغییرات ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها
در ماده ۱۰۱ اصلاحیه قانون شهرداری، اجازه دریافت زمین و یا بهای آن با نظر کارشناس آن هم به میزان تعرفه مقرر بابت خدمات عمومی و شوراع، تنها در خصوص اراضی بالای پانصد متر مربع را داده، لیکن از نظر هیات عمومی دیوان عدالت تسری این قانون به اراضی کمتر از ۵۰۰ متر و تملیک رایگان زمین به شهرداری، خلاف ماده۱۰۱ بوده و قابل ابطال است.
صدور چنین آرای وحدت رویه از طرف دیوان عدالت اداری منجر شد تا شهرداری به فکر اصلاح این ماده بیفتد؛ لذا ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری به این صورت اصلاح شد:
ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشهای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد.
نقشهای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری مینماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود.
بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداری مالک میتواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصابهای مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانههای عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (۵)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم مینماید.
در مورد کمیسیون ماده 101 در ویکی تابناک بیشتر بخوانید
اختلافات بین مالکین املاک به ویژه در صورتی که آن ملک به نحو مشاع باشد، یکی از بیشترین و در عین حال چالش برانگیزترین موضوعات در مراجع قضایی و غیر قضایی محسوب میشود. برای رفع این اختلافات، قانون راه حلهای مختلفی را پیشنهاد نموده است که البته نیازمند انجام تشریفات و مراحل قانونی مختلفی است.
کد خبر: ۱۰۴۱۸۱۵ تاریخ انتشار : ۱۴۰۰/۰۱/۰۱