سوداگری بازار مسکن و تغییر کاربری نیاز به قانون دارد یا مبارز؟

 

 

این روز‌ها اگر برای خرید و فروش املاک یا اجاره و رهن آپارتمان به بنگاه یا مشاورین‌ املاک یا سایت‌های مجازی فعال در این زمینه مراجعه نمایید. به وضوح مشاهده می‌کنید که قیمت خرید وفروش املاک و اجاره به مانند دماسنج هوا دائما در حال تغییر می باشد. برخلاف دماسنج که از این انصاف برخوردار است که گرما و سرما را با هم نشان دهد. متاسفانه بعضی از بنگاه‌های املاک فقط در شرایط گرما و داغ بازار مسکن آتشبیار معرکه هستند و قیمت سنجیشان به روز فقط افزایش قیمت مسکن در فروش و اجاره را نشان می‌دهد و از کاهش در قیمت سنج هیچ وقت در این بازار خبری نیست.

به گزارش «تابناک» اگر با دقت به این بعضا سوداگران آشفته بازار املاک دقت بفرمائید قطعا تایید خواهید کرد که متاسفانه اکثر قریب به اتفاق این دلالان بدون لاحیت و پروانه بازار مسکن از این پروانه کسب و ... برخوردار نیستند و صرفنظر از نداشتن پروانه کسب در امکان مسکونی بنگاه و دفتر و املاک و امثالهم دائر و در آن فعال میباشند؛ و محترمانه آشکار از قانون سرپیچی می‌کنند.

دکتر حمید رضا آقا باباییان حقوقدان و وکیل دادگستری با ذکر این مقدمه به «تابناک» گفت:«مطابق قانون لازمه فعالیت در این رشته به عنوان متصدی یا مشاور املاک بعنوان تاجر جز مستلزم برخورداری از صلاحیت علمی و اخلاقی و فنی می‌باشد. بدین ترتیب که متقاضی ایجاد بنگاه مسکن یا دفتر املاک و امثالهم بدوا باید به صنف مشاورین املاک مراجعه و اسناد و مدارک خویش را تحویل صنف نمایید. متعاقب آن صنف مربوطه استعلام‌های لازم را از اداره اماکن نیروی انتظامی، گواهی عدم سو پیشینه و عدم اعتیاد و ... را از مراجعه مربوط استفسار می‌نمایید. متعاقب آن نسبت به بررسی و تایید کاربری ملک محل دفتر املاک از شهرداری و دارایی استعلام و نهایتا پس از سیر مراحل اداری و جر‌ی تشریفات قانونی نسبت به اعطا پروانه کسب به متقاضی اقدام می‌نمایید. پس از این لو فرض طی کلیه مراحل معروضه نامبرده به عنوان مشاور املاک به فعالیت می‌پردازد.»

 

وی در ادامه افزود:« وفق تحقیقات معموله و بررسی‌های انجام شده قریب به اتفاق مشاورین املاک فعال در تهران بزرگ خاصه شهر‌های (دماوند، لواسان، شهریار، آبسرد، رودهن، اسلامشهر، پردیس، پرندک..) متاسفانه از هیچ پروانه کسب برخوردار نمی‌باشند. شوربختانه این مشاورین املاک بدونه پروانه کسب و صلاحیت با خرید صوری و قولنامه‌ای املاک و گا‌ها با جعل اسناد و کلاهبرداری و خیانت در امانت ضمن ارتکاب جرم و از بین بردن نظم جامعه آمال و آرزو‌های افراد برای خانه دار شدن را نقش بر آب می‌کنند. شاید اگر ادارات مربوطه با دقت بر فعالیت آن‌ها نظارت داشته اند هیچ وقت این افراد به خود اجازه نمی‌دانند در روز روشن این گونه با ا تکاب جرم بازار مسکن را آشفته نمایید. سوالی که در این قسمت مطرح می شود این است، مگر نه اینکه مطابق قانون تغییر کاربری اراضی زارعی جرم تلقی می شود؟مگر نه اینکه اعطای امتیازات آب و برق و گاز و دیگر خدمات عمومی به این ساخت و ساز‌های غیر مجاز ممنوع است؟مگر نه اینکه ادارات جهت کشاورزی باید بعنوان شاکی بر علیه این متجاوزین به سرمایه‌های ملی و ثروت نسل‌های آینده جلوگیری نمایند؟آیا دادستان به عنوان نماینده مدعی العموم مکلف نیست نسبت به اعلام جرم و تعقیب و پیگیری متجاوزین به این اراضی و عرضه‌های عمومی اقدام نمایید.»

آقاباباییان خاطرنشان کرد:«با کمال تاسف وقتی فردی از جاده‌های فیروزکوه یا هراز یا چالوس وارد تهران و از سمت اتوبان کرج از این شهر خارج میشود نحوه ساخت و ساز‌ها در داخل شهر و اراضی خارج از شهر و تغییر کاربری اراضی و ساخت و ساز‌های غیر مجاز و ویلا‌ها و بنا‌های رنگ و رنگ و پرزرق و برق و چشم نواز به گونه‌ای است که گمانه ام هیچ نهاد ناظری موجود نیست؛ که سازندگان این بنا‌های غیر مجاز با خیال راحت و مطابق الگو‌های معماری خویش بناها‌را ساخته و از ادارات مربوطه آب و برق و گاز و ... هم دریافت می‌نمایند،آیا واقعا روسا و کارمندان ارادت ذی سمت این تخلفات و تغیر کاربری‌ها را نمی‌بیند؟آیا این ادارت از منع قانونی عدم ارائه خدمات به این بنا‌های غیر مجاز مطلع نیستند؟!با کمال تاسف همین سازندگان خودجوش بدون مجوز، فردا به هر قیمت که می‌خواهند این املاک را در املاک و سایت‌های قیمت گذاری نموه و به مانند بغضی از افراد با چشم و هم چشمی ساعتی قیمت آنرا تغییر می‌دهند. تازه وقتی از آن‌ها می‌پرسی شما که مجوز نداری چگونه آنرا ساخته ای؟ یا چگونه امتیازات آن را اخذ نموده‌ای و در آن استخر شنا و پرورش ماهی و ... زده‌ای، در جواب می‌گویند نگران نباش، کاری به ما ندارند.

وی با بیان اینکه در  فرض تخریب هم فقط املاکی که درونشان محصور و بدون بنا باشد را هرچند سال یکبار شاید تخریب بکنند تاکید کرد:«در نظر این سازندگان غیر مجاز مسکن تخریب هم مشکلی ندارد. غافل از این آثار زیانبار آن متوجه محیط زیست و اقتصاد جامعه است. چرا بدون مجوز بسازند و میسازند که بعد تخریب شودگدَشته از خسارات زیانباری زیست محیطی و اقتصادی آن به جامعه: مطابق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب سال ۱۳۷۴ مبنی بر اینکه «به‌منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم و بهره‌وری آن‌ها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی و باغ‌ها در خارج از محدوده قانونی شهر‌ها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد.» و برای تشخیص موارد ضروری هم، کمیسیونی را در وزارت جهاد کشاورزی مأمور کرد تا با بررسی درخواست‌ها، برای تغییر کاربری‌های ضروری مجوز صادر کنند.

مطابق ماده ۲ این قانون، پس از تشخیص کمیسیون ذی‌ربط و رعایت شرایط قانونی، «۸۰ درصد قیمت روز اراضی و باغ‌های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری، بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه‌داری کل کشور واریز می‌گردد.» بر اساس تبصره یک این ماده قانونی، «تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ متر مربع فقط برای یکبار و احداث دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحد‌های صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی، مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.»

این مقررات برای کسانی است که از طریق قانونی و طی مسیر‌های اعلام شده، اقدام به تغییر کاربری در اراضی زراعی یا باغی خود می‌کنند، اما کسانی که به صورت غیرقانونی تغییری در کاربری اراضی زراعی ایجاد کنند؛ از نظر قانون دارای مسئولیت کیفری شناخته است.در ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات در خصوص جرم‌انگاری تغییر قانونی کاربری در این اراضی تاکید شده است .

الف-مطابق ماده قانونی پیش گفته «کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون این قانون، اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به‌قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم، به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا ۶ ماه محکوم خواهند شد.»

ب-مطابق رای وحدت رویه شماره ۷۲۴مورخه سال ۹۹دیوان عالی کشورهیات عمومی دیوان عالی کشور «تغییرکاربری اراضی زراعی تا ۵۰۰ مترمربع، برای سکونت شخصی صاحبان زمین، اگر با اجازه اعضای کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها باشد، طبق تبصره یک ماده ۲ این قانون فقط برای یک‌بار از پرداخت عوارض قانونی معاف خواهد بود. مفاد این تبصره به معافیت از مجازات افرادی که بدون اخذ مجوز از کمیسیون مزبور اقدام به تغییرکاربری کرده‌اند، دلالت نمی‌نماید؛ زیرا ماده ۳ قانون مرقوم، این قبیل اشخاص را کلاً، قابل تعقیب دانسته و موارد استثنایی و خارج از شمول مجازات، نیز در تبصره ۴ همین ماده صراحتاً ذکر گردیده است؛ لذا به نظر اکثریت اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور تغییر غیرمجاز کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها به منظور سکونت مطلقاً ممنوع و مرتکبین آن قابل تعقیب کیفری می‌باشند.» جرم می‌باشد.

از مصادیق قانونی جرم تغییر کاربری عبارتنداز:برداشت یا افزایش شن و ماسه، ایجاد بنا و تاسیسات، خاکبرداری و خاکریزی، گود برداری، احداث کوره‌های آجر و گچ پزی، پی کنی، دیوار کشی اراضی، دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی، ایجاد سکونتگاه‌های موقت، استقرار کانکس و آلاچیق، احداث جاده و راه، استقرار کانکس و آلاچیق، احداث جاده و راه، دفن زباله‌های واحد‌های صنعتی، رها کردن پساب‌های واحد‌های صنعتی، فاضلاب‌های شهری، ضایعات کارخانجات، لوله گذاری، عبور شبکه‌های برق، انتقال و تغییر حقابه اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی و فعالیت‌های غیر کشاورزی، سوزاندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق، مخلوط ریزی و شن ریزی و.. می‌باشد.

این وکیل دادگستری در پایان خاطرنشان کرد:«به هر صورت با توجه به اینکه تغیر کاربری در خارج از شهر‌ها و تبدیل اراضی مزروعی به مسکونی و در داخل شهر به هر صورت مطابق قانون جرم و غیر مجاز می‌باشد. تشدید و ادامه این روند ساخت و ساز غیر مجاز و بدون مجوز نابسامانی اوضاع مسکن را به دنبال داشته و دارد، پیشنهاد می‌گردد به منظور جلوگیری از این سوداگری آشفته بازار مسکن در داخل شهر و تغیر کاربری غیر مجاز در خارج از شهرداری:

1- مامورین جهاد کشاورزی و نیروی انتظامی و شهرداری فورا تغییر کاربری و ساخت و ساز غیر مجاز را گزارش نمایند. صنف مشاورین املاک بر املاک‌بازرسی مداوم و مستمر داشته باشد.

2-ادارات دولتی از ارائه هر گونه خدمات عمومی بصورت مجاز و غیر مجاز به آن‌ها خودداری نمایند.

۳-روسای ادارت مربوطه تخلف و سهل انگاری و چشم پوشی تخلف مامورین خود را در قالب شکایت در مراجع قضایی مطرح نمایند.

۴-نیروی انتظامی نسبت به پلمپ مشاورین املاک غیر مجاز در داخل و خارج از شهر‌های علی الخصوص شهر‌های خوش آب و هوای اطراف تهران به جد اقدام نمایید.

۵-ادارات دارایی و شهرداری که از کارگران و کارمندان و پزشکان و وکلا، چون ما قانون مالیات و عوارض دریافت می‌نمایند، از آن‌ها هم عوارض ساخت ساز مجاز و غیر مجاز را بعنوان جریمه تخلف اخذ نمایند.

۶-دادستان شهرستان‌های مربوط با قاطعیت نسبت به رسیدگی و تعقیب و پیگیری جرائم، تغیر کاربری اراضی، کسب املاک بدون پروانه، جرم دریافت حق الزحمه خارج از قانون مشاورین املاک، نظارت تام و تمام و مستمر بر ادارت ارائه دهنده خدمات عمومی به املاک با کمک نیروی انتظامی اقدام نمایند. تا شاید بدینوسیله از سوداگری املاک و آشفته کردن بازار مسکن و ساخت و ساز‌های سلیقه‌ای جلوگیری شود.