یک «نظریه مشورتی» مهم که باید مورد توجه مشاوران املاک قرار گیرد!
قانون پیش فروش ساختمان، قانونی است خاص، جهت سر و سامان دادن به قراردادهای پیش فروش ساختمان و تنظیم روابط طرفین این قرارداد. وضع این قانون این اثر مهم را به دنبال داشته که قرارداد پیش‌فروش ساختمان را که قبل از تصویب این قانون، قرارداد غیرمعین بوده، به قرارداد معین و بانام تبدیل کرده است. این قانون همچنین متضمن مواد و احکامی است که بررسی ضمانت اجرای آنها از اهمیت بسزایی برخوردار است.به گزارش «تابناک»؛ مسکن از جمله دغدغه‌های مهم و عمده هر خانواده ایرانی است که بر اساس آمار، بخش عمده‌ای از درآمدخانوار‌های ایرانی صرف تهیه منابع خرید یا اجاره مسکن می‌شود. بسیاری از اجاره نشین‌ها یا افرادی که پول کافی برای خرید فوری ندارند، به راهکار پیش خرید مسکن روی می‌آورند. از آن سو، برخی از سازندگان مسکن به دلایل مختلفی تمایل دارند تا آپارتمان‌های خود را قبل از صدور سند رسمی و در حین تکمیل فروخته و به مشتریان واگذار کنند.
اما همین بازار عرضه و تقاضا از گذشته عرصه مناسبی بود برای افرادی که قصد سوء استفاده و تضییع حق دیگران را دارند به گونه‌ای که محاکم دادگستری هر روزه شاهد تشکیل دعاوی درباره این مورد خاص بود. به سبب اهمیت موضوع قانونگذار در سال ۱۳۸۹ قانونی با عنوان قانون پیش فروش ساختمان وضع نمود تا پاسخ مناسبی به نیاز‌های روز جامعه داده باشد.
در این قانون، ضمانت اجرا‌های متعددی در نظر گرفته شده، مانند اینکه قانونگذار امکان فسخ قرارداد به دلیل تخلف وصف یا شرط را همراه با قیود و شرایطی ایجاد کرده است. در واقع، قانونگذار در ماده ۷ آن قانون، تنها در صورتی که زیادتی یا نقصان بنا بیش از پنج درصد از مساحت قید شده در قرارداد پیش فروش باشد، برای پیش خریدار حق فسخ شناخته است.
یکی از معضلات قدیمی که در قراردادهای پیش فروش وجود داشت، این بود که این قرارداد‌ها در دفاتر املاک و عادی تهیه و تنظیم می‌شد که همین موضوع موجب پدید آمدن مشکلات متعددی از جمله فروش یک آپارتمان به چندین نفر به وجود می‌آمد که قانونگذار برای رفع این مشکل قدیمی ـ که در قراردادهای پیش فروش ساختمان وجود داشت ـ در ماده ۲۳ و ۲۴ این قانون مجازاتی هم برای افرادی که بر خلاف این قانون عمل می‌نمایند در نظر گرفت.
ماده ٢٣ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره ـ. جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود. (قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان)
ماده ٢۴ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند. (قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان).
اما همین ضمانت اجرا‌ها هم گاهی ابهاماتی داشت که موجب می‌شد مثلا بعد از تشکیل پرونده و رضایت شاکی، مشاوران املاک از عواقب کیفری رها شده و مجددا به اقدامات غیرقانونی خود مبادرت نمایند؛ لذا اخیرا اداره کل حقوقی قوه قضاییه، یک نظریه مشورتی منتشر کرده که باید من‌بعد بیشتر مورد توجه قرار گیرد. در این نظریه مشورتی تاکید شده که تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان توسط مشاوران املاک جرمی عمومی است و با رضایت شاکی، پرونده بسته نمی‌شود.
لطفا یه فکری هم به حال قول نامه های غیر رسمی مسکن بکنید که بین خریدار و فروشنده منعقد میشه با تاریخ مشخص که وقتی اون خونه یه شخص دیگه فروخته میشه با قرارداد رسمی اون قولنامه غیر رسمی که تاریخ تنظیمش قبل از تاریخ تنظیم قرارد داد رسمی هست از طرف دادگاه معتبر شناخته شده و سر مشتری کلاه میره مشاور املاك اگر برادر خودت هم باشد اعتماد نكن شغل مشاور املاکی کلا شغل کراهت داریه ، شما ببین در این بیست سی سال اخیر هرکس و ناکسی یه مغازه زد توش دو تا مبل گذاشت شد املاکی ، خیلی قدیمی هایشان سواد خواندن و نوشتن به زور دارند و اصلا درک ریاضی از ارقام و اعداد ندارند. جدیدهایشان کمی با سواد ترند ولی به شدت باید مواضب باشی سرت را به باد ندهند. کلا این صنف مشکل داره ، یه نظر سنجی بگذارید تا نظر همه مردم را ببنید وای به هر کسی که باعث شده قیمت مسکن توی این چنددهه این قدر بالا بره که من جوون برای تبدیل به آرزو بشه ! فرض کنید دفاتر اسناد رسمی مجهز به سامانه ای شوند که کلیه پروانه های ساختمانی در آن ثبت شده باشند. باز فرض کنید همه قراردادهای پیش فروش، مکلف به ثبت در این سامانه شوند. بدیهی است وقتی همه واحدهای مسکونی مرتبط با یک پروانه ساختمانی مشخص، به فروش رفت. آن سامانه اجازه ثبت قرارداد و فروش جدید نخواهد داد. تمام شد! آی تی معجزه کرد! هیچ کس نمی تواند یک واحد را به بیش از یک نفر بفروشد. به همین سادگی. متاسفانه هنر دستگاههای دولتی ما صدور بخشنامه و... است نه فکر کردن و ارائه راهکار. اسمش مشاور است وبابت مثلا" مشاوره اش کلی پول میگیرد (مثلا" یک خانه 500 میلیونی را از بنده 4.5 میلیون تومان حق بنگاه برداشت و تا نپرداختم تسخه های مربود به من را نمیدادند ) اما همینکه کوچکترین مشکلی بین خریدار و فروشنده بروز نماید یا اینکه سند مشکلی داشته باشد بکلی خودشان را مبرا میکنند و حتی بندی هم در مبایعه نامه وجود دارد که با استناد به ان هیچگونه مسولیتی را نمی پذیرند و معلوم نیست این پول یا مفت را برای چه از خریدار دریافت میکنند