بازنشر
مبایعه نامه و قولنامه از مهمترین شرایط برای هر گونه نقل و انتقال املاک و مستغلات است که در صورتی که نکات کلیدی مربوط به مبایعه نامه ـ قولنامه مورد توجه قرار نگیرد، مشکلاتی برای خریداران و فروشندگان املاک پدید خواهد آورد.
کد خبر: ۶۸۹۸۰۵
تاریخ انتشار: ۰۹ دی ۱۳۹۷ - ۱۷:۰۲ 30 December 2018

مبایعه‌نامه قراردادی است که طی آن بیع انجام شده و به قراردادی گفته می‌شود که طبق آن مالی به دیگری فروخته می‌شود.

به گزارش «تابناک»؛ در نتیجه عرفاً قرارداد مکتوبی که بین طرفین (فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم می‌شود و بر اساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می‌شود، مبایعه نامه به شمار می رود. این اصطلاح به صورت بیع‌نامه نیز به کار می‌رود.

در تعریف قولنامه باید گفت: گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست مثلاً خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به مفاصا (تصفیه) حساب‌های شهرداری و دارایی و ... اقدام کند.

در این حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم می‌کنند و در آن متعهد می‌شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند. به این قرارداد تنظیم شده قولنامه می‌گویند.

با تعریف قولنامه و مبایعه نامه فهمیدیم که قولنامه به پیش قرارداد، قبل از انجام معامله و قول و قراری که بین طرفین مکتوب می‌شود گفته می‌شود اما مبایعه‌نامه به قرارداد اصلی فروش مالی بین طرفین گفته می‌شود.

پس هر گاه طرفین معامله در زمان تنظیم قرارداد قصد خرید و فروش مالی را دارند، مورد معامله معلوم و معین و ثمن تعیین شده، و در خصوص نحوه پرداخت ثمن و تحویل مبیع و سایر شرایط توافقات کاملا انجام پذیرفته و احتمالاً بخشی از ثمن و یا قسمتی از مبیع تسلیم شده و طرفین قصد تحقق عقد بیع را در حال حاضر نموده باشند، عقد «بیع» واقع می گردد، ولو آنکه عقد منعقده شفاهی و غیر مکتوب باشد، ولیکن در صورتی که بیع مورد نظر بصورت مکتوب محقق شده باشد به آن «بیعنامه» یا «مبایعه نامه» گویند. بدیهی است که این عمل حقوقی به محض انعقاد، مُمَلِک بود، یعنی موجب انتقال مالکیت مبیع به خریدار و انتقال ثمن به فروشنده می گردد.

در مقابل هر گاه در حال حاضر طرفین قصد انجام معامله را نداشته و تنها به تعیین شرایطی خاص اعلام نمایند که حاضر هستند مثلاً در یک ماه آینده و حسب شرایط اعلامی نسبت به انعقاد معامله اقدام نمایند و به عبارتی صرفاً وعده بیع در آینده را داده و تنها قول انجام معامله را در آتیه به یکدیگر می دهند، بدون آنکه در حال حاضر قصد انعقاد عقد بیع را داشته باشند، آن را «قول» به انجام معامله گفته و در صورتی که این قول مکتوب باشد، آن را «قولنامه» نامند.

بدیهی است این توافق مُمَلِک نبوده و تنها وعده به بیع در آینده است و تا زمان تحقق بیع در آینده، آثار عقد بیع مبنی بر انتقال مالکیت مبیع و ثمن محقق نخواهد شد، با این وصف، ذکر این مهم لازم است، با عنایت به اصل آزادی اراده موضوع ماده 10 قانون مدنی اگر قولنامه تنظیمی واجد شرایط صحت بوده باشد (و به زعم  برخی دیگر بصورت شرط، ضمن عقد خارج لازمی درج شده باشد) هر گاه یکی از طرفین از انجام تعهدات موضوع قولنامه خودداری نماید به نظر می رسد که الزام مستنکف به انعقاد بیع و سایر تعهدات واجد وجاهت قانونی بوده و حتی اگر برای این تخلف خسارتی تعیین شده باشد می توان آنرا نیز مطالبه نمود.

در اینجا ضروری است، خاطرنشان شویم، هر گاه تعهد به انتقال و واگذاری یک طرفه بدون اعلام قبول طرف مقابل باشد که از آن به «تعهد ابتدایی» تعبیر می شود و در صورت عدم درج آن «در ضمن عقد خارج لازم» لازم الوفا نمی باشد.

فلذا با عنایت به مطالب فوق الذکر، هر گاه مستند مالکیت فروشنده اسناد عادی (بیعانه و قولنامه) باشد، قطع نظر از عنوان قرارداد ضروری است، بررسی شود که آیا اساساً فروشنده به موجب مستند مذکور مالکیتی دارد که انتقال دهد یا خیر؟ و از توجه به پاسخ سوال اقدام مقتضی معمول خواهد شد مع الوصف برای پرهیز از مخاطرات احتمالی هر جایی که طرفین قصد انجام معامله را دارند از به کار بردن عبارت قولنامه خودداری کرده و در بالای قرارداد عبارت بیعانه یا مبایعه نامه را درج می کنیم.

ویژگی‌های مبایعه‌نامه

مبایعه‌نامه عمدتا باید در سه نسخه تنظیم و هر سه نسخه باید با یک خط و به یک صورت نوشته شود که عمدتا در قراردادهای قدیمی برای نوشتن مبایعه نامه از کاربن استفاده می شد و اکنون در قرارداد های جدید به صورت پرینتی و تمام نسخه ها یکسان تنظیم می‌شود.

از سه نسخه قرارداد یک نسخه برای خریدار، یک نسخه برای فروشنده و نسخه اصل قرارداد توسط متصدی معاملات بایگانی می‌شود که به همراه کپی مدارک باید تا ۵ سال در دفتر املاک نگهداری شود تا در صورت لزوم به آن مراجعه کرد.

مبایعه‌نامه باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شده و پس از ثبت دارای کد رهگیری معتبر باشد.

مبایعه‌نامه باید دارای هولوگرام معتبر صادر شده توسط اصناف و وزارت بازرگانی و دارای شماره هولوگرام و شماره ثبت معتبر باشد.

مبایعه‌نامه باید توسط متصدی معاملات و یا مباشر آن مهمور به مهر دارای جواز کسب و ممضی به امضای شخص حقوقی و تأیید کننده اصالت قرارداد و اسناد و هویت طرفین باشد.

اجزای مبایعه نامه

مبایعه‌نامه عموما دارای اجزای مختلفی است که اجبارا باید در مبایعه نامه به کار روند.

این اجزا شامل موارد زیر است؛

۱- مشخصات طرفین (خریدار و فروشنده)
 
۲- موضوع معامله (مورد معامله ای که فروخته می‌شود)

۳- ملحقات و جزئیات مورد معامله

۴- ثمن معامله (قیمت مورد توافق طرفین قرارداد)

۵- نحوه پرداخت ثمن مورد توافق طرفین قرارداد

۶- شرایط تسلیم و تحویل مورد قرارداد و همچنین شرایط انتقال مدارک از جمله اسناد مورد معامله.
 
۷- شرایط و آثار قرارداد (مواردی که در قانون معاملات می بایست توسط طرفین معامله انجام شود)

۸- تعهدات طرفین قرارداد

۹- شروط ضمن عقد

۱۰- جرایم و ضرر زیان ناشی از عدم انجام تعهدات طرفین قرارداد

۱۱- امضای فروشنده و خریدار و حداقل دو شاهد و متصدی معاملات

اشتراک گذاری
برچسب ها
خبرهای مرتبط
نظرات بینندگان
غیر قابل انتشار: ۰
در انتظار بررسی: ۵۳
انتشار یافته: ۱۶
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۰۷:۱۵ - ۱۳۹۶/۰۲/۱۱
دربیشتر پرونده های مربوط به املاک در محاکم قضایی متاسفانه خریدار فریب دوستان و آشنایان و اقوام را خورده اند و بدون مدرک یا سند مستدل و محکم اقدام به خرید موردی میکنند که قبلا به دفعات فروخته شده و یا زمان تحویل و ضرر و زیان در مبایعه نامه قید نشده که ناشی از رودربایستی و ملاحظات دوستی و ساده لوحی خریدار میباشد.
با وجود اینهمه نکات و حتی کد رهگیری باز هم مشاهده شده در مواردی یک واحد مسکونی یا ملک را به چندین نفر فروخته اند که یکی از راههای کلاهبرداری شیادان و دزدان در این مقوله بوده و هزینه های زیادی بر مالباخته و دولت تحمیل کرده است.
حتی هنگام خرید از برادر یا خواهر اصول و قوانین جاری کشور را رعایت کنید تا دچار مشکلات نشوید.
پاسخ ها
ناشناس
| Iran, Islamic Republic of |
۱۵:۵۳ - ۱۳۹۶/۰۲/۱۲
هزينه به دولت وارد نميشه عزيزم .
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۰۸:۰۴ - ۱۳۹۶/۰۲/۱۱
تابی ! بابت افزایش سطح آگاهی ملت ازت مچکریم
رضا
|
Iran, Islamic Republic of
|
۰۸:۲۰ - ۱۳۹۶/۰۲/۱۱
فکر کنم توی کتاب قانون کشور عربستان هم اینقدر کلمات عربی استفاده نشده باشه که در کتاب قانون ما استفاده شده !!!! به نظر میاد برای اینکه مردم فکر کنند کار قضا بسیار پیچیده مهم است از این کلمات نامفهوم استفاده شده که همین باعث بروز بسیاری مشکلات میشود . در استفاده نکردن از کلمات انگلیسی بسیار مصر هستیم و متاسفانه در استفاده از کلمات عربی مصرتر !!!!!!!؟!؟!؟
پاسخ ها
ugd
| Iran, Islamic Republic of |
۰۹:۰۶ - ۱۳۹۶/۰۲/۱۱
آقا درود بر شما
واقعا گل گفتي
علي
| Iran, Islamic Republic of |
۰۹:۰۷ - ۱۳۹۶/۰۲/۱۱
دمت گرم
دقيقا زدي به هدف
ناشناس
| Iran, Islamic Republic of |
۱۰:۳۳ - ۱۳۹۶/۰۲/۱۱
ثمن؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟
بیع؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟

واقعا که
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۰۹:۵۰ - ۱۳۹۶/۰۲/۱۱
دقيقا درست ميفرمايين قولنامه به زبان عربي هست و ما نمي فهميم چي نوشته! مثلا خيارات تدليس يعني چي؟
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۰۹:۵۰ - ۱۳۹۶/۰۲/۱۱
متاسفانه هرچی بلا سر مردم میاد نشات گرفته ازبنگاه های املاک هست که قوه قضاییه نیز دراین مورد مقصره که خیلی باهاشون مماشات می کنه بنده 4سال درگیرشون هستم وتاکنون هم نتیجه ای نگرفته ام حالا نمیدونم ضعف از بنده هست یا مجریان قانون
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۰۹:۵۸ - ۱۳۹۶/۰۲/۱۱
لطفا بخش قوانین و حقوق تو سایت قرار بدید ، نیاز جامعه هست . متاسفانه دستگاه قضا که در زمینه آموزش و پیشگیری فعالیتی نداره ..
عليرضا
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۳:۲۶ - ۱۳۹۶/۰۲/۱۱
"تسويه" درسته نه "تصفيه"
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۲۲:۴۶ - ۱۳۹۶/۰۲/۱۱
ترابخدا این مورد را به قوه قضاییه بگویید چرا در سیستم قضایی ما اینهمه ازکلمات عربی استفاده میشود اگر واقعا اجباراست بهتراست انتهای هر صفحه ترجمه فارسی کلمات عربی یااگر نیاز به تفسیر هم بود مطلب را قید کنند
ناشناس
|
United States
|
۲۲:۵۷ - ۱۳۹۶/۰۲/۱۱
بعلتوجود كلمات عربي متاسفانه خيلي از مردم نمي فهمند چه چيز را امضا مي كنن.
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۴:۵۵ - ۱۳۹۶/۰۲/۱۲
با آنکه انتشار این سری قوانین حقوقی که چند وقتی است در برنامه دارید خیلی مثمر ثمر است ولی لازم نیست نص متن قانون عینا با همان الفاظ و لغات عینا منتقل شود.
مسعود
|
Iran, Islamic Republic of
|
۰۸:۰۳ - ۱۳۹۶/۰۲/۱۳
لطفا فارسي حرف بزنيد كه ما كم سوادان هم بفهميم
مصطفی
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۵:۳۴ - ۱۳۹۶/۰۲/۱۳
من مقاله رو خوندم اما نفهمیدم چی شد! یه چندتا ببعی و چوپان و از این کلمات دیدم اصلا نفهمیدم چی شد.
نظر شما

سایت تابناک از انتشار نظرات حاوی توهین و افترا و نوشته شده با حروف لاتین (فینگیلیش) معذور است.

نام:
ایمیل:
* نظر:
برچسب منتخب
هادی رضوی مهلا مومن زاده جواد نکونام مسعود شجاعی حسین هدایتی فرودگاه نجران احمد عراقچی خودروهای هیبریدی