بازدید 63487
۵
شراکت یکی از موضوعاتی است که آثار خوب و بد فراوانی در عالم حقوق برای آن متصور است. یکی از اختلافاتی که ممکن است گریبان دو شریک را بگیرد، به زمانی مربوط می‌شود که دیگری می‌خواهد سهم خود را بفروشد؛ آن هم به کسی غیر از شریک خودش. در این حالت، قانون حقی را به شریک می‌دهد که بتواند با همان قیمت، سهم دیگری را بخرد که به آن حق شفعه گفته می‌شود.
کد خبر: ۶۸۴۸۴۸
تاریخ انتشار: ۲۶ فروردين ۱۳۹۶ - ۰۷:۰۰ 15 April 2017
شراکت یکی از موضوعاتی است که آثار خوب و بد فراوانی در عالم حقوق برای آن متصور است. یکی از اختلافاتی که ممکن است گریبان دو شریک را بگیرد، به زمانی مربوط می‌شود که دیگری می‌خواهد سهم خود را بفروشد؛ آن هم به کسی غیر از شریک خودش. در این حالت، قانون حقی را به شریک می‌دهد که بتواند با همان قیمت، سهم دیگری را بخرد که به آن حق شفعه گفته می‌شود.

به گزارش «تابناک»؛ ضرب‌المثل معروفی هست که اگر شریک خوب بود، خدا برای خودش شریک می‌گرفت. قدیمی‌ها با این قبیل مثل‌ها می‌خواستند بگویند که شریک شدن در ملک و املاک، خطرهای فراوانی برای دو طرف به همراه خواهد داشت؛ از اختلاف و دعوا گرفته تا لج و لجبازی که نهایتا به ضرر هر دو طرف منتهی خواهد شد؛ اما به هر حال، خیلی وقت‌ها پول یک نفر برای انجام یک کار یا خرید یک ملک کفایت نمی‌کند و وی برای از دست‌ ندادن سود احتمالی برای خود شریک یا شرکایی می‌گیرد. شرکت یکی از عقود و قراردادهایی است که به طور خاص در قانون مدنی مشخص شده است و اصطلاحا به آنها عقود معین می‌گویند.

هر چند قانون تمام زوایای این قرارداد را مشخص کرده است و از این بابت جای نگرانی نیست، کسی که تصمیم می‌گیرد از این قرارداد بهره بگیرد، باید بداند، هر کس خربزه می‌خورد پای لرزش هم باید بنشیند. یکی از معضلات این رابطه حقوقی، زمانی خودش را نشان می‌دهد که شریک بخواهد سهمش را به شخص دیگری بفروشد و با هیچ قیمتی راضی به توافق با شریک سابقش نشود. در این حالت چند سؤال پیش می‌آید؛ آیا شریک دیگر می‌تواند مانع فروش سهم شریک به دیگری شود؟ آیا می‌تواند خودش سهم شریک را خریداری کند؟ آیا شریک بر خریدار دیگر اولویت دارد و چنانچه فروشنده تمایل به فروش سهم خود به او را نداشت آیا اجبار وی ممکن است؟

اگر شما مثلا با کسی در مالکیت زمینی شریک هستید و او قصد فروش سهم خود را از زمین مشترک دارد و می‌خواهد پای شخص سومی‌را در معامله باز کند تا شما را از میدان به در کند، خیلی نگران نباشید؛ در این حالت شما می‌توانید به محض اطلاع، سهم شریکتان را به همان قیمتی که به دیگری فروخته است بخرید، یعنی سهم او را به ملکیت خود درآورید و خریدار را از دور خارج کنید؛ به این ترتیب شما مالک تمام مال می‌شوید. شفعه امتیاز و حق تقدم برای شریک ملک مشترک ایجاد می‌کند و این حق مورد حمایت قانون است.

حق‌شفعه همان حق شریک دوم است که ماده 808 قانون مدنی آن را این ‌طور بیان کرده است: «هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی ‌بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه (سهم) خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است، به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند». بر این اساس هنگام فروش ملک مشترک، حق‌شفعه سبب می‌شود شریک برای خرید سهم طرف مقابل خود بر دیگران مقدم شود.

البته به این نکته توجه داشته باشید که قانون مدنی این حق را خیلی هم بدون ضابطه به شریک اعطا نکرده و برای آن شرایط مشخصی در نظر گرفته است.

در مثالی که زدیم اگر شریکتان سهم خود را به دیگری منتقل کرد، شما که با او شریک بوده‌اید، می‌توانید مال را از چنگ خریدار درآورید؛ البته در صورتی این حق برای شما به وجود می‌آید که او سهمش را فروخته باشد. پس اگر شریکی سهم خود را صلح کند (عقد صلح یعنی کسی بدون گرفتن عوض مقداری از مال یا منفعت، مال خود را به کسی واگذار کند یا از طلب یا حق خود به نفع او بگذرد) شریک دوم حق‌شفعه ندارد و این موضوع راه فراری است، برای اینکه بتوان حق شفعه به‌ وجود ‌آمده برای شریک را از بین برد.

در خیلی مواقع، طرفین برای اینکه حق به ‌وجود ‌آمده برای شریکشان را به نوعی از بین ببرند، معامله انجام شده را به صورت فروش ملک انجام نمی‌دهند تا شفیع نتواند با استناد به آن، از حق خود استفاده کند. اما اگر شفیع بتواند در مراجع قضایی ثابت کند، هدف معامله بیع یا همان فروش بوده، ولی با عنوان صلح منتقل شده است، این حق برای او قابل اعمال خواهد بود.

خوب است بدانید که حق‌شفعه شامل هبه نیز نمی‌شود، زیرا در هبه یا بخشش نیز مال به دیگری منتقل می‌شود، ولی هبه کننده چیزی را می‌بخشد و در عوض چیزی دریافت نمی‌کند.

حال که نوبت به خریدار رسیده و شما برای گرفتن مالی که خریده است به سراغش رفته‌اید، ممکن است او بخواهد مبلغی بیشتر از آنچه به فروشنده داده عایدش شود، این در حالی است که قانون اجازه این کار را به او نمی‌دهد و شریک هنگام استفاده از حق‌شفعه باید مبلغ را که خریدار پرداخته است، نه کمتر و نه بیشتر به او بدهد. در اصطلاح حقوقی به صاحب این حق که همان شریک دیگر فروشنده است، شفیع می‌گویند.

اگر شما با برادرتان در اتومبیلی شریک بوده‌اید و اکنون او، سهم خود را به دیگری فروخته است، برایتان خبر خوبی نداریم، چون شما نمی‌توانید از حق شفعه استفاده کنید؛ شفعه زمانی به وجود می‌آید که مال مشترک شما و دیگری غیرمنقول (مثلا زمین) باشد، یعنی مالی که نتوان آن را از محلی به محل دیگر منتقل کرد، به صورتی که اگر منتقل شود باعث خرابی یا نقص مال یا محل آن شود. حال شاید این سوال برایتان پیش آمده باشد که آیا اخذ به شفعه در خرید و فروش آپارتمان‌ها نیز قابل اعمال است؟ به نظر می‌رسد به علت اینکه مالکان آپارتمان‌ها فقط مالک مطلق سهم اختصاصی خود یعنی بنای بدون زمین هستند و در زمین، مالکیت مشاعی به صورت حق استفاده از مشاعات است، اخذ به شفعه جاری نخواهد بود. بد نیست بدانید که حق‌شفعه در مورد ساختمان یا درخت خانه مشترک که بدون زمین آن فروخته می‌شود نیز به وجود نخواهد آمد.

شراکت مشاعی باید حتما بین دو نفر باشد. شاید بپرسید چرا؟ خب اگر تعداد مالکان بیش از دو نفر باشد در مورد ایجاد حق‌شفعه معلوم نیست از شرکای باقی مانده کدام یک حق اخذ به شفعه را پیدا می‌کنند.

اگر برای شما حق شفعه به وجود آمده و می‌خواهید این حق را اعمال کنید، باید بدانید که این حق، فوری است؛ بنابراین، درنگ و تأخیر در اخذ شفعه سبب از بین رفتن حقتان می‌شود پس زود دست به کار شوید. مهلت عرفی اجرای این حق معمولا از تاریخ آگاهی از وقوع معامله است.

در زمانی که برای شما حق شفعه به وجود آمد، می‌توانید با پرداخت مبلغی که خریدار پرداخته است، سهم فروخته ‌شده به او را تملک کنید و هرگاه بخواهید از نظر قانونی اقدام کنید، طبق رأی‌ وحدت رویه صادر شده در دیوان عالی کشور و رویه قضایی باید دعوای خود را به طرفیت خریدار و شریک با هم مطرح کنید تا از نظر حقوقی قابل استماع باشد.

اگر بعد از فروش و قبل از اطلاع از جریان فروش، شفیع فوت شود تکلیف حق شفعه چه خواهد بود؟ به استناد قانون بعد از فوت شفیع حق شفعه به وراث وی منتقل می‌شود، اما ورثه یا باید از حق شفعه صرف نظر کنند یا نسبت به تمام سهم مشترک فروخته‌شده حق شفعه را اعمال کنند.

اگر مشتری بعد از خرید و قبل از اینکه شما از حق‌شفعه استفاده کنید مورد خریداری شده را به دیگری بفروشد و بدین ترتیب پای خریدار دیگری به میان بیاید، حق شفعه کماکان برقرار است و اگرشما که شریک مال هستید از حق‌شفعه استفاده کنید همه معاملات مشتری‌ای که قبل از استفاده شریک از حق‌شفعه صورت گرفته باشد، باطل می‌شود.
اشتراک گذاری
نظرات بینندگان
غیر قابل انتشار: ۰
در انتظار بررسی: ۲۰
انتشار یافته: ۵
سامان
|
Iran, Islamic Republic of
|
۰۷:۵۹ - ۱۳۹۶/۰۱/۲۶
سلام
کاش در مورد ملکی که سه دانگ سه دانگ به نام همسران میشود هم میگفتید. خیلی ها خبر ندارند که در صورت زندگی مشترک در اون منزل، به همسر حقی به نام اجرت المثل انتفاع از مال مشترک تعلق میگیرد. به زبان ساده تر اینکه مرد به اندازه نصف مبلغ اجاره خانه، هر ماه به همسرش بدهکار میشود و زن هروقت بخواهد میتواند با مراجعه به دادگاه از ابتدای سکونت این مبلغ را مطالبه کند.
خشايار دهقاني
|
Iran, Islamic Republic of
|
۰۹:۳۵ - ۱۳۹۶/۰۱/۲۶
لطفاً نسبت به دادن مشاوره به خوانندگان خود دقت بفرماييد .اخذ به شفعه استثنايي ترين روش براي برهم زدن معامله است ولي شما به نوعي اظهار نظر نموده ايد كه قابليت تسري به همه موارد وعقود واموال را دارد.اگر راهنمايي ميكنيد جوري انجام دهيد تا افراد از همه دسته وگروه متوجه بشوند نه اينكه مزدم رو تشويق به طرح دعوايي نماييد كه بعضاً موضوعيت ندارد.باتشكر
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۳:۴۹ - ۱۳۹۶/۰۱/۲۶
با تشکر اززحمات همکاران در سایت تابناک از خبرهای مفید واطلاع رسانی به موقع - خواهشمند است درصورت امکان درمورد موضع و مطالب منتشر شده در کد خبر 684848 مورخ 26 فروردین ماه سال96 مربوط به حق شفعه یا افرادی که شریک دارند باید از این حق مطلع باشند چنانچه نمونه ایی یا شماره ایی از آرای وحدت رویه صادره از دیوان عالی محترم کشور یا رویه قضایی دارید منتشر فرمایید تا افراد ذینفع بهتر بتواند بهره برداری نمایند . و همچنین به ماده 815 قانون مدنی بیشتر راهنمایی و آراهای صادره با شماره وحدت رویه اشاره فرمایید .
علي
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۳:۵۷ - ۱۳۹۶/۰۱/۲۶
سلام. از شما بابت انتشار اين متن كاربردي و بسيار مهم تشكر مي كنم. لطفا باز هم از اين متون روي سايت بگذاريد.
سعید
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۴:۱۱ - ۱۳۹۶/۰۱/۲۶
با سلام ، مادر ملکی زندگی میکنیم که داری 6 واحد مسکونی و یک واحد تجاری هستیم .متاسفانه در حین فروش مغازه مشاعات ساختمان در سند خریدار مغزه در آن قید شده است 1- آیا مغازه از مشاعات سهم میبرد .2- چهار واحد از ساختمان داری پارگینگ و انباری میباشد.آیا در هنگام ساخت ساختمان دو واحدی که فاقد انباری و پارگینگ نیستند آیا در هنگام ساخت این دو واحد باید به این چهار واحد باید مبلغ یا متراژی از زمین را در هنگام ساخت پرداخت نماید.3- آیا در هنگام ساخت مثلا واحد زیر زمین و همکف در ازای ارتقاء به طبقات بالاتر میبایست مبلغی به سازنده پرداخت نماید.4-آیا مالکین فاقد پارگینگ وانباری میبایست به سازنده در قبال در یافت پارگیگ وانباری مبلغی به سازنده پرداخت نماید. 5- آیا در هنگام مشارکت مگر شهرداری سازنده را مجاب به تهیه پارگینگ به کل واحد ها نمیکند. 6- از این شش واحد 4 واحد دارای متراژ یکسان ودو واحد دیگر متفاوت میباشد. لطفآ راهنمائی فرمائید از نظر حقوقی چه باید کرد . با تشکر از تابناک عزیز لطفآ درج فرمائید
نظر شما

سایت تابناک از انتشار نظرات حاوی توهین و افترا و نوشته شده با حروف لاتین (فینگیلیش) معذور است.

نام:
ایمیل:
* نظر:
* captcha:
برچسب منتخب
ال پالیتو محمد باقر قالیباف علی نیکزاد مجلس یازدهم دریای کارائیب قتل رومینا اشرفی