مسكن مهر، آري يا نه؟

با توجه به فراخوان رئيس محترم جمهور مبني بر ارائه راهکارهايي در جهت بهبود طرح «مسکن مهر»، گروه «سياستگذاري مسکن» مرکز مطالعات تکنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران، بر آن شد تا با نقد کارشناسي اين طرح، راهکارهاي پيشنهادي خود را در اين زمينه ارائه دهد.

پس از دستور رئيس محترم جمهور مبني بر ساخت سالانه 1.5 ميليون واحد مسکوني در کشور، شوراي مسکن و هيأت نمايندگان ويژه بر اساس اصل 127 قانون اساسي مرکب از نهادهاي مسئول در اين زمينه تشکيل شد و مقدمات لازم جهت اجرايي شدن اين دستور همچون تصويب لايحه‌ي ساماندهي حمايت از توليد و عرضه مسکن در مجلس شوراي اسلامي، صفر شدن هزينه زمين‌هاي دولتي جهت ساخت مسکن و ... فراهم شد.

1ـ اهم اقدامات صورت گرفته
اهم اقدامات صورت گرفته پس از 10 ماه در اين خصوص به‌شرح ذيل است:
الف ـ تأمين زمين، براي حدود 800 هزار واحد مسکوني و مشخص شدن اسامي 200 هزار نفر از آنها (تخصيص زمين به افراد، با نام، جهت ساخت واحد مسكوني)

ب ـ امضاي تفاهم‌نامه به ارزش 10 هزار ميليارد تومان با بانک‌هاي عامل جهت تأمين مالي ساخت واحدهاي مسکوني ( وام‌هاي 14 ميليون توماني براي ساخت 500 هزار واحد مسکوني شهري، وام‌هاي 7 ميليون توماني جهت ساخت 300 هزار واحد مسکوني روستايي و تخصيص هزار ميليارد تومان جهت آماده‌سازي زمين و واحدهاي مسکوني ايثارگران)

ج – شروع آماده‌سازي زمين براي ساخت 70 هزار واحد مسکوني
آمارهاي فوق به‌خوبي نشان‌ مي‌دهد اين طرح شروع شده‌ اما پيشرفت فيزيکي آن پايين است و بايد جهت تسريع در پروژه هاي ساخت 5/1 ميليون واحد مسکوني راهکارهاي جديد و کارآمد مديريتي در نظر گرفته شوند.

2ـ نقاط قوت طرح
2ـ1ـ رويکرد افزايش توليد و عرضة مسکن
اين طرح برخلاف سياست‌هاي گذشته بخش مسكن كشور که صرفاً بر روي سياست‌هاي طرف تقاضا در بازار مسکن تأکيد داشته و با تحريک و فشار تقاضا اميد به افزايش عرضة مسکن توسط انبوه‌سازان را داشتند، به‌طور مستقيم رويکرد خود را از همان ابتدا سياست طرف عرضه قرار داده و با درنظر گرفتن ملاحظات آن همچون تبديل وام خريد به وام ساخت با وام‌هاي 14 ميليوني ساخت مسکن، رويکرد ناکارآمد 40 سالة کشور در بخش مسکن و دوره‌هاي رکود و رونق موجود در اين بخش را اصلاح نموده است.

2ـ2ـ اتخاذ سياست «زمين صفر»
يکي از بزرگترين و برجسته ترين اقدامات دولت در اين خصوص، تلاش جهت حذف هزينه زمين از قيمت تمام‌شده مسکن است که با پيگيري مجدانة رياست محترم جمهوري و طرح اجارة 99 سالة زمين‌هاي دولتي در حال انجام است. اين اقدام براي اولين بار در ايران مانند بسياري از کشورها هزينه تمام شده مسکن براي نيازمندان را به‌شدت کاهش داده و باعث مي‌شود نقدينگي اوليه متقاضيان بلافاصله صرف توليد شود.

2ـ3ـ تبديل واسطه‌هاي مالکيتي به واسطه‌هاي مديريتي در فرآيند توليد و ساخت مسکن
در اين سياست برخلاف دوره‌هاي گذشته، نيازمندان واقعي مسکن با دريافت تسهيلات ساخت و حق بهره‌برداري از زمين به صورت اجاره 99 ساله، بدون واسطه‌‌هاي مالكيتي انبوه سازان، از همان ابتدا مالک واحدهاي مسکوني شده و سازندگان صلاحيت‌دار نيز علاوه بر گرايش به ‌سمت توليد انبوه و صنعتي سازي، تنها واسطه مديريتي بوده و به ساخت واحدهاي مسکوني مبادرت کرده و هزينه و سود حاصل از پيمان‌کاري ساخت را دريافت خواهند کرد؛ اين سياست همچنين مشكل عدم عرضه مسكن‌هاي توليدشده توسط انبوه‌سازان را در زمان ركود حل خواهد كرد.

3ـ نقاط ضعف طرح
3ـ1ـ ناکارآمد بودن «سامانه مديريتي» طرح مسکن مهر
وضعيت مديريت پروژه در اين طرح نامناسب است زيرا افرادي که در قالب تعاوني‌هاي مهر ساماندهي شده‌اند از تخصص لازم براي کارفرما شدن در طرح و امضاي قرارداد و نظارت لازم بر پيمانکاران برخوردار نيستند و اين امر مي تواند پيشرفت اين طرح را با مشکل روبرو کند؛ مشکلاتي که بيش از يک ميليون خانوار در قالب تعاوني‌هاي کوچک با آن روبرو خواهند بود و ديگر همچون مشکل پروژه ارکيده با 4000 خانوار مطرح نيست که بتوان به‌دليل تعداد کم خانوار، آنرا تاحدودي حل نمود.

3ـ2ـ ناديده گرفتن معضل مسکن در «کلان‌شهرها»
‌اين طرح، مشکل مسکن کشور، به‌ويژه در کلان‌شهرهايي همچون تهران را حل نمي‌کند و سياستي را در اين جهت دنبال نمي‌کند چرا که در کلان‌شهرها، دولت زميني جهت واگذاري به صورت اجاره 99 ساله ندارد و اقدام خاصي نمي تواند در راستاي تثبيت و کاهش قيمت مسکن بر اساس اين طرح انجام دهد؛ هرچند در شهرهاي جديد اطراف کلان‌شهرها براي اجراي اين طرح برنامه‌ريزي شده است اما براي اين شهرها بايد بسته سياستي جداگانه‌اي را طراحي كرد.

4ـ راهکارهاي پيشنهادي
4ـ1ـ بهينه کردن سامانه مديريتي طرح مسکن «مهر»
اصولاً در دستگاه‌هاي دولتي، نگاه ها معطوف به خروجي و نتيجه کار نيست و با تقسيم شدن وظايف در يک پروژه کلان بين دستگاه‌هاي مختلف، وظايف جمع‌کنندگي و پخش‌کنندگي کار به‌خوبي انجام نشده و پروژه‌ها با مشکلات زيادي روبرو مي شوند؛ از طرفي ديگر طرحها و پروژه‌هاي کلان بايد به صورت بسته کامل ديده شوند و طي يک فرآيند کامل، تا انتها برنامه ريزي شده و با تعيين يك متولي از اول تا نهايت برنامه، وظيفه پيگيري، اجرا و نظارت صورت پذيرد. البته اين متولي نبايد از دستگاه‌هاي دولتي انتخاب شود چرا که گسترش بخش مديريت دولتي با سياست‌هاي ابلاغي اصل 44 از سوي مقام معظم رهبري در تناقض است.

بنابراين ضروري است از نهادهاي عمومي که توانايي انجام پروژه‌هاي کلان را داشته و در آن بوروکراسي اداري نيز وجود ندارد براي اجراي اين طرح مهم و ساماندهي وضعيت مديريت پروژه استفاده کرد.

اصولاً در طراحي مباني توسعه، با توجه به نيازها، مشكلات و كمبودها، پس از ترسيم اهداف، كاركردها و چشم‌اندازهاي توسعه براي يك كشور، اقدام به طراحي نهادهايي مي‌شود كه قادر به پيشبرد امور در جهت چشم‌انداز مورد نظر باشند.

نهادسازي حضرت امام (ره) همچون جهاد سازندگي، كميته انقلاب اسلامي، سپاه پاسداران، بنياد مسكن و ... فارغ از هرگونه ساختارهاي دولتي موجود در آن زمان، در همين راستا و در جهت پيشبرد اهداف انقلاب اسلامي ارزيابي مي‌شود.

بنابراين در طرح «مسكن مهر» نيز با حجم عظيم فعاليت‌هايي كه بايد در جهت ساخت 5/1 ميليون واحد مسكوني صورت گيرد، نياز به حضور يك نهاد عمومي قوي اجرايي و عملياتي احساس مي‌شود.

اجراي سيستم مشابه فوق در کشور ژاپن تجربه شده است؛ اصولاً ژاپن پس از جنگ جهاني دوم به سياست‌هايي همچون تعديل اقتصادي روي نياورد و اقتصاد خود را با موتور محرک مسکن به پيش برد که نتيجه آن اشتغال و رشد اقتصادي بالا بصورت توأمان بوده است. ژاپن براي اجراي اين مهم، کشور را به 10 ناحيه تقسيم کرد و مديريت ساخت مسکن هر ناحيه را به يک (HUDC)Housing and Urban Development Corporation به عنوان يک نهاد زير مجموعه هولدينگ (JHC) Japan Housing Corporation سپرد که جهت جذب وام، تهيه مواد اوليه و مصالح ساختماني، تأمين زمين و ... تشکيل شده بود و طي برنامه ‌هاي 5 ساله، ساخت مسکن را اجرايي مي كرد. (ساخت سالانه 2/1 ميليون واحد مسکوني)

در سال 1990 تعداد موجودي مسکن 9/5 ميليون واحد از تعداد خانوارها بيشتر بوده است در حاليکه هم‌اکنون در ايران تعداد موجودي مسکن (16 ميليون واحد) از تعداد خانوار (5/17 ميليون نفر)، 5/1 ميليون واحد کمتر است.

شايان ذکر است ژاپن از سال 1990 تا 2000 نيز طي دو دوره پنج‌ساله، حدود 15 ميليون واحد مسکوني ساخت که سهم HUDC ها و تعداد واحدهاي حمايتي دولت حدود 50 درصد بوده است.

4ـ2ـ بسته سياستي بخش مسکن در شهرهاي بزرگ و کلان‌شهرها
با توجه به اينکه يکي از اصلي‌ترين نقاط ضعف طرح مسکن مهر که همان «ناديده گرفتن معضل مسکن درکلان‌شهرها و شهرهاي بزرگ» است؛ در اين شهرها بايد بسته سياستي جداگانه‌اي را درنظر گرفت.
دولت بايد با استفاده از ابزارهاي حاکميتي خود به‌صورت توأمان در دو بخش افزايش توليد و عرضه مسکن و مهار سوداگري در اين بخش نسبت به حل مشکل کلان‌شهرها اهتمام ورزد؛ در غير اينصورت اتخاذ راهکارهاي ناقص، تک بعدي، کوتاه‌مدت و ... مشکلات در اين شهرها را بحراني خواهد کرد:

4ـ1ـ1ـ سياست‌هاي افزايش توليد و عرضه مسکن
• بازتوليد زمين شهري
متأسفانه تاکنون راهکارهاي عملي در جهت حل مسأله مسکن در کلان‌شهرها ارائه نشده است و صرفاً اسکان مردم در شهرهاي جديد (شهرهاي خوابگاهي) پيرامون کلان‌شهرها پيگيري شده است که مشکلات عديده‌اي همچون بعد مسافت (فقدان سيستم بهينه حمل و نقل)، عدم امکانات مناسب زندگي، عدم وجود سامانه‌هاي اشتغال‌زا و ... را مي‌توان در آنها مشاهده کرد.
در کلان‌شهرها و شهرهايي که دولت براي کنترل بازار زمين و مسکن از اهرم‌هاي مالکيتي همچون زمين بي‌بهره است، بايد از روش «بازتوليد زمين» استفاده کرد. «بازتوليد زمين» به معناي تغيير بافتهاي فرسوده و ناکارآمد شهري به بافتهاي کارآمد با طراحي شهري جديد و مناسب است. اين امر در کلان‌شهرها بايد با تمرکز دولت بر بافتهاي فرسوده انجام پذيرد که علاوه بر فرسوده بودن بنا، داراي ناکارآمدترين نوعِ استفاده از زمين شهري (عدم استفاده بهينه از زمين و فضاي شهري) هستند.

تاکنون کشور به دليل نداشتن مدل مفهومي مناسب در احياي اينگونه بافتها، در طي ساليان گذشته قادر به تأمين زمين و عرضه مناسب مسکن در کلان‌شهرها نبوده است. استفاده از تجارب ساير کشورهاي موفق از جمله ژاپن، کرةجنوبي، کشورهاي جنوب شرق آسيا و ... در اين مورد که برمبناي تهاتر و معاوضه زمين ساکنين بافت با واحدهاي نوساز و استفاده از استراتژي برنده ـ برنده صورت گرفته، مي تواند دولت را از بن بست احياي بافتهاي فرسوده خارج سازد.

البته در راستاي فرآيند «بازتوليد زمين» و استفاده بهينه از زمين شهري، دولت بايد اقدام به خارج کردن پادگان‌ها، کاربري‌هاي غيرضرور همچون مراکز صنعتي موجود در شهرها و ... بنمايد تا از اين طريق نيز بتواند به توليد و عرضه مسکن کمک نمايد.
در مکانيسم احياي بافت‌هاي حاشيه‌اي فرسوده در کشور مالزي براساس روش بازتوليد زمين، نمونه‌هاي خوبي اجرا شده است که مي‌تواند موارد مناسبي براي اجرا در ايران باشد.

در اين فرآيند، دولت، خانه‌هاي موقتي را در مجاورت بافت ساخته و در ازاي دريافت زمين ساکنين ـ يا واحد مسکوني فرسوده ـ واحد مسکوني نوساز تحويل مي‌دهد. اين موضوع باعث مي‌شود که هزينه تملک اوليه که مشکل اصلي فرآيند احياي بافت‌هاي فرسوده است، از آن حذف شود.

پس از اين، دولت زمين توليد شده را در اختيار يک توسعه‌گر (دِوِلوپر ) قرار داده تا واحدهاي بلندمرتبه و ويلايي ساخته شود. پس از اتمام ساخت، واحدهاي بلندمرتبه به ساکنين تحويل داده شده (آپارتمان‌هاي نوساز در ازاي واحد فرسوده) و واحدهاي ويلايي توسط توسعه‌گر به فروش مي‌رسد تا هزينه ناشي از ساخت واحدهاي جديد براي ساکنان و سود حاصل از پيمانکاري از سوي توسعه‌دهنده تأمين شود.

در اين راستا دولت علاوه بر نظارت کارآمد بر عملکرد توسعه‌گر‌ها، بانکها را موظف مي کند تا وام ساخت کليه واحدها را به توسعه‌گرها پرداخت کنند. در اين فرآيند دولت نقش نظارت عاليه بر پروژه هاي ساخت، تأمين مالي ساخت واحدهاي مسکوني ويلايي، بلندمرتبه و موقت (تأمين مالي براي واحدهاي موقت بلاعوض است) و توسعه‌دهنده وظيفه ساخت واحدهاي بلندمرتبه، ويلايي و موقت را برعهده خواهد داشت.

اين مدل در ايران ـ به‌ويژه در تهران ـ راحت‌تر صورت خواهد‌ گرفت؛ دليل اين امر وجود پادگان‌ها و مراکز صنعتي، کارخانجات و ... است که هنوز در محدوده شهري کلان‌شهرها وجود دارند و بايد به بيرون از شهر منتقل شوند.
به‌طور مثال در شهر تهران، پادگان قلعه‌مرغي با مساحت 300 هکتار و ظرفيت ساخت 40 هزار واحد مسکوني مي‌تواند نقطه شروع مناسبي براي احياي بافت‌هاي فرسوده شهري بر اساس مدل فوق باشد.

پادگان مزبور به‌دليل قرار گرفتن در کنار بافت‌هاي فرسوده، اين امکان را فراهم کرده است که ديگر نيازي به ساخت واحدهاي مسکوني موقت نباشد و با ساخت 40 هزار واحد مسکوني، امکان تهاتر واحدهاي مسکوني فرسوده با واحد مسکوني نوساز ساخته شده در زمين پادگان مزبور را ايجاد نمايد؛ و بدين ترتيب امکان ساخت 40 هزار واحد مسکوني (و بيشتر) در زمين‌هاي آزادشده، بدون هيچ‌گونه نيازي به تملک فراهم مي‌شود. نکته قابل توجهي که امکان تعامل و تأمين مالي را آسان تر مي نمايد اين است که متوسط تراکم در بافتهاي فرسوده شهري يک و نيم تا دو طبقه است که با توجه به امکان ساخت تا سطح اشغال و تراکم مجاز، به راحتي مي توان به افزايش عرضه در شهر تهران نيز کمک شاياني نمود.

• تخصيص وام ساخت براي تکميل واحدهاي نيمه‌تمام در شهرهاي جديد اطراف کلانشهرها همچون تهران
هرچند ساخت واحدهاي مسکوني و افزايش عرضه در شهرهاي جديد اطراف تهران به دلايل مختلف از جمله بعد مسافت، کمبود امکانات شهري و ... کمک چنداني به معضل مسکن در کلان‌شهرها نمي‌کند اما مي‌توان با افزايش عرضه در اين شهرها، آن را راهکاري موقتي در عدم گسترش معضل کلان‌شهرها دانست.

در شهرهاي جديد تعداد قابل توجهي واحد مسکوني نيمه‌ساز و نيمه‌تمام وجود دارند که مشکل اصلي عدم اتمام ساخت آنها نبود اعتبار کافي و مالي جهت اتمام اينگونه پروژه‌ها است؛ در اين شرايط دولت قبل از بسترسازي براي شروع يا همزمان با پروژه‌هاي ساخت واحدهاي جديد، ابتدا بايد مساعدت لازم را براي تکميل پروژه‌هاي نيمه‌تمام در اين خصوص بنمايد. اين امر موجب خواهد شد که در کوتاه‌مدت، افزايش قابل توجهي در عرضه مسکن صورت گيرد و زمان لازم را براي برنامه‌ريزي اصولي و کارآمد در جهت پروژه‌هاي ساخت 5/1 ميليون واحد مسکوني فراهم آورد.
به‌عنوان مثال تنها با تخصيص 20 هزار وام ساخت براي واحدهاي نيمه‌تمام در شهرهاي جديد اطراف تهران، تا 6 ماه آينده، ساخت واحدهاي مزبور تمام شده و 20 هزار واحد مسکوني به موجودي مسکن در شهرهاي اطراف تهران افزوده مي‌شود.

نکته ديگري که در اين باب مطرح است اينکه اگر از ابتداي شروع به کار دولت ـ که اهتمام خود را در زمينه اشتغال و کارآفريني بر محور بنگاه‌هاي زودبازده قرار داد ـ به بخش مسکن توجه مي‌شد، علاوه بر توان اشتغالزايي فراوان، مشکل مسکن در کشور تا حدود زيادي حل شده و اين بخش به عنوان موتور محرک اقتصاد کشور و بخش پيشران، رشد و شکوفايي اقتصادي کشور را به‌همراه داشت. به‌عنوان مثال اگر يک‌سوم اين وام‌ها با مبلغ 600 ميليارد تومان به کساني که خواهان ساخت و ساز در زمين‌هاي خود بودند، داده مي‌شد، تا کنون حداقل 500 هزار واحد در کشور توليد مي‌شد که مي‌توانست يک ميليون فرصت شغلي ايجاد کند و بانک‌ها نيز هيچ‌گونه مشکل وثيقه و توجيه طرح براي اين پروژه‌ها نداشتند.

• استفاده بهينه از زمين‌هاي موجود شهر تهران
در اين قسمت بايد از ابزارهاي مالياتي که جزو ابزارهاي حاکميتي دولت است، استفاده کرد؛ در يك تعريف ساده، ماليات بر ارزش زمين (LVT) عبارت است از ماليات بر ميزان پولي که از يک قطعه زمين در صورت اجاره‌دادن براي يک کاربري مشخص ايجاد مي‌شود. در اين نوع ماليات كاربري بالقوه و نوعي يك زمين ملاك عمل است و نحوه کاربرد فعلي زمين (کارآمد يا ناکارآمد) و ميزان درآمدزايي آن در وضع نرخ ماليات در نظر گرفته نمي‌شود يعني ماليات بر يك قطعه زمين با ويژگي‌هاي خاص خودش در يك منطقه وضع مي‌شود و تفاوتي نمي‌كند كه مالك از زمين، استفاده بهينه را انجام مي‌دهد يا زمين بدون استفاده رها شده است. اين ماليات صرفنظر از ساختمان و تأسيسات زمين مورد نظر است و تنها بر ارزش زمين وضع مي‌شود. ماليات بر ارزش زمين هزينه نگهداري زمين‌هاي خالي را براي سوداگران زمين بالا مي‌برد و مالکان اين زمين‌ها را به سمت استفاده بهينه از زمين هدايت مي‌کند. از مهمترين مزيت‌هاي ماليات بر ارزش زمين نسبت به ديگر انواع ماليات، شاخص‌هاي مرتبط با کارآمدي اقتصادي اين ماليات است که در ذيل آورده شده است:

الف ) کنترل قيمت زمين: ماليات بر ارزش زمين بر خلاف ديگر ماليات‌ها که منجر به افزايش قيمت محصول مي‌شود، کاهش قيمت زمين را در پي دارد. در واقع اين ماليات با افزايش هزينه‌هاي نگهداري زمين، در شرايطي که افراد به اميد کسب سود در آينده زمين‌هاي خويش را بلااستفاده رها مي‌کنند، در صوت عدم توانايي ساخت و ساز، موجب تحريک مالکان به فروش زمين مي‌شود.

ب) افزايش ساخت و ساز: چون ماليات بر ارزش زمين بر همه زمين‌ها وضع مي‌شود، به نوعي مي‌توان گفت كه اين ماليات بر صاحبان زمين فشار مي‌آورد كه يا خودشان از زمين‌هايي كه دارند به بهترين نحو استفاده كنند و يا اين زمين‌ها را به کساني که توانايي انجام اين کار را دارند، بسپارند. در نتيجه بازار زمين به‌سمت كارايي سوق داده مي‌شود و معاملاتي هم كه در آن انجام مي‌شود به ‌منظور استفاده بهينه از زمين‌ها صورت مي‌گيرد نه سوداگري. طبيعي است هنگامي كه بر اثر وضع ماليات بر ارزش زمين، عرضه زمين زياد شود، قيمت زمين کاهش خواهد يافت و از آن‌جا كه بخش مهمي از هزينه تمام شده كالا و خدمات توليدي كشور را هزينه زمين تشكيل مي‌دهد، كاهش قيمت زمين مي‌تواند عاملي براي كنترل تورم در اقتصاد محسوب شود.

تخصيص بهينه زمين‌هاي شهري، کاهش وابستگي دولت‌هاي محلي به درآمدهاي حاصل از فروش تراکم، تناسب درآمدهاي ناشي از اين ماليات با برنامه‌هاي توسعه‌اي شهري و اصول شهرسازي، سادگي فرآيند اخذ ماليات و عدم امکان فرار مالياتي، ساماندهي بازار زمين شهري و کنترل سوداگري در بازار زمين و ايجاد تأثيرات مثبت بر روي اقتصاد شهري و رعايت عدالت منطقه‌اي در دريافت ماليات از ديگر مزاياي دريافت ماليات بر ارزش زمين است.

از طرفي ديگر در واقع، اين ماليات جاي درآمد حاصل از تراکم را خواهد گرفت و به‌جاي اينکه توليدکننده، عوارض ناشي از تراکم را بپردازد، اين عوارض به بهره‌بردار منتقل خواهد شد.

نکته قابل توجه در اين ماليات آن است که اين ماليات بايد به صورت دوره‌اي گرفته شود؛ يعني براي تأثيرگذاري بيشتر، ظرف مدت معيني که ممکن است سالانه، دوسالانه يا ... در نظر گرفته شود، اين ماليات از مالکان زمين و مساکن شهري همچون آب‌بها، برق، گاز و ... اخذ شود.

4ـ1ـ2ـ سياست‌هاي مهار سوداگري
تجربه ساير کشورهاي موفق در حل معضل مسکن نشان داده است که تنها توليد و عرضه مسکن در شهرهاي مستعد سوداگري (کلان‌شهرهايي همچون تهران) و اقدامات تک‌بعدي از اين دست، هرچند کمک شاياني به خانه‌دار شدن نيازمندان به مسکن مي‌کند و از فشار تقاضا کاسته و به رسيدن تعادل بين عرضه و تقاضا کمک مي کند اما به‌دلايل مختلف همچون عدم بسترسازي مناسب اقتصادي در بخش مسکن و فقدان ساختار مناسب آمايشي همچون ادامه روند مهاجرت گسترده به کلان‌شهرهايي چون تهران و ... هيچگاه نتوانسته بحران مسکن را در اين شهرها برطرف نمايد.

بنابراين تجربه جهاني به‌سمت استفاده از ابزارهاي حاکميتي براي جلوگيري از سوداگري، دلالي و در نتيجه افزايش بي رويه و بي ضابطه قيمت در اين بخش سوق داده شده است.
استفاده از ابزارهاي مالياتي همچون ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسکن (CGT) و ... تجربياتي است که در بسياري از کشورهاي دنيا ـ که وضعيتي مشابه با وضعيت بخش مسکن در کشور ما داشته‌اند ـ با موفقيت به مرحله اجرا گذاشته شده است.

• برقراري توازن بين نرخ بازگشت سرمايه در بخش مسکن و ساير بخش‌ها
بخش مسکن به دليل ويژگي هاي خاصي که داراست اگر نظارت پيوسته دولت بر آن حاکم نباشد، دچار سوداگري شده و به‌دليل سود سرشار خريد و فروش در آن، نرخ بازگشت سرمايه در اين بخش به‌مراتب بالاتر از ساير بخش‌ها خواهد شد؛ در دنيا براي جلوگيري و مهار سوداگري در اين بخش و همچنين حفظ توازن بين نرخ بازگشت سرمايه در بخش‌هاي توليدي و مولد با بخش‌هاي غير توليدي و سوداگرانه، ناگزير به وضع نوعي از ماليات بر بخش زمين و مسکن هستند که افزايش ارزش در اين بخش که ناشي از کار و توليد نباشد را مهار مي‌کند. اين ماليات که ماليات بر سود سرمايه ناميده مي‌شود، مالياتي است که بر سود ناشي از فروش يک سرمايه که با قيمتي پايين‌تر خريداري شده وضع مي‌شود. مبناي اين ماليات تفاوت بين قيمت خريد و قيمت نهايي فروش است و اين ماليات در هنگام نقل و انتقال سرماية مورد نظر اعم از زمين،‌ مسکن، سهام، اوراق قرضه، فلزات گرانبها و مانند آن اخذ مي‌شود. شايان ذکر است که اين ماليات در مواردي نظير زمين و املاک که ارزش افزوده‌اي بر آنها از سوي مالک اضافه نمي‌شود، عملاً ماليات بر ارزش مازاد است. بدين معنا که افزايش قيمت و سود ناشي از اين افزايش قيمت، ناشي از کار و توليد نبوده و تنها به دلايلي نظير شرايط بازار و ايجاد زيرساخت‌هاي عمومي مربوط مي‌شود.

هدف از وضع ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسکن را مي‌توان کنترل سوداگري از طريق توزيع مجدد ثروت ناميد. اين ماليات در واقع با اخذ افزايش ارزش زمين منجر به کنترل سوداگري در بازار زمين مي‌شود. البته خانه‌هاي اول افراد که تقاضاي مصرفي آنهاست از اين ماليات معاف است.

از ديگر اهداف وضع اين ماليات، کسب درآمد براي ايجاد خدمات رفاهي عمومي شهري است؛ بدين‌صورت که در صورت وضع نرخ مناسب مالياتي، دولت‌هاي مرکزي و محلي قادر به بازگرداندن افزايش ارزش زمين‌ها ناشي از ايجاد زيرساخت‌ها توسط دولت‌هاي محلي و مرکزي هستند.