حلقه مفقوده مديريت شهري
روزي نيست كه ساكنان كلانشهرها و حتي شهرهاي بزرگ، گرفتار مشكلات متعدد آمد و شد، اختلال در خدمات زيرساختي مانند آب و برق و...، ناسالم بودن هواي تنفسي و مسائلي از اين دست نباشند.
جمهوری اسلامی در سرمقاله امروز خود نوشت:
روزي نيست كه ساكنان كلانشهرها و حتي شهرهاي بزرگ، گرفتار مشكلات متعدد آمد و شد، اختلال در خدمات زيرساختي مانند آب و برق و...، ناسالم بودن هواي تنفسي و مسائلي از اين دست نباشند.
مسئولان دولتي و مديران شهري نيز غالباً در تشريح استمرار يا تشديد اين قبيل مشكلات به مشكلاتي مانند كمبود اعتبار و بودجه، زيرساخت‌هاي نامناسب، ناهماهنگي‌هاي بين دستگاهي و... اشاره مي‌كنند.
در يك نگاه عميق‌تر و با رويكردي دقيق‌تر به روشني مشخص مي‌شود كه علت اصلي يا ريشه اساسي بروز مشكلاتي كه برشمرديم به غفلت مديريت كلان و مسئولان شهري از مقوله "اقتصاد شهر" مربوط مي‌شود. به عنوان مثال مي‌توان به موضوع تأمين درآمد شهرداري‌ها و وابستگي آن به درآمد حاصل از فروش تراكم اشاره كرد. واقعيت اين است كه درحال حاضر بخش قابل توجهي از هزينه‌هاي شهرداري‌ها آن هم نه فقط در كلانشهرها بلكه در شهرهاي متوسط نيز از محل فروش تراكم حاصل مي‌شود و اين يعني ناديده انگاشتن مقولات مهمي مانند حقوق شهروندي، ضرورت حفظ نما و زيبايي بصري در شهرسازي‌ها، افزايش درهم تنيدگي جمعيتي و معضلات ترافيكي و...
بر اين مبنا به نظر مي‌رسد تا زماني كه مطالعات و برنامه‌هاي كارآمدي براي تعريف منابع مستقل درآمدي شهرداري‌ها انجام و اجرا نشود، نمي‌توان به توقف فروش غيركارشناسانه تراكم در شهرها اميد داشت.
نكته مهم ديگري كه در اين باره بايد مورد توجه قرار بگيرد، پيامدهاي ناگواري است كه ادامه اين شيوه از درآمدزايي براي منابع ملي كشورمان به دنبال دارد. بنابر آمارهاي رسمي سالانه به طور متوسط بين 100 تا 120 ميليون متر مربع ساخت و ساز تنها توسط بخش خصوصي در كشور انجام مي‌گيرد. طبيعي است كه چنين ميزاني از ساخت و ساز كه عمدتاً نيز در عرصه‌هاي شهري و به منظور كاربري مسكوني انجام مي‌گيرد به معناي بازسازي واحدهاي مسكوني موجود است و به عبارت ديگر، تؤام با عمليات تخريب است. نكته نگران كننده در اين ميان، تمركز بيشتر اين ساخت و سازها در مناطق و محلاتي است كه قيمت زمين در آنها بالاتر است درحالي كه حتي اگر طرح‌ها و نقشه‌هاي شهرداري‌ها را نيز مثلاً در كلانشهر تهران ملاك قرار دهيم، نوسازي واحدهاي مسكوني قديمي و فرسوده در مناطق تعريف شده در محدوده‌هاي بافت فرسوده بايد در اولويت قرار داشته باشد نه اينكه بناهاي با عمر كمتر از بيست يا بيست و پنج سال در مناطق خارج از محدوده بافت فرسوده تنها به اين دليل كه مي‌توان در زمين زيرساخت آن بناها، تعداد واحدهاي بيشتري ساخت، قبل از پايان عمر مفيدشان تخريب شوند و باعث هدر روي ثروت‌هاي ملي كشور باشند.
علاوه بر اين، حتي در همان مناطق تعريف شده به عنوان بافت‌هاي فرسوده، فرايندي كه اتفاق مي‌افتد عملاً نوسازي بافت منطقه نيست بلكه تنها نوسازي واحدهاي مسكوني پرداخته مي‌شود درحالي كه نوسازي واحدهاي فرسوده تنها جزئي از عملياتي است كه بايد براي نوسازي بافت شهري آن منطقه انجام بگيرد. نوسازي بسترهاي ارائه خدمات شهري مانند لوله‌كشي آب و گاز، خطوط برق و تلفن، تعريض معابر و... از جمله كارهايي است كه به نوسازي بافت‌هاي فرسوده در مناطق شهري معنا مي‌بخشد.
گام برداشتن در چنين مسيري بدون شك نيازمند هم افزايي دستگاه‌هاي دولتي و تشكل‌هاي صنفي و غيردولتي براي تقسيم وظايف است. به عنوان نمونه، دولت بايد در اتخاذ سياست‌هاي كلان خود به گونه‌اي عمل كند كه سهم بهاي زمين در قيمت تمام شده مسكن از ميزان غيرمنطقي فعلي به حد قابل پذيرشي كاهش پيدا كند. از سوي ديگر شهرداري‌ها هم با تعيين روش‌هاي شفاف و سالم براي كسب درآمد از فروش تراكم و دل بستن به جريمه تخلفات در ساخت و سازها اجتناب و منابع درآمدي پايداري را براي تأمين هزينه‌هايشان شناسايي كنند.
همزمان، تشكل‌هاي صنفي مانند سازمان نظام مهندسي ساختمان، سازمان نظام كاردانان ساختماني، شركت‌هاي بيمه مسئوليت و... بايد با تصحيح شيوه‌هاي نظارتي خود بر فرايند ساخت و ساز حتي المقدور از تخلفات پرهزينه در اين عرصه جلوگيري بعمل آورند. به عنوان مثال اينكه بنابه گفته برخي فعالان اين حوزه، حدود 70 درصد كل ساخت و سازهاي شهري در كلانشهر تهران تنها توسط 23 شركت نظارت مي‌شود به معناي عدم دقت كافي در اين نظارت‌ها و وجود ارتباطات رانتي در اين حوزه بوده است. امكان تكرار چنين رويه‌هايي بايد در آينده سلب شود تا شاهد تصحيح و عملكرد درست تمامي نهادهاي صاحب نقش در اين حوزه حساس باشيم.
روزي نيست كه ساكنان كلانشهرها و حتي شهرهاي بزرگ، گرفتار مشكلات متعدد آمد و شد، اختلال در خدمات زيرساختي مانند آب و برق و...، ناسالم بودن هواي تنفسي و مسائلي از اين دست نباشند.
مسئولان دولتي و مديران شهري نيز غالباً در تشريح استمرار يا تشديد اين قبيل مشكلات به مشكلاتي مانند كمبود اعتبار و بودجه، زيرساخت‌هاي نامناسب، ناهماهنگي‌هاي بين دستگاهي و... اشاره مي‌كنند.
در يك نگاه عميق‌تر و با رويكردي دقيق‌تر به روشني مشخص مي‌شود كه علت اصلي يا ريشه اساسي بروز مشكلاتي كه برشمرديم به غفلت مديريت كلان و مسئولان شهري از مقوله "اقتصاد شهر" مربوط مي‌شود. به عنوان مثال مي‌توان به موضوع تأمين درآمد شهرداري‌ها و وابستگي آن به درآمد حاصل از فروش تراكم اشاره كرد. واقعيت اين است كه درحال حاضر بخش قابل توجهي از هزينه‌هاي شهرداري‌ها آن هم نه فقط در كلانشهرها بلكه در شهرهاي متوسط نيز از محل فروش تراكم حاصل مي‌شود و اين يعني ناديده انگاشتن مقولات مهمي مانند حقوق شهروندي، ضرورت حفظ نما و زيبايي بصري در شهرسازي‌ها، افزايش درهم تنيدگي جمعيتي و معضلات ترافيكي و...
بر اين مبنا به نظر مي‌رسد تا زماني كه مطالعات و برنامه‌هاي كارآمدي براي تعريف منابع مستقل درآمدي شهرداري‌ها انجام و اجرا نشود، نمي‌توان به توقف فروش غيركارشناسانه تراكم در شهرها اميد داشت.
نكته مهم ديگري كه در اين باره بايد مورد توجه قرار بگيرد، پيامدهاي ناگواري است كه ادامه اين شيوه از درآمدزايي براي منابع ملي كشورمان به دنبال دارد. بنابر آمارهاي رسمي سالانه به طور متوسط بين 100 تا 120 ميليون متر مربع ساخت و ساز تنها توسط بخش خصوصي در كشور انجام مي‌گيرد. طبيعي است كه چنين ميزاني از ساخت و ساز كه عمدتاً نيز در عرصه‌هاي شهري و به منظور كاربري مسكوني انجام مي‌گيرد به معناي بازسازي واحدهاي مسكوني موجود است و به عبارت ديگر، تؤام با عمليات تخريب است. نكته نگران كننده در اين ميان، تمركز بيشتر اين ساخت و سازها در مناطق و محلاتي است كه قيمت زمين در آنها بالاتر است درحالي كه حتي اگر طرح‌ها و نقشه‌هاي شهرداري‌ها را نيز مثلاً در كلانشهر تهران ملاك قرار دهيم، نوسازي واحدهاي مسكوني قديمي و فرسوده در مناطق تعريف شده در محدوده‌هاي بافت فرسوده بايد در اولويت قرار داشته باشد نه اينكه بناهاي با عمر كمتر از بيست يا بيست و پنج سال در مناطق خارج از محدوده بافت فرسوده تنها به اين دليل كه مي‌توان در زمين زيرساخت آن بناها، تعداد واحدهاي بيشتري ساخت، قبل از پايان عمر مفيدشان تخريب شوند و باعث هدر روي ثروت‌هاي ملي كشور باشند.
علاوه بر اين، حتي در همان مناطق تعريف شده به عنوان بافت‌هاي فرسوده، فرايندي كه اتفاق مي‌افتد عملاً نوسازي بافت منطقه نيست بلكه تنها نوسازي واحدهاي مسكوني پرداخته مي‌شود درحالي كه نوسازي واحدهاي فرسوده تنها جزئي از عملياتي است كه بايد براي نوسازي بافت شهري آن منطقه انجام بگيرد. نوسازي بسترهاي ارائه خدمات شهري مانند لوله‌كشي آب و گاز، خطوط برق و تلفن، تعريض معابر و... از جمله كارهايي است كه به نوسازي بافت‌هاي فرسوده در مناطق شهري معنا مي‌بخشد.
گام برداشتن در چنين مسيري بدون شك نيازمند هم افزايي دستگاه‌هاي دولتي و تشكل‌هاي صنفي و غيردولتي براي تقسيم وظايف است. به عنوان نمونه، دولت بايد در اتخاذ سياست‌هاي كلان خود به گونه‌اي عمل كند كه سهم بهاي زمين در قيمت تمام شده مسكن از ميزان غيرمنطقي فعلي به حد قابل پذيرشي كاهش پيدا كند. از سوي ديگر شهرداري‌ها هم با تعيين روش‌هاي شفاف و سالم براي كسب درآمد از فروش تراكم و دل بستن به جريمه تخلفات در ساخت و سازها اجتناب و منابع درآمدي پايداري را براي تأمين هزينه‌هايشان شناسايي كنند.
همزمان، تشكل‌هاي صنفي مانند سازمان نظام مهندسي ساختمان، سازمان نظام كاردانان ساختماني، شركت‌هاي بيمه مسئوليت و... بايد با تصحيح شيوه‌هاي نظارتي خود بر فرايند ساخت و ساز حتي المقدور از تخلفات پرهزينه در اين عرصه جلوگيري بعمل آورند. به عنوان مثال اينكه بنابه گفته برخي فعالان اين حوزه، حدود 70 درصد كل ساخت و سازهاي شهري در كلانشهر تهران تنها توسط 23 شركت نظارت مي‌شود به معناي عدم دقت كافي در اين نظارت‌ها و وجود ارتباطات رانتي در اين حوزه بوده است. امكان تكرار چنين رويه‌هايي بايد در آينده سلب شود تا شاهد تصحيح و عملكرد درست تمامي نهادهاي صاحب نقش در اين حوزه حساس باشيم.
