زمين از مسكن در پايتخت ارزان‌تر شد؟

در شهر تهران سابقه نداشته قيمت واقعي زمين يا ملك كلنگي از ارزش معاملاتي آپارتمان مسكوني كمتر بشود، اما اين اتفاق در بهار امسال رخ داده و در حالي‌كه هر مترمربع بناي مسكوني در تهران به‌طور متوسط حدود يك ميليون و 790 هزار تومان خريد و فروش شده، ميانگين قيمت هر متر زمين در مرز يك ميليون و 590 هزار تومان در نوسان بوده است كه به اين ترتيب مشخص مي‌شود هم‌اكنون در پايتخت زمين معادل 11 درصد از مسكن ارزان‌تر است.

به نوشته «دنياي اقتصاد»، مركز آمار ايران ديروز بخش پاياني گزارش مربوط به «نوسانات قيمت در بازار بهاري مسكن» را با اعلام جزئيات ارزش معاملات مسكوني در مناطق 22گانه تهران منتشر كرد كه در بخشي از آن، تازه‌ترين نرخ‌هاي رسمي در بازار زمين نيز اعلام شده است.

در سه ماه اول امسال، هر مترمربع زمين خام يا ملك كلنگي در تهران بطور متوسط به قيمت يك ميليون و 588 هزار تومان فروخته شده كه نسبت به بهار سال گذشته 6/ 37 درصد افزايش پيدا كرده است. هر چند اين نرخ رشد چشمگير است، اما قيمت كنوني زمين در مقايسه با سال 86 ـ زمان اوج گراني زمين و مسكن در تهران ـ حدود 13 درصد كاهش پيدا كرده است.

تحليلي كه مي‌توان درباره بازار كنوني زمين در شهر تهران ارائه كرد، اين است كه طي ماه‌هاي اخير خانه‌هاي كلنگي در چشم انبوه‌سازان جلوه كرده است. استقبال سازنده‌ها از خريد املاك كلنگي تحت تاثير تسهيلاتي كه براي ساخت در اين مناطق داده مي‌شود، باعث رشد قيمت‌ها شده است.
از سوي ديگر به دليل آنكه زمين هرگز قابل كنترل از طريق عرضه بيشتر نيست و مقدار آن محدود است، لذا هر گونه رشد تقاضاي خريد بلافاصله تاثير مثبت بر روي قيمت خواهد گذاشت.

طي ماه‌هاي اخير مهمترين علتي كه باعث شده زمين نزديك به 38 درصد رشد قيمت پيدا كند، برگشت سازنده‌ها به بازار ساخت‌وساز بعد از دو سال ركود است.

اشكال در گزارش مركز آمار؟

مركز آمار كه ريز نوسانات قيمت زمين در مناطق 22گانه تهران را به‌صورت جدول بر روي سايت اطلاع‌رساني خود قرار داده، در 9 منطقه شهر، قيمت را مشخص نكرده است. مركز آمار حتي درباره علت عدم تعيين قيمت زمين در اين مناطق نيز توضيحي نداده كه مشخص شود آيا توانايي تعيين نبوده يا اينكه اصلا در اين مناطق زمين طي بهار امسال معامله نشده است!
اين در حالي است كه گزارش دو روز پيش مركز آمار درباره قيمت مسكن نيز با انتقادهاي متنوعي از جانب مسوولان روبه‌رو شد، تا جايي‌كه از برخي محافل شنيده شد كه اعلام كرده‌اند مركز آمار نبايد سرخود گزارش‌هاي مربوط به بخش مسكن را منتشر كند، بلكه بايد ابتدا به دستگاه‌هاي مرتبط دهد و اگر اجازه نهايي صادر شد، محتواي آن براي عموم منتشر شود!

افت‌وخيز قيمت زمين از سال 84 تاكنون

به گزارش دنياي‌اقتصاد، برمبناي اطلاعاتي كه طي سال‌هاي اخير در بولتن تخصصي وزارت مسكن ـ فصلنامه اقتصاد مسكن ـ گردآوري شده، بازار زمين در تهران با افت‌وخيزهاي زيادي روبه‌رو بوده است.
در سال 84 متوسط قيمت هر متر مربع زمين در شهر تهران 647 هزار تومان بود كه 2/ 7 درصد نسبت به سال قبل از آن رشد كرده بود.
در سال 85 اين نرخ به 849 هزار تومان رسيد و با افزايش 31 درصدي مواجه شد. در سال 86 بيشترين نرخ رشد قيمتي در بازار زمين ايجاد شد، به‌طوري‌كه هر مترمربع زمين با رشد قيمت 115 درصدي به يك ميليون و 828 هزار تومان رسيد.
در سال 87 هيچ آمار رسمي درباره قيمت زمين توسط وزارت مسكن يا مركز آمار يا بانك مركزي اعلام نشد كه به نظر مي‌رسد در اين سال نيز رشد چشمگير رخ داده باشد.
در سال 88 قيمت زمين در تهران با 35 درصد كاهش به يك ميليون و 159 هزار تومان رسيد.

رفتار «زمين» بي‌سابقه است

مينو رفيعي كارشناس مطرح مسكن و رئيس گروه مطالعاتي اقتصاد مسكن در دانشگاه درباره تغييرات قيمت زمين در تهران طي بهار به «دنياي‌اقتصاد» گفت: از سال 1369 كه براي اولين بار قيمت معامله زمين در تهران تعيين و اعلام شد تا كنون، سابقه نداشته قيمت ملك از زمين سبقت بگيرد.

رفيعي همچنين افزود: مركز آمار تا دو سال پيش قيمت مسكن را براساس روش‌هاي متداول آمارگيري تعيين مي‌كرد، اما اخيرا در نحوه نمونه‌گيري و جامعه‌ آماري، تغييراتي ايجاد كرده كه مثلا براي بازار زمين، مناطق حاشيه شهر را نيز دخالت داده است و ممكن است تحت تاثير اين عامل، ارزش زمين تغيير كرده باشد.

اين كارشناس مسكن همچنين تصريح كرد: چنانچه تحولات قيمتي در بازار زمين را براساس مبناي اقتصادي تحليل كنيم به اين نتيجه خواهيم رسيد كه افت قيمت زمين در مقايسه با قيمت مسكن نشان از كاهش تقاضا براي خريد زمين دارد و احتمالا ركود ديگري براي ساخت‌وساز در پيش خواهد بود.