آشنایی با نکاتی که باید در معامله املاک موروثی مد نظر قرار گیرد

معامله املاک موروثی مراحلی دارد که شامل مواردی از قبیل مشخص بودن صاحب ملک، رویت گواهی انحصار وراثت، بررسی وراث صغیر، بررسی وصیت‎نامه متوفی و معرفی وکیل توسط وراث برای فروش مورد معامله است.مهمترین موضوع این است که ملک به نام شخص متوفی ثبت شده باشد که احراز این موضوع با رویت سند مالکیت امکان‎پذیر است.

به گزارش «تابناک»؛ مهمترین سند در انجام معاملات موروثی، گواهی انحصار وراثت و تطبیق آن با شناسنامه متوفی است. برای اطمینان بیشتر، پیگیری و استعلام از اداره ثبت احوال جهت شناسایی وراث احتمالی دیگر متوفی، پیشنهاد می‎شود.

قبل از معامله، اسناد هویتی فروشندگان از قبیل شناسنامه و کارت ملی بررسی شود تا اگر فروشندگان به سن قانونی نرسیده باشند ـ که به صورت متعارف ۱۸ سال سن قانونی ملاک عمل است ـ بنا بر قانون از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع خواهند بود و ولی یا قیم آن‌ها حق معامله خواهند داشت و از آنجایی که قیم نیز مجاز به فروش اموال غیرمنقول صغیر نیست، باید مجوز فروش اموال را از دادستان اخذ کند؛ بنابراین، خریدار باید پس از احراز هویت قیم علاوه بر قیم‌نامه، مجوز واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر اذن فروش ملک صغیر را نیز مطالبه و بررسی کند.

حتما بررسی شود که مورد معامله قبلا توسط متوفی مورد وصیت قرار نگرفته باشد، چون هر شخصی می‎تواند طی وصیت‎‎نامه، یک‎سوم از اموال خود را به دیگری منتقل کند.

در صورتی که یک یا چند نفر از وراث برای فروش مورد معامله وکیل معرفی کنند، ضرورت دارد موارد ذیل حتما مورد بررسی قرار گیرد؛
وکلا باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر داشته باشند. دست‌نوشته یا تعیین وکیل تلفنی و شفاهی به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست.
وکالت‌نامه حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و کاملا قانونی باشد.
وراثی که در کشور حضور ندارند، باید وکالت‌نامه وکیل خود را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج از ایران تنظیم کنند.
برای انجام معاملات، اختیارات وکیل بررسی شود. وکیل باید هم اجازه فروش و هم اجازه دریافت پول ملک معامله‎شده را داشته باشد. در صورتی که این دو اجازه بررسی نشود، ممکن است وارث بعد از مدتی مدعی شوند که در وکالت‌نامه اجازه دریافت پول را به وکیل خود نداده‌اند و تبعا مشکلاتی برای خریدار ایجاد شود.

حتما باید هنگام تنظیم مبایعه‎ نامه، همه وراث یا وکلای آن‌ها باشند و مبایعه‎نامه را امضا کنند.

لازم است سهم تمامی وراث کامل پرداخت شود و ضرورت دارد، خریدار سهم تک تک وراث را به خودشان پرداخت کند تا بعدا کسی مدعی حقی نشود.

طبق قانون وراث باید حداکثر تا شش ماه، اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه کنند تا اداره مالیات با توجه به دارایی‌های منقول و غیرمنقول متوفی، بررسی‌های لازم را انجام دهد و بدهی‌های مالیاتی شخص فوت‎شده را اعلام کند تا مفاصا حساب مالیاتی صادر شود؛ بنابراین، حتما بررسی کنید ملکی که قرار است معامله کنید، در فهرست اموال متوفی در این مفاصاحساب باشد و اگر در فهرست نبود، از انجام معامله خودداری کنید.

در نهایت اینکه به منظور پیشگیری از مشکلات احتمالی در املاک موروثی، توصیه می‌شود که در مبایعه‌نامه تنظیم‎شده بین وراث و خریدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات اعم از شماره سریال سند مالکیت ملک مورد معامله، گواهی حصر وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، قیم‌نامه، وکالت‌نامه، وصیت‌نامه، پایان‎کار شهرداری، مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر تجویز فروش ملک صغیر و مواردی از این دست درج شوند.