آيا مسـكن گرانتـر مي‌‌شود؟

بحث تغيير قيمت مسكن داغ‌ترين بحث در بين فعالان بازار مسكن، متقاضيان و مسؤولان اين بخش حياتي از اقتصاد است.

هر چند در بازه‌هاي زماني مختلف پيش‌بيني قيمت مسكن در ايران از صحت چنداني برخوردار نبود ولي به صورت يك سيكل با دوره زماني مشخص قيمت مسكن در اوايل تابستان رشد خود را شروع مي‌كرد و با آغاز فصل سرما قيمت مسكن از يك سو اجاره بها از سوي ديگر كاهش مي‌يافت.

در برخي از مناسبت‌ها همچون ماه‌هاي  رمضان و بعضا محرم و صفر مسكن چه به لحاظ توليد و چه به لحاظ خريد و فروش از افت محسوسي برخوردار مي‌شد كما اينكه در ايام اسفندماه با نزديكي به نوروز و همزمان با رونق گرفتن بازار ساير كالاها، مسكن و خودرو نيز از رونق همه ساله برخوردار مي‌شدند. اما در پي جهاني شدن بحران مالي و سرايت موردي آن به اقتصاد ايران بازار مسكن وارد ركودي طولاني شده است به گونه‌اي كه مسؤولان وزارت مسكن و شهرسازي كه در دولت نهم منكر اين ركود بودند، در دولت دهم به فكر چاره‌انديشي و پيشگيري از بحران كمبود مسكن در آينده‌اي نه چندان دور  افتادند.

اما براي اينكه بازار مسكن دستخوش چه تغييراتي خواهد شد، مولفه‌هاي بسياري مطرح است كه برخي كاهنده و برخي ديگر افزاينده است، خاصه اينكه در سالي كه پيش رو داريم، قانون هدفمندي يارانه‌ها از يكسو و خروج آرام آرام اقتصاد جهاني از بحران مالي از ديگر سو بازارهاي كالا، سرمايه و خدمات كشور را تحت تاثير مستقيم خود قرار خواهند داد.

دكتر مسعود نيلي رييس دانشكده اقتصاد دانشگاه شريف در خصوص تاثير هدفمند كردن يارانه بر بازار مسكن معتقد است: از آنجا كه صنايع توليد فلزات اساسي و كاني‌هاي غير فلزي صنايعي هستند كه در مسكن استفاده مي شوند و بيشترين تاثير را از اجراي طرح مي‌پذيرند، مي‌توان افزايش قيمت تمام شده ساختمان و لاجرم افزايش قيمت مسكن را پيش بيني كرد.

هرچند نيلي سعي مي‌كند كه در مورد نرخ مسكن در آينده اظهار نظر صريحي نكند و بلافاصله قيمت مسكن را متاثر از مولفه پيچيده ديگري به نام قيمت زمين در ايران برمي‌شمارد. اما واقعيت امر اين است كه قيمت تمام شده ساخت هر متر زمين كه يكي از مولفه‌هاي اصلي تعيين قيمت مستغلات است، بعد از اجراي قانون هدفمند كردن يارانه‎‌ها افزايش خواهد يافت. موضوعي بديهي كه گئورك وارطان  و هاشمي از اعضاي كميسيون صنايع مجلس شوراي اسلامي نيز آن را تاييد مي‌كنند.

محمد خوش چهره استاد اقتصاد دانشگاه تهران و نماينده پيشين مجلس شوراي اسلامي، معتقد است، با شرايط موجود تصوير نگران كننده‌اي در خصوص آينده بازار مسكن وجود دارد و با توجه به تاثير اجراي قانون هدفمند شدن يارانه‌ها و تاثيرات تورمي آن كه سبب افزايش قيمت تمام شده ساخت مي‌شود، از حاشيه سود توليد كنندگان مسكن كاسته مي‌شود و براي حل اين معضل پيشنهاد كرد دولت براي نشاط بخش مسكن بايد سود 40 تا 50 درصدي براي سازنده‌ها در نظر بگيرد و تحقق آن را تضمين كند.    

اما از ديگر مسايلي كه نگراني ها در مورد ايجاد شوك قيمتي در بازار مسكن را افزايش مي‌دهد، عدم توازن عرضه و تقاضا در دو،سه سال گذشته است. به دنبال ركود اقتصادي بسياري از توليد كنندگان به خصوص توليدكنندگان حرفه‌اي مسكن توليد مسكن را با شدت كمتري دنبال كردند، زيرا از يكسو مي‌خواستند از افت چشمگير واحدهاي توليدي خود بكاهند و از سوي ديگر به علت عدم فروش به موقع واحدهاي توليدي خود عملا با كمبود نقدينگي براي اجراي پروژه‌هاي جديد روبه رو شدند.

وزير مسكن هفته گذشته در حالي از نياز سه ميليون و ششصد هزار واحدي كشور پرده برداشت كه طبق خوشبينانه ترين آمارها توليد كشور يك ميليون واحد مسكوني است. لاهوتي مخبر كميسيون عمران مجلس در اين‌باره معتقد است كه با فرض احداث يك ميليون مسكن مهر در مدت پنج سال و ساخت همين تعداد توسط انبوه سازان و ساخت دويست هزار واحد مسكوني توسط شهروندان نهايتا بازار مسكن عرضه‌اي بين ششصد تا هفتصد هزار واحد مسكوني خواهد داشت. اين در حالي است كه طبق برآورد كارشناسان نيازهاي جديد مسكن سالانه در حدود يك ميليون واحد است.

كمبود اوليه عرضه در بازار مسكن و پيشي گرفتن تقاضاهاي جديد بر عرضه‌هاي جديد بازار نتيجه‌اي جز گران شدن مسكن را در پي نخواهد داشت. هرچند كه دولت توانسته تا كنون با اتخاذ سياست‌هاي پولي سخت‌گيرانه بازار مسكن را از طرف تقاضا كنترل كند، اما آنچه مسلم است اين است كه دولت نمي‌تواند و نمي‌خواهد وضعيت ركودي فعلي همچنان تداوم يابد. خوش چهره در اتقاد از سياست‌هاي پولي دولت، مي‌گويد: برخي از مسؤولان ارشد به قيمت كنترل رفتارهاي سوداگرانه از ركود پيش‌آمده استقبال مي‌كنند، اين رويكرد همچون پزشكي است كه براي كنترل تب بيمار به فوت او رضايت مي دهد.

از ديگر مواردي كه علاوه بر گمانه‌ها، علت افزايش قيمت مسك مي‌تواند بشود، اتخاذ سياست‌هاي نامناسب در ارايه تسهيلات است. دكتر بيت‌الله ستاريان كارشناس سرشناس مسكن در اين‌باره با اشاره به تصميم بانك مركزي مبني بر ارايه وام مسكن به واحدهاي داراي عمر كمتر از پنج سال، خاطرنشان مي‌كند: اگر چه اين سياست مي‌تواند آينده‌اي روشن‌ را براي بازار مسكن به همراه داشته باشداما قطعا افزايش قيمت مسكن نيز يكي از نتايج اجراي آن خواهد بود.

ستاريان با اشاره به الگوهاي اقتصادي، هر رونقي در بازار را با يك افزايش قيمتي همراه مي‌داند. اما اتخاذ اين تصميم را تشويقي دانست براي افزايش ساخت وساز در كشور تا شايد از اين طريق رونق را به بازار مسكن بازگرداند. اين افزايش قيمت قطعا مربوط به خانه‌هاي زير پنج سال و نوساز نخواهد بود و قطعا اين افزايش قيمت شامل تمام خانه‌ها خواهد شد.

در حالي كه گمانه زني كارشناسان و نمايندگان مجلس از افزايش قيمت مسكن در آينده خبر مي دهد اما مقامات وزارت مسكن نظري مخالف اين دارند.

عملكرد به نسبت مناسب مسكن مهر در دولت نهم و اتخاذ استراتژي‌هاي راهبردي تر از سوي نيك زاد عملا سبب افزايش ساخت و ساز در بخش مسكن مهر شده است. كه به علت تامين برخي از نيازهاي بازار عملا ضربه گير قيمت مناسبي براي جلوگيري از افزايش قيمت مسكن در شهرستان‌ها مي باشد.

ابوالفضل صومعلو معاون امورساختمان و مسکن وزیر مسکن وشهرسازی ، با اشاره به سیاست عرضه بیشتر برای رونق دادن بخش مسکن گفت: بازار مسکن از لحاظ قیمت ها هم اکنون وضعیت متعادلی دارد. ابوالفضل صومعلو با بیان اینکه بخش مسکن را با دو نوع سیاست می توان رونق داد، تصریح کرد: یکی از این سیاست‌ها عرضه و دیگری تقاضای مسکن است که در حال حاضر ما با استفاده از سیاست عرضه به بخش مسکن رونق داده ایم.

آنچه مسلم است در زمان نيكزاد از يك سو پروژه‌هاي مسكن مهر دولت نهم به بهره‌برداري رسيده است و از سوي ديگر سرعت عملياتي وزارت مسكن از پيشرفت قابل توجهي برخوردار شده است. به گونه‌اي كه اكثر نمايندگان از عملكرد وزارت مسكن دولت دهم ابراز خرسندي داشتند.

صومعلو با تاکید بر اینکه با تقویت عرضه در بخش مسکن هم رونق ایجاد خواهد شد و هم قیمت‌هاي این بخش کنترل می شود،‌ادامه داد: ساخت یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی مهر شهری و روستایی که با سرعت در حال اجرا است، تاثیر گذاری لازم برای کنترل قیمت های مسکن در کشور را دارد وآنهایی که نیازمند واقعی مسکن هستند ، می دانند دولت با دادن زمین رایگان و اعطای تسهیلات در پی حل مشکل آنها است.

معاون امور مسکن و ساختمان وزیر مسکن و شهرسازی كه در حداقل چند ماه اخير با ارايه آمار ساخت و سازها و ميزان پيشرفت پروژه‌هاي مسكن مهر از برابري عرضه و تقاضا در بازار مسكن خبر مي‌دهد حضور انبوه سازان د ر ساخت واحدهای مسکونی مهر پررنگ ارزيابي مي كند و  از  ساخت بیش از صد هزار واحد مسکونی مهر را در سراسر کشور توسط انبوه سازان خبر مي‌دهد.

از ديگر اقدامات مجموعه دولت براي افزايش تقاضا در بازار افزايش تعامل وزارت مسكن با انبوه سازان، تلاش براي گشايش خطوط اعتباري جديد و هدايت تسهيلات به سمت ساخت و ساز است. صومعلو در همين راستا در ماه جاري جلسه‌اي را با نمایندگان انبوه سازان سراسر کشور برگزار كرد . در اين جلسه قرار شد با انجام هماهنگی های لازم ، کار مسکن مهر انبوه سازان از طریق کانون سراسری آنها در استان‌ها توزیع شود.

وزير مسكن نيز با معاون خود هم عقيده است و معتقد با تلاش‌هايي كه در حال انجام است، قيمت مسكن نه تنها افزايش پيدا نمي‌كند بلكه كاهش هم خواهد يافت.

اين اظهارات مقامات دولتي در حالي است كه برخی از کارشناسان بخش مسکن معتقدند دیگر نمی‌توان این بازار را در حالت انتظار نگه داشت و در ماه‌های پایانی امسال شاهد افزایش قیمت‌ها خواهیم بود. البته نباید فراموش شود فرا‌رسیدن ماه رمضان نیز طبق معمول بر بازار خرید وفروش تأثیر دارد و تا حدودی این بازار را نسبت به ماه‌های قبل کند تر خواهد كرد.

هر چند تا فرا رسيدن ماه رمضان (اواخر مردادماه) تقريبا دو ماه باقي مانده است اما پيش بيني مي شود به دليل قرار گرفتن اين ماه در اواسط فصل ساخت و ساز همانند سال گذشته بازار مسكن را وارد ركود ‌كند. تجربه به خسروي رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم مي‌گويد، به طور طبیعی ماه رمضان بر بازار خرید وفروش تأثیر می‌گذارد چون عده‌ای معتقد نیستند در این ماه به کسب وکار بپردازند .

اما در دو سوي جريان برخي كارشناسان گراني مسكن را در ماه‌هاي آينده محتمل مي دانند ولي عده‌اي ديگر از جمله مديران دولتي مدعي عدم افزايش قيمت‌ها در ماه‌هاي آتي هستند. اما هر دو دسته بر يك چيز اذعان دارند و آن ركود حاكم بر بازار است كه يافته‌هاي علمي و تجربه تاريخي نويد روزهاي سختي را براي بازار مسكن مي دهد و همين امر خود كافي است تا سياست گذاران عمراني و پولي كشور با ظرافت بيشتري عمل كنند، تا باعث ايجاد شوك قيمتي و شاهد جهش دوباره قيمت مسكن نباشيم.

منبع: پیام ساختمان و تاسیسات