جوابیه قابل تأمل کانون سردفتران به یک خبر و پاسخ «تابناک»

در پی درج خبری با تیتر «نان بزرگي كه مجلسي‌ها در دامان دفاتر ثبت اسناد رسمي گذاشتند»، کانون سردفتران و دفتریاران جوابیه ای ارسال کرده که وفق قانون عینا درج می‌ شود و از آنجایی که حاوی نکات قابل تأملی است، لازم می‌دانیم توضیحاتی به آن پیوست نماییم.

به گزارش «تابناک»، متن این جوابیه که به امضای امير گودرزي، قائم مقام روابط عمومي این كانون رسیده بدین شرح است؛

سامان دادن معاملات عادي اموال منقول، شفاف سازي معاملات

در گزارش  مذكور با حمايت از اسناد عادي و اينكه اجاره نامه‌ها و اسناد انتقال، بي‌حضور در دفاتر اسناد رسمي، با صدور امضاي دفاتر معاملات املاك سنديت يافته و رسمي مي‌شود و با تصويب قانون جديد كه بايد كليه معاملات راجع به اموال غيرمنقول در دفاتر اسناد رسمي تنظيم شود و از اين به بعد موجران و مستاجران و ديگر افرادي كه قصد معامله اموال غيرمنقول را دارند مي‌بايست علاوه بر پرداخت هزينه بنگاه‌هاي معاملات املاك به دفترخانه مراجعه كرده و با پرداخت مبالغي احتمالا گزاف معاملات خود را رسميت بخشند. مطالبي درج شده و در خصوص حق‌الزحمه دفاتر اسناد رسمي نيز ادعا شده مكانيزم دريافت حق‌الزحمه در دفاتر اسناد رسمي برمبناي ارزش ملك و مورد معامله است لذا هرچه ارزش ملك بيشتر باشد مبلغ بيشتري از معامله‌كننده دريافت مي‌شود و در خاتمه نتيجه‌گيري نموده كه الزام به مراجعه به دفاتر اسناد رسمي براي معاملات اموال غيرمنقول حكم درآمد اضافه براي دفاتر اسناد رسمي داشته وچنین القاء نموده که مردم تاکنون جهت انجام معاملات خود الزامی به مراجعه به دفاتراسناد رسمی نداشته ودرانتها مردم را به مخالفت‌هاي زياد!! در ارتباط با تصويب قانون مذكور تشويق نموده است.

با توجه به موارد متناقض و خلاف واقع كه در گزارش مذكور وجود دارد و به نظر مي‌رسد متاسفانه خبرنگار فاقد اطلاعات لازم در برخي امور در رابطه با دفاتراسنادرسمی است. لذا اشعار مي‌دارد:

1. هدف قانون‌گذار از تصويب قانون ثبت اسناد واملاك در 1310 خصوصا مواد 46 و 47 مبني بر الزام به ثبت معاملات، جهت جلوگيري از اختلاف مردم و عدم نياز به مراجعه به دادگستري بوده است لذا تصويب ماده 52 قانون اخير، اقدام جديدي نبوده لكن با برخي اقدامات نظيرگزارش وحمایت از اقدامات دلالی، متاسفانه اجرای قانون ثبت اسناد واملاک وماده یک قانون دفاتراسنادرسمی كم‌رنگ شده است.

2. حمايتي كه متاسفانه از سال 1386 از معاملات عادي و بنگاهي توسط دولت وقت و نيز برخي رسانه‌ها انجام پذیرفته  موجب بروز خسارات گسترده‌اي به مردم شده است. هنگامي كه ملكي در رهن بانك باشد آیا بنگاه‌هاي معاملات املاك از بانك وام دهنده براي تنظيم اجاره‌نامه استعلام مي‌كنند؟ و چنانچه ملك بازداشت يا مصادره شده باشد تكليف مبلغ ودیعه پرداختي مستاجر چه خواهد شد. آيا بانكها يا دادگاه انقلاب، مبلغ وديعه پرداختي مستاجر را هنگام تخلیه مورد اجاره مسترد مي‌دارند؟ چگونه مستاجرین می توانند مبالغ پرداختی به کسانی که در بنگاه بعنوان موجر قرارداد را امضاء نموده اند پس بگیرند؟ خصوصا آنکه در بسیاری از موارد ملک مورد اجاره فاقد سند مالکیت است وبنگاه های معاملات املاک به استناد اوراق عادی، مبادرت به تنظیم اجاره نامه ویا قولنامه می نمایند.

3. هنگام تنظيم قولنامه جهت خريد و فروش املاك نيز خطرات فراواني خريدار را تهديد مي‌كند كه قانون‌گذار از ابتدا نقش بنگاه‌هاي معاملات ملكي را فقط برای دلالت متعاملين تعيين نموده زيرا هنگام تنظيم قولنامه، مبلغي به عنوان بيعانه توسط خريدار به فروشنده پرداخت مي‌گردد چنانچه هنگام مراجعه به دفترخانه جهت نقل و انتقال ملك، فروشنده ممنوع‌المعامله بوده يا ملك (به هر دليل) بازداشت يا مصادره شده باشد و يا يكي ازفروشندگان صغير یا محجور بوده و نياز به اجازه ازاداره سرپرستي داشته باشد و يا مفاصاحساب ماليات بر ارث گرفته نشده باشد ویا سندی که توسط موجر ویا فروشنده ارائه می شود جعل باشد و ده‌ها دليل ديگر، خريدار یا مستاجرچگونه ‌مي‌تواند بيعانه پرداختي را پس بگیرد؟ وطی این مدت که قیمت ها با افزایش احتمالا مواجه می شود تکلیف خریدار چیست وچگونه جبران خسارت وی بعمل می آید؟

4. در گزارش مذكور ادعا شده كه حق‌الزحمه دفترخانه بر مبناي ارزش ملك و مورد معامله است حال آنكه به نظر نمي‌رسد نگارنده كوچكترين اطلاعي از  تشكيلات دفاتر اسناد رسمي داشته باشد زيرا وفق تبصره الحاقي به ماده 58 آئين نامه  قانون دفاتر اسناد رسمي، حق‌التحرير دفاتر اسناد رسمي طبق ارزش معاملاتي اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادي و دارايي محاسبه و اخذ مي‌گردد يعني ممكن است ارزش ملك 200 ميليون تومان لكن ارزش معاملاتي اعلام شده توسط وزارت دارايي 4 ميليون تومان باشد در اين صورت حق‌التحريرسردفتر با ماخذ 4 ميليون تومان محاسبه مي‌گردد و تا زمانی که ارزش معاملاتي ملك تغيير نكرده اين ماخذ محاسبه كماكان تغييري نخواهد كرد. حال آنكه احتمال دارد طي اين دوره قيمت املاك چند بارافزايش يابد. بنگاه‌هاي معاملات املاك طبق مبلغ مندرج در قولنامه، لکن دفاتر اسناد رسمي طبق ارزش معاملاتي اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادی و دارايي، حق‌الزحمه دريافت مي كنند، كه ممكن است سالها تغيير نكند.

5. تلاش همه كشورها در جهت شفافيت معاملات و جلوگيري از معاملات زيرزميني و پولشويي از طریق گسترش اسناد رسمی مي‌باشد و مشكلاتي كه براي مردم در دادگستري پديد آمده موجب گرديده مجلس محترم شوراي اسلامي مجددا توجه به اعتبار سند رسمي را با توجه به بند 67 منويات مقام معظم رهبري در تدوين سياست‌هاي برنامه ششم توسعه مبني بر: "توسعه ثبت رسمي اسناد واملاك و مالكيت معنوي و ثبت رسمي، مالكيت‌هاي دولت و مردم ..." سرلوحه كار خود جهت تصويب ماده 52 مذكور قرار دهد كه اقدام اخير هيات عمومي ديوان عدالت اداري جهت ابطال مصوبه مورخ 21/10/1387 دولت قبل، مبني بر الزام مردم به اخذ كد رهگيري از بنگاه های معاملات ملکی هنگام مراجعه به ادارات دولتی شايد در همين راستا بوده است.

6. برخلاف ادعاي مقاله مذكور، با مهر و امضاي دفاتر معاملات املاك، قولنامه‌ها و اجاره‌نامه‌ها رسميت پيدا نمي‌كند بلكه با توجه به ماده 1287 قانون مدني چنانچه اسنادی توسط دفاتراسنادرسمی و یا سازمان ثبت تنظیم نشود سندعادی محسوب می شود  ودفترخانه برای تنظیم اسناد انتقال نسبت به املاک مکلف به استعلام از سازمان ثبت اسناد واملاک محل وقوع ملک بوده و بقیه موارد از نظر بلامانع بودن تنظیم سند توسط سردفتر استعلام می گردد کما اینکه در قانون پیش فروش ساختمان نیز جهت جلو گیری از توسعه بی رویه شهرها که به موجب قولنامه های عادی انجام می گرفته ونیز جهت حمایت از انجام معاملات رسمی و ایجاد بهداشت حقوقی و نیز ممانعت از بروز خسارت به خریدار وفروشنده، انجام قراردادهای پیش فروش فقط به موجب سند رسمی معتبر اعلام شده و طبق ماده 24 قانون مذکور، بنگاه های معاملات ملکی از تنظیم هرگونه قولنامه منع شده‌اند و در هر حال با اشاعه مواردي به شرحي كه درمقاله مذكور به آن اشاره شد و تحريك مردم به اعتراض (احيانا شورش) در مقابل اعتبار سند رسمي نه تنها مشكلات مردم كاسته نخواهد شد بلكه با تشويق به عدم ثبت رسمي معاملات اعم از قطعي يا اجاره يا رهن و غيره، مراجعات مردم به دادگستري جهت احقاق حق، فزوني خواهد يافت كه قطعا مد نظر قانون‌گذار و مسئولين دولت و خصوصا حكومت نيست.

ياد آوري اين نكته نيز ضروري است كه با ایجاد شبکه گسترده دفاتراسنادرسمی در اقصا نقاط کشور ونیز ایجاد بانک اطلاعاتی متمرکز در سازمان ثبت اسناد واملاک کشور وتنظیم همه اسناد در سامانه ثبت آنی، احتمال بروز خسارت به متعاملین وحتی جعل اسناد غیرممکن شده است.

توضیحات «تابناک»:

نقش شما در شکل‌گیری مصوبه اخیر مجلس چیست که در دفاع از آن عجله دارید؟

دست اندرکاران و متولیان کانون سردفتران و دفتریاران، در حالی گزارش «تابناک» را یکسویه، حاوی تناقض و خلاف واقع می‌خوانند که ظاهرا حتی به عنوان گزارش منتشر شده نیز دقت نکرده‌اند، که در این صورت درمی‌یافتند نقد «تابناک» متوجه مصوبه مجلس شورای اسلامی شده است، نه ایشان!

بنابراین، توقع می‌رفت اگر پاسخی به این انتقادات وجود دارد، نمایندگان مجلس، به ویژه تنظیم کنندگان این طرح عجیب، آن را مطرح کنند، نه کانون سردفتران که نقشی در تنظیم این طرح و تصویب آن نداشته است. البته ممکن است بر خلاف ظاهر ماجرا، این کانون در شکل گیری این طرح هزینه آفرین و تصویب آن در مجلس نقشی ـ ولو کوچک! ـ ایفا کرده باشد که ما و مردم از آن بی خبریم.

نکته با اهمیت و کلیدی دیگر در این نقد، تحمیل هزینه ای جدید به مردم در نتیجه مصوبه اخیر مجلس است. به این شکل که اگر این مصوبه به تأیید شورای نگهبان برسد و تبدیل به «قانون» شود، مردم مجبور خواهند بود، پس از مراجعه به بنگاه های معاملات املاک و تقبل هزینه های مربوطه در رهن، اجاره و...، راهی دفاتر اسناد رسمی شوند و بابت تنظیم سند در این دفاتر نیز هزینه دیگری بپردازند؛ هزینه ای که اکنون ملزم به پرداخت آن نیستند.

در اینجا می‌توان از کانون سردفتران که به اشتباه از این مصوبه با نام «قانون» یاد می‌کنند ـ و ظاهرا از یاد برده‌اند مصوبه مجلس برای تبدیل شدن به قانون، تأیید شورای نگهبان قانون اساسی را نیاز دارد ـ پرسید که دقیقا کدام قسمت از نقد «تابناک» خلاف واقع است؟ آیا غیر از این است که نتیجه تبدیل مصوبه مجلس به قانون، هزینه‌ای جدید به آنهایی که قصد معامله اموال غیرمنقول را دارند، تحمیل خواهد شد؟

این در حالی است که می‌دانیم نتیجه پیمودن فرایند قانون گذاری برای این مصوبه و تبدیل آن به قانون، افزودن بر هزینه های مردم از یکسو و کسب درآمد بیشتر برای دفاتر اسناد رسمی است؛ درآمدی که با توجه به تیراژ بالای قراردادهای رهن، اجاره و دیگر معاملاتی که در اموال غیرمنقول رخ می‌دهد، بسیار چشمگیر خواهد بود.

در ادامه بد نیست به موارد ششگانه مندرج در جوابیه کانون سردفتران و دفتریاران هم سری زده و در مقام پاسخگویی، درباره هر بند توضیحاتی جهت شفاف شدن هر چه بیشتر ماجرا ارائه دهیم تا فضا برای قضاوت خوانندگان این مطلب بیشتر فراهم شود. با این امیدواری که متولیان کانون نقد وارده به مصوبه مجلس را در حکم «تشویق مردم به مخالفت های زیاد! با تصویب قانون[!] مذکور» تلقی ننمایند!

1- اینکه هدف قانون گذار از تصویب یک طرح یا لایحه یا حتی به زعم مدیران کانون، «قانون» چه بوده، موضوعی نیست که کانون سردفتران و دفتریاران بخواهد درباره آن شفاف سازی نماید، مگر اینکه درباره مصوبه ای صحبت کنیم که ایشان در شکل گیری طرح اولیه آن نقش ایفا کرده‌اند؛ موضوعی که مورد ادعای ایشان هم نیست، که اگر بود، می‌شد نقدهای به مراتب جدی تری به مصوبه اخیر مجلس در این خصوص وارد دانست.

2- فهرست کردن مشکلاتی که مراجعان بنگاه های معاملات ملکی با آن مواجهند برای رد انتقادات وارده به مصوبه مجلس، آن هم با چاشنی نقد عملکرد دولت نهم و قرار گرفتن در موضع وکیل مدافع دستگاه قضا، به خوبی ثابت می‌کند که چرا متولیان کانون سردفتران پیش از نمایندگانی که این طرح را مصوب کرده‌اند، در صدد پاسخگویی به نقدهای مطرح درباره آن برآمده‌اند.

3- در این بند نیز به مانند بند دوم، مواردی به عنوان اشکالات معامله به شیوه فعلی فهرست شده‌اند تا این گونه به مخاطب القا شود که راه رفع تمامی شان، تبدیل شدن مصوبه اخیر مجلس به قانون و الزام معامله کنندگان به دفاتر اسناد رسمی است. این در حالی است که اگر فرض را صحت این ادعا هم بگذاریم، باز باید اذعان کنیم که راه رفع اشکالات از دید کانون سردفتران و دفتریاران، تحمیل هزینه های جدید به مردم است. انگار نه انگار که می‌توان چهارچوبی برای الزام بنگاه های معاملات ملکی به دریافت برخی استعلامات قانونی تدارک دید یا به گونه ای دیگر در صدد رفع این مشکلات برآمد تا مردم مجبور به پرداخت هزینه ای جدید و پیمودن روند طولانی تر برای انجام معامله شان نشوند.

4- عجیب ترین بخش از جوابیه کانون سردفتران به خبر «تابناک» بند چهارم این جوابیه است که از یک سو در آن ادعا شده که نگارنده مطلب «كوچكترين اطلاعي از  تشكيلات دفاتر اسناد رسمي ندارد» و بعد در ادامه به وضوح تأیید شده که مبنای دریافت وجه از مراجعان، ارزش معاملاتی ملک است؛ ارزشی که به گفته ایشان مبنای آن، ارزش معاملاتي اعلام شده توسط وزارت دارايي است و افزایش آن، منجر به افزایش مبالغ دریافتی از مراجعان خواهد شد. اینجاست که می‌توان از نگارندگان جوابیه پرسید به راستی چه چیزی را تکذیب و چه چیز دیگری را تأیید کرده‌اید؟!

5- دست اندرکاران کانون در بند پنجم جوابیه خود، دایره دفاع از مصوبه اخیر مجلس را آنقدر گسترش داده‌اند که مدعی شده‌اند این مصوبه می‌تواند «مشکلاتی که برای مردم در دادگستری پدید آمده» را هم رفع و رجوع کند؛ رویکردی که بر اساس آن جا دارد از ایشان بپرسیم چرا متولیان وزارت دادگستری و دست اندرکاران دستگاه قضا برای ارائه راهکاری در این خصوص پیش قدم نشده‌اند و این مصوبه نه بر اساس لایحه دولت و یا طرحِ دستگاه قضا در دستور کار مجلس قرار گرفته و به تصویب رسیده‌ است؟ آیا این نهادها برای رفع مشکلاتی که با آن دست به گریبان اند، ایده ای نداشته و ندارند؟ آیا بهتر نیست بابت رفع این مشکلات، بخشی از بودجه این نهادها را به دفاتر اسناد رسمی اختصاص داد تا ایشان به رایگان پذیرای رسمیت بخشیدن به معاملات باشند و بابت آن هزینه ای به مردم تحمیل نشود؟

6- در پایان جوابیه هم به نوعی دیگر بر مشکل گشایی از گره نهادهایی چون دادگستری برمی‌خوریم که به تفصیل درباره آن توضیح داده‌ایم. با این تفاوت که این بار با نوعی مغلطه از جانب کانون سردفتران و دفتریاران مواجهیم. به این صورت که ایشان مدعی هستند قولنامه ها و اجاره نامه های تنظیم شده در بنگاه های معاملات ملکی رسمیت ندارد و «سند عادی» محسوب می‌شود. نوعی بازی با عبارات و کلمات که قطعا معنای آن غیررسمی خواندن اجاره نامه ها و قولنامه ها نیست که اگر باشد، ادعایی بسیار گزاف خواهد بود که می‌تواند جامعه را با مشکلاتی بسیار جدی مواجه نماید.

در پایان بد نیست به دو نکته مغفول در جوابیه کانون سردفتران و دفتریاران نیز اشاره کرده و علت سکوتشان در خصوص آنها را جویا شویم؛ نخست اینکه آیا مدعی هستند اسناد انتظامی صادر شده برای خودروها و موتورسیکلت ها هم غیررسمی است و منجر به پدید آمدن مشکلات فراوان برای خریداران وسائط نقلیه می‌شود یا خیر؟ و دوم آنکه نظرشان درباره دقیق و مصداقی نبودن تعریف «اموال غیرمنقول» در قانون مدنی و مشکلاتی که ممکن است، این مسأله در الزامی شدن معاملات اموال غیرمنقول به وجود آورد، چیست؟

دو نکته ای که در گزارش «تابناک» به آن اشاره شده بود اما دست اندرکاران کانون سردفتران و دفتریاران ترجیح دادند درباره شان سکوت کرده و پاسخی ندهند.