معامله «مسكن‌مهر» آزاد شد
روزهاي آخر عمر كاري دولت دهم را مي‌توان به‌واسطه سه اقدام هيات‌دولت، روزهاي گشايش بخت صاحبان مسكن‌مهر نام‌گذاري كرد.
به گزارش دنیای اقتصاد دو هفته پيش لايحه‌اي براي انتقال مالكيت زمين‌هاي ۹۹ ساله به ساكنان واحدهاي مسكوني‌مهر، به مجلس رفت و ديروز نيز مصوبه‌اي از هيات‌دولت ابلاغ شد كه به موجب آن، خريد و فروش اين واحدها از امروز رسما آزاد است و ديگر منع قانوني براي نقل‌وانتقال يا معامله مسكن‌مهر وجود ندارد و همچنين وام بانكي براي برخي از واحدهاي در آستانه‌تحويل به ۳۰ ميليون تومان افزايش يافت.اين مصوبه كه به تاييد رييس‌جمهور و امضاي معاون اول رسيده و لازم‌الاجرا است، از عقب‌نشيني ناگهاني دولت از موضع سرسختانه‌اي كه پاييز پارسال اتخاذ كرده بود، حكايت دارد.هم‌اكنون با به رسميت شناختن حق صاحبان مسكن‌مهر نسبت به دارايي ملكي‌شان و مشخص شدن حريم مالكيت اين افراد، از يك‌سو نگاه انتقادي موسوم به «آپارتمانهاي يكبارمصرف و غيرقابل فروش» از روي اين واحدها برچيده مي‌شود و از سوي ديگر با تعطيل شدن بازار زيرزميني و غيررسمي فروش مسكن‌مهر -كه تا پيش‌از اين در بنگاه‌هاي فاقد پروانه شكل گرفته بود- دروازه بازار رسمي معاملات مسكن به روي اين واحدها باز مي‌شود. هيات‌دولت در اين مصوبه بر صدور آني سندمحضري براي اعيان واحدهاي مسكوني‌مهر تاكيد كرده كه البته با توجه به حجم ناچيز واحدهاي سنددار به‌رغم تحويل حداقل نيم‌ميليون واحد، اين ماموريت به تكاليف حتمي دولت يازدهم افزوده مي‌شود.
دولت سرانجام با عقب‌نشيني از موضع پیشین خود كه پاييز سال گذشته و دو سال قبل از آن، در برابر صاحبان واحدهاي مسكوني‌مهر اتخاذ كرده بود، نگاه فعالان بازار مسكن به اين واحدها را با ابلاغ يكي از مهم‌ترین مصوبه‌هاي دست‌كم ۴سال اخير اصلاح كرد. سايت اطلاع‌رساني دولت روز گذشته با انتشار تصويب‌نامه تازه كارگروه مسكن، از موافقت هيات‌دولت و شخص ریيس‌جمهور با خريد و فروش واحدهاي مسكوني‌مهر خبر داد.
كارگروه مسكن با تركيبي از ۷ وزير عضو كابينه به رياست وزير راه‌وشهرسازي، آبان‌ماه پارسال صاحبان مسكن‌مهر را از فروش يا معامله واحدهايشان منع كرد و خريدوفروش اين آپارتمان‌ها را مستلزم كسب اجازه صاحب ملك از دولت دانست! اما با عدم ابلاغ اين تصميم تامل‌‌برانگيز توسط ریيس‌جمهور و در واقع مخالفت آشكار دولتي‌ها با اعمال ممنوعيت در استفاده مالكان مسكن‌مهر از حقوق مسلم‌شان، مي‌شد حدس زد دير يا زود دروازه بازار معاملات مسكن به روي اين واحدها باز خواهد شد.
اكنون به موجب آنچه در كارگروه مسكن بعد از تجديدنظر روي تصميم سال گذشته، به تصويب رسيده و با تاييد ریيس‌جمهور و امضای معاون اول، از امروز لازم‌الاجرا است، هيچ منع قانوني براي خريد و فروش واحدهاي مسكوني‌مهر وجود ندارد.
حق‌مسلم فروش
براساس مصوبه جديد هيات‌دولت، صاحبان واحدهاي مسكوني‌مهر يعني كساني كه در ۵سال گذشته تحت عنوان متقاضي واجدشرايط ۴گانه، از دولت مسكن‌مهر دريافت كرده‌اند، مي‌توانند همچون ساير مالكان آپارتمانهاي معمولي داخل شهرها، درباره سرنوشت دارايي ملكي خود به صورت كاملا آزادانه تصميم بگيرند و در صورتي كه قصد فروش مسكن‌مهر را داشته باشند اجازه دارند آن را به هر فردي كه متقاضي خريد است، با هر قيمتي واگذار كنند.
دولت در عين حال در اين مصوبه تازه، به واسطه وامدار بودن واحدها و همچنين دولتي بودن زمين‌ها، دو ضابطه بديهي را براي نحوه فروش مسكن‌مهر در نظر گرفته است كه به موجب آن، مالك مسكن‌مهر هنگام فروش واحد خود به غير، بايد ابتدا ۱۰ درصد وام ۲۵ميليوني را با بانك‌مسكن تسويه كند و سپس قرارداد اجاره زمين را نيز به فرد فروشنده منتقل كند.
در حال حاضر صاحبان مسكن‌مهر ماهانه حدود ۲۵۰ هزار تومان بابت تسهيلات بانكي اين واحدها، قسط پرداخت مي‌كنند كه مدت بازپرداخت تسهيلات ۲۰ساله است.
همچنين صاحبان اين واحدها پيش از دريافت كليد واحد خود از وزارت راه‌وشهرسازي، با سازمان‌هاي استاني تابعه اين وزارتخانه، قراداد اجاره ۹۹ساله زمين امضا كرده‌اند كه براساس اين قرارداد، سالانه بين ۱۵۰ تا ۲۰۰ هزار تومان بابت اجازه زمين، به دولت اجاره‌بها پرداخت مي‌كنند! به اين ترتيب، مالك مسكن‌مهر در صورت فروش واحد خود، مسووليت پرداخت اقساط وام بانك‌مسكن و همچنين اجاره‌بهاي زمين۹۹ساله را به صورت كاملا قانوني به خريدار منتقل مي‌كند.
دستور صدور سندمحضري
در متن مصوبه تازه ابلاغ شده هيات‌دولت، يكبار ديگر بر صدور سندمحضري به نام صاحبان مسكن‌مهر بابت مالكيت بر اعيان واحدها تاكيد شده است. اين در حالي است كه تاكنون به‌رغم تحويل حداقل نيم‌ميليون واحد مسكوني‌مهر به متقاضيان، كمتر از ۱۰ درصد اين واحدها سنددار شده‌اند و مسوولان وزارت راه‌وشهرسازي به دليل حجم بالاي كار در اين پروژه، هنوز موفق به هموار كردن مسير صدور سند اعياني براي اين واحدها نشده‌اند. البته برخي از مديران دولتي مسكن‌مهر نيز اعتقاد چنداني به اعطاي سند به مردم ندارند و تصور مي‌كنند «مقصد» در مسكن‌مهر حداكثر در تكميل واحد و تحويل كليد آن به متقاضي و در بهترين حالت، صدور دفترچه اقساط براي متقاضي خلاصه شده است!
با اين حساب مسووليت دولت يازدهم در مسكن‌مهر بايد بر تسهيل صدور سندمحضري براي واحدهاي مسكوني‌مهر معطوف شود.
بازار مسكن‌مهر داغ مي‌شود
در پي آزادسازي حق مسلم صاحبان مسكن‌مهر در فروش واحدهايشان، بازار غيررسمي معامله اين واحدها كه در دو سال گذشته به صورت پنهاني تشكيل شده بود، از امروز داغ مي‌شود.
فروش مسكن‌مهر از اواخر سال۸۹ با واگذاري سري اول اين واحدها به متقاضيان آغاز شد و در يكسال اخير حجم معامله اين واحدها در شهرهايي همچون پرند كه معدن مسكن‌مهر محسوب مي‌شود، به قدري افزايش يافته كه به حرفه مشاور‌املاكي در اين مناطق فوق‌العاده رونق بخشيده است.صاحبان مسكن‌مهر در اين مدت براي فروش واحد خود ناگزير به استفاده از مشاوران‌املاك بودند و چون دولت فروش را ممنوع كرده بود، اين افراد اجازه آگهي و تبليغ براي فروش ملك خود نداشتند.
اين محدوديت باعث شده بود برخي دلالان با سوءاستفاده از اقدام غيرقانوني خريداران مسكن‌مهر، واحدها را به نصف قيمت خريداري و آن را با دو برابر قيمت به خريدار اصلي بفروشند. اما حالا با تعيين تكليف حريم مالكيت مالكان مسكن‌مهر و صدور مجوز رسمي براي مالكان بابت خريد و فروش واحدها، از يك‌سو ارزش واقعي مسكن‌مهر برخلاف برخي جوسازي‌ها، احيا مي‌شود و از سوي ديگر ارزش‌افزوده واحدها مستقيم به جيب مالك مي‌رود، نه دلال. تاکنون اغلب مردم، مسکن مهر را آپارتمان‌های ناقص غیر قابل فروش می‌دانستند.
۱۰۰ درصد ارزش‌افزوده
در حال حاضر ارزش‌افزوده واحدهاي مسكوني‌مهر حداقل ۱۰۰ درصد برآورد مي‌شود طوري كه قيمت تمام‌شده براي صاحبان اين آپارتمانهاي دولتي‌ساز حدود مترمربعي ۵۰۰ هزار است اما در بازار آزاد با قيمت مترمربعي يك تا يك‌ونيم ميليون تومان خريد و فروش مي‌شود.
۳۰۰ هزار فقره وام ۳۰ ميليوني
هيات‌دولت به وزير راه‌وشهرسازي اختيار داد تسهيلات بانكي واحدهاي مسكوني‌مهر در آستانه تحويل را تا سقف ۳۰۰ هزار واحد، از ۲۵ ميليون تومان كنوني به ۳۰ ميليون تومان افزايش دهد.
روز گذشته با انتشار مصوبه تازه هيات‌دولت، برخي خبرگزاري‌ها از افزايش سراسری مبلغ وام مسكن‌مهر به ۳۰ ميليون تومان خبر دادند؛ اما دقت در متن آنچه ابلاغ شده، نشان مي‌دهد: وام ۳۰ ميليوني «همگاني» نيست، بلكه برحسب تصميم وزير راه‌وشهرسازي، فقط به برخي از پروژه‌هاي در حال ساخت تعلق مي‌گيرد.اطلاعات دريافتي «دنياي‌اقتصاد» درباره اين مصوبه حاكي است: وزارت راه‌وشهرسازي مجاز است حداكثر براي ۳۰۰ هزار واحد مسكوني‌مهر، وام موجود را به ۳۰ ميليون تبديل كند.
واحدهايي كه مشمول وام جديد خواهند شد بايد داراي شرايط زير باشند:
۱- قيمت تمام‌شده آنها زيادتر از بقيه باشد
۲-در آستانه تحويل و افتتاح باشند
۳-پيش‌خريداران توان پرداخت رقم مابه‌التفاوت را نداشته باشند
۴-براي واحدها كارت قسط صادر نشده باشد
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» تبديل وام مسكن‌مهر از ۲۵ ميليون به ۳۰ ميليون قطعا زمان تحويل واحدها را به‌خاطر تغيير قرارداد پيمانكار با بانك‌مسكن، حداقل يك‌ماه به تاخير مي‌اندازد كه البته اين تاخير برخلاف تاخير‌هاي قبلي، به نفع صاحبان مسكن‌مهر خواهد بود. همچنين بار مالي مسكن‌مهر براي سيستم بانكي نيز به واسطه اين افزايش سطح وام، حدود ۱۵۰۰ ميليارد تومان افزايش پيدا مي‌كند كه به اين ترتيب مجموع اعتبار مورد نياز براي كل طرح مسكن‌مهر از ۵۰ هزار ميليارد تومان عبور خواهد كرد.
بانك‌مسكن تاكنون نزديك به ۴۰ هزار ميليارد تومان براي مسكن‌مهر تسهيلات پرداخت كرده است كه حداقل ۳۵ هزار ميليارد از آن، در قالب خط‌اعتباري بانك‌مركزي بوده است.
متن مصوبه هيات‌دولت درباره آخرين تصميمات اتخاذ شده توسط كارگروه مسكن و ریيس‌جمهور، به شرح زير است: وزیران عضو کارگروه مسکن به استناد اصل یکصد و سی و هشتم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران تصویب کرد؛ بانک‌های عامل مسکن، ملی ایران، ملت، صادرات ایران، تجارت و رفاه کارگران موظفند حسب اعلام وزارت راه و شهرسازی برای افزایش سقف تسهیلات مسکن مهر تا سقف سیصد میلیون ریال برای هر واحد مسکونی اقدام کنند. مجموع دوران مشارکت و فروش اقساطی این تسهیلات بیست سال تعیین می‌شود.
بر این اساس، وزارت راه و شهرسازی مجاز است حساب‌های بانکی خود و شرکت‌ها و سازمان‌های تابع را به بانک مسکن منتقل کند.
همچنین بانک مسکن موظف است در سایت‌های مسکن مهر با اعلام وزارت راه و شهرسازی برای ایجاد شعبه جدید برای وصول اقساط تسهیلات پرداخت شده، اقدام کند. دولت وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده است؛ در سایت‌های مسکن مهر برای ارائه خدمات روبنایی، آماده سازی و محوطه سازی و زیر ساخت‌های مورد نیاز از محل واگذاری اراضی و املاک خود و آورده متقاضیان اقدام کند.
بر اساس این مصوبه، در صورتی که خریدار در پروژه‌های مسکن مهر احداثی در اراضی دولتی، واجد شرایط مسکن مهر نباشد، فروشنده باید در هر انتقال، ۱۰ درصد بدهی بانک را تسویه کند و قرارداد اجاره عرصه جدید به میزان پنج برابر مبلغ قرارداد اجاره در سال با خریدار جدید منعقد و این مبلغ در هر سال 5درصد افزایش می‌یابد.
در انتقال‌های بعدی به خریداران غیرواجد شرایط مسکن مهر، مبلغ اجاره عرصه
بر اساس دستورالعمل وزیر راه‌وشهرسازی محاسبه و هر سال ۵ درصد افزایش می‌یابد. همچنین، صدور سند اعیانی به نام متقاضی واجد شرایط که مستاجر عرصه و مالک اعیان است، توسط اداره ثبت و اسناد و املاک محل وقوع ملک منوط به انعقاد قرارداد فروش اقساطی بین بانک عامل با مالک اعیان و متعاقبا ترهین اعیان واحد مسکونی و صدور دفترچه اقساطی بر اساس اعلام بانک عامل است. این مصوبه پس از تایید رییس جمهور از سوی محمدرضا رحیمی؛ معاون اول رییس جمهور برای اجرا ابلاغ شده است.
