«تغییر کاربری اراضی»، هم جرم است و هم حقی مالکانه!

تعریف تغییر کاربری این است که مالک یک ملک به دلیل ایجاد منافع بهتر نسبت به استفاده از ملک خارج از نوعیت مجاز آن اقدام کند؛ برای مثال زمین زراعی را تبدیل به مسکونی‌ کند؛ بنابراین قانونگذار برای حفاظت از باغ‌ها و زمین‌های زراعتی و جلوگیری از تبدیل آن‌ها به اماکن مسکونی یا غیر آن، قوانین را وضع نموده و با جرم انگاری این عمل، سعی کرده است تا از کاربری اراضی جلوگیری کند.

کد خبر: ۹۹۷۲۳۶

تاریخ: ۲۷ مرداد ۱۳۹۹ - ۱۵:۴۷

برخی جرایم به دلیل عوامل متعدد تاثیرگذار بر آن‌ها از اهمیت بسزایی برخوردارند، چون از یک سود با حقوق مالکانه و فردی افراد در ارتباط بوده و از سوی دیگر بر خدشه دار کردن منفعت عامه و نظم عمومی تاثیرگذارند. جرم «تغییر کاربری اراضی» یکی از این گونه جرایم است. این جرم به علت اینکه می‌تواند ریشه بسیاری از جرایم دیگر، که با محیط زیست در ارتباطند و همچنین نقطه آغاز بسیاری از جرایم دیگری باشد، باید به خوبی مورد توجه قرار گیرد.

به گزارش «تابناک»؛ حفظ باغ‌ها و اراضی زراعی و جلوگیری از تغییر کاربری‌ آن‌ها، یکی از دغدغه‌های مهم قانون‌گذاران بوده است، به گونه ای که پس از هجوم گسترده سودجویان برای از بین بردن باغ‌ها و تبدیل آن‌ها به اراضی مسکونی، قانون‌گذار در سال ۷۴ با تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات، مصوب کرد که «به ‌منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم و بهره‌وری آن‌ها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی و باغ‌ها در خارج از محدوده قانونی شهر‌ها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد.» و برای تشخیص موارد ضروری هم، کمیسیونی در وزارت جهاد کشاورزی مأمور کرد تا با بررسی درخواست‌ها، برای تغییر کاربری‌های ضروری مجوز صادر کنند.

بر اساس ماده ۲ این قانون، پس از تشخیص کمیسیون ذی‌ربط و رعایت شرایط قانونی، «۸۰ درصد قیمت روز اراضی و باغ‌های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری، بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه‌داری کل کشور واریز می شود.»

البته بر اساس تبصره یک این ماده قانونی، «تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ متر مربع فقط برای یک بار و احداث دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحد‌های صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی، مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.»

این مقررات برای کسانی است که از طریق قانونی و طی مسیر‌های اعلام شده، اقدام به تغییر کاربری در اراضی زراعی یا باغی خود می‌کنند، اما کسانی که غیرقانونی تغییری در کاربری اراضی زراعی ایجاد کنند، از نظر قانون دارای مسئولیت کیفری شناخته شدند.

در ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات در خصوص جرم‌انگاری تغییر قانونی کاربری در این اراضی تاکید شده است که «کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون ـ که غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون این قانون ـ اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به‌ قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم، به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.»

رای وحدت رویه مهم دیوان عالی کشور درباره تغییر کاربری اراضی

هیات عمومی دیوان عالی کشور در رای شماره ۷۲۴ که در تاریخ ۲۲ فروردین ماه ۹۱ صادر شده، در خصوص جرم مربوط به تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات کمتر از ۵۰۰ مترمربع آورده است: «تغییر کاربری اراضی زراعی تا ۵۰۰ مترمربع، برای سکونت شخصی صاحبان زمین، اگر با اجازه اعضای کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها باشد، طبق تبصره یک ماده ۲ این قانون فقط برای یک‌بار از پرداخت عوارض قانونی معاف خواهد بود. مفاد این تبصره به معافیت از مجازات افرادی که بدون اخذ مجوز از کمیسیون مزبور اقدام به تغییر کاربری کرده‌اند، دلالت نمی‌نماید، زیرا ماده ۳ قانون مرقوم، این قبیل اشخاص را کلاً قابل تعقیب دانسته و موارد استثنایی و خارج از شمول مجازات نیز در تبصره ۴ همین ماده صراحتاً ذکر شده است؛ لذا به نظر اکثریت اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور، تغییر غیرمجاز کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها به منظور سکونت مطلقاً ممنوع و مرتکبین آن قابل تعقیب کیفری می‌باشند.»

ذکر این مهم لازم است که تغییر کاربری موضوع قانون حفظ کاربری، صرفاً شامل اراضی مشمول تعریف اراضی زراعی و باغی می‌شود و چنانچه اراضی مورد اجرای طرح، مثلاً با توجه به سنگلاخی و یا گچی بودن، معد جهت کشت و کار نباشد، قطعاً از شمول قیود زراعی و باغی خارج است و این اراضی از حوزه حمایت قانون حفظ کاربری خارج است، چون قانون حفظ کاربری جهت تضمین کاربری اراضی معد جهت کشت وکار و حفظ امنیت غذایی وضع شده است. حال آنکه اراضی سنگلاخ و یا گچی هیچ تأثیری در تولید و بهینه کردن بخش کشاورزی ندارد.

همچنین جرم تغییر کاربری غیرمجاز از جرایم مطلق است و نیازمند نتیجه خاصی نیست و مانعیت از تداوم تولید را باید به عنوان شرط تحقق این بزه و نه نتیجه آن قلمداد نمود. به عبارت دیگر، به محض تغییر کاربری اراضی مشمول تعریف زراعی و باغی در خارج از طرح هادی روستا و یا خارج از محدوده شهر‌ها بدون موافقت کمیسیون تغییر کاربری ضروری در طرح‌های موضوع تغییر کاربری ضروری و موافقت سازمان جهاد کشاورزی و رعایت ضوابط زیست محیطی در طرح‌های موضوع تغییر کاربری غیرضروری از قبیل دیوارکشی اراضی اعم از زراعی و باغی، چنانچه محاکم مانعیت از تداوم تولید در بخش کشاورزی را احراز نمایند، عمل مزبور مصداق تغییر کاربری غیرمجاز خواهد بود

با توجه به ماده ۳ اصلاحی قانون حفظ کاربری مصوب سال ۱۳۸۵، دو نوع تغییر کاربری غیرمجاز متصور است؛ تغییر کاربری بدون اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک و تغییر کاربری به صورت غیرمجاز. تغییر کاربری بدون اخذ مجوز از کمیسیون، مشتمل بر مواردی است که بدون موافقت کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون فوق الذکر اقدام به اجرای فعالیت‌های موضوع تبصره یک صورت گیرد، چراکه اجرای این فعّالیت‌ها نیازمند اخذ مجوز از کمیسیون مزبور می‌باشد.

در مورد مصادیق موضوع فعالیت‌های تبصره یک می‌توان گفت، هر آنچه وابسته به بخش کشاورزی نباشد و در تداوم تولید و بهره وری نقشی نداشته باشد و مضافاً اجرای آن منجر به تغییر کاربری اراضی تحت شمول قانون حفظ کاربری شود، فعالیت تبصره یک محسوب می‌گردد که می‌توان به احداث استخر شنا و ورزشگاه ـ باید گفت این واژه مشتمل» به صورت غیرمجاز ـ اشاره نمود.

تغییر کاربری بر اجرای فعالیت‌های تبصره ۴ در فرض عدم اخذ موافقت سازمان جهاد کشاورزی استان‌ها و رعایت ضوابط زیست محیطی می‌باشد، چون اجرای فعالیت‌های این تبصره، منوط به اخذ مجوز و رعایت ضوابط زیست محیطی است. در غیر این صورت، عمل مشمول عنوان مجرمانه تغییر کاربری به صورت غیرمجاز خواهد بود که می‌توان به احداث دیوارکشی اراضی زراعی که هیچ نقش مؤثری در تداوم تولید نداشته، اشاره نمود.