نکاتی که باید درباره الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا بدانیم!

تعهد به معنای وجود رابطه یا وضع حقوقی است که به موجب آن فرد (متعهد) به سببی از اسباب، ملزم به انجام فعل یا ترک فعل معین می‌شود. مطابق دکترین اسباب ایجاد تعهد شامل عقد، شبه عقد، جرم، شبه جرم و قانون می‌باشد. اما قانون مدنی اسباب ایجاد تعهد را به دو بخش تعهدات قراردادی و الزامات خارج از قرارداد تقسیم کرده است. تعهدات از مباحث عمده و وسیع حقوق مدنی است.

کد خبر: ۹۷۹۱۶۰

تاریخ: ۲۹ ارديبهشت ۱۳۹۹ - ۰۷:۰۰

ممکن است شخصی در قالب قراردادی، مانند مشارکت در ساخت پیش فروش یا پیمانکاری ساخت، متعهد به ساخت و تکمیل ساختمانی بر اساس شرایط قراردادی شود. در مواقعی که شخص متعهد، طبق زمان بندی پیش بینی شده در قرارداد، اقدام به ساخت ساختمان و تکمیل آن ننماید، شخص ذی نفع می‌تواند دادخواست الزام شخص متعهد به ایفای تعهد مبنی بر ساختن ساختمان را طرح نماید.

به گزارش «تابناک» شخصی که به نفع او تعهد ساخت بنا داده شده باشد که به او متعهدٌ له می‌گوییم خواهان دعوا تلقی می‌شود و کسی هم که تعهد به ساخت داده است خوانده است.از آنجایی که دعوای الزام به احداث بنا مرتبط با ملک و مال غیر منقول است در دادگاه محل وقوع ملک مطرح و رسیدگی می‌شود.

پس از صدور رای قطعی مبنی بر احداث بنا، دادگاه خوانده را ملزم می‌نماید که تعهد خود را انجام دهد و در صورتیکه تعهد خویش را انجام نداد، خواهان می‌تواند با هزینه شخصی ملک را تکمیل نماید و به خوانده مراجعه و هزینه‌ها را مطالبه نماید. در صورتیکه خواهان، امکان احداث بنا را نداشت و اجرای حکم از طریق فرد سومی ممکن نبود، خواهان می‌تواند اقدام به فسخ قراردادی نماید که بین طرفین منعقد شده است.

طبق قانون، در پیش فروش ساختمان در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار، چنانچه پیش فروشنده در مهلت پیش بینی شده در قرارداد، موفق به تکمیل ساختمان نشود، با تایید مهندس ناظر ساختمان، مبنی بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل ساختمان باقی مانده، پیش خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خویش بشود.

با این حال، در عمل از آنجا که قرارداد‌های پیش فروش به صورت رسمی تنظیم نمی‌شود، اقدام از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر نیست و حق پیش خریدار صرفاً از طریق دادگاه قابل مطالبه است. اگر کسی که حکم علیه او صادر شده به تعهدش عمل ننماید و مالک یا پیش خریدار نیز امکان تکمیل ساختمان را نداشته باشد، می‌شود معامله را فسخ نمود.

اگر هم ملک در تصرف متعهد باشد، باید دادخواست الزام به تحویل ملک و یا خلع ید تقدیم و پس از رفع تصرف متعهد، اقدام به تکمیل ساختمان شود. حتی اگر ملک در رهن و یا بازداشت باشد، مانع اجرای حکم الزام به تکمیل ساختمان نمی‌شود.

اگر تعداد اشخاصی که نسبت به تکمیل بنا ذی نفع هستند، بیش از یک نفر باشد، لزومی ندارد همه آن‌ها دادخواست الزام به تکمیل ساختمان را طرح کنند. حتی یک نفر هم به تنهایی می‌تواند اقدام به طرح این دعوا نماید. البته به نظر می‌رسد در زمان اجرای حکم صرفاً برای تکمیل مشاعات ساختمان و واحد اختصاصی اشخاصی که اجراییه به نفع آن‌ها صادر شده، می‌توان از مزایای حکم صادره و ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی استفاده نمود.

امکان دارد تعهد سازنده احداث کل بنا نباشد و صرفاً احداث و یا تکمیل بخشی از بنای ساختمان را متعهد شده باشد. در این حالت در عنوان خواسته، به جای الزام به احداث بنا باید الزام به تکمیل بنا قید شود.

مستندات قانونی مربوط به الزام به احداث بنا

ماده ۲۲۱ قانون مدنی: «اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت، تصریح شده و یا تعهد، عرفاً به منزله‌ی تصریح باشد و یا برحسب قانون، موجب ضمان باشد.»

ماده ۲۲۲ قانون مدنی: «در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده‌ی فوق، حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه‌ی مخارج آن محکوم کند.»

ماده ۲۳۷ قانون مدنی: «هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد، اثباتأ یا تفیأ کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می‌تواند به حاکم رجوع کرده و تقاضای اجبار به وفای شرط بکند.»

ماده ۲۳۸ قانون مدنی: «هر گاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور، ولی انجام آن به وسیله‌ی شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می‌تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.»

ماده ۲۳۹ قانون مدنی: «هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت»

ماده ۱۴ قانون پیش روش ساختمان: درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «۱۰درصد» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (۱۱) و ... با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (۲۰) این قانون نخواهد بود.

رأی شماره‌ی ۱۳۹۷ مورخ ۹۱/ ۱۱ /۲۸ صادره از شعبه‌ی ۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در صورت عدم پیش بینی حق فسخ در قرارداد، ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات قراردادی در ابتدا، مطابق قانون الزام به ایفای تعهدات می‌باشد.

رأی شماره‌ی ۱۷۹۵ مورخ ۸۵/ ۱۲ /۱۴ صادره از شعبه‌ی ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

تعهد به تکمیل آپارتمان، تعهد به فعل است و الزام متعهد به انجام آن در فرض اثبات، منافاتی با بازداشت ملک نداشته و توقیف، مانع از استماع این دعوی و اظهار نظر ماهوی نمی‌باشد

نظریه‌ی شماره‌ی ۷/ ۴۱۳۳ – مورخ ۸۷/ ۷ / ۶ صادره از اداره‌ی حقوقی قوه‌ی قضاییه

با توجه به قصد و اراده‌ی طرفین در زمان انعقاد قرارداد احداث بنا در زمان مشخص و معین، اگر سازنده در مهلت تعیین شده موفق به اخذ پروانه مربوطه از شهرداری نشود، احداث آن سالبه به انتفای موضوع است و سازنده نمی‌تواند، الزام مالک به تحویل ملک و احداث ساختمان را خواستار گردد.

قانون مدنی در ماده ۲۶۴ بیان می‌دارد؛

تعهدات به یکی از طریق ذیل ساقط می شود

۱-به وسیله وفاء به عهد

۲-به وسیله اقاله

۳-به وسیله ابراء

۴-به وسیله تبدیل تعهد

۵-به وسیله تهاتر

۶-بوسیله مالکیت مافی الذمه

ماهیت دعوی الزام به ایفای تعهد می‌تواند مالی یا غیر مالی باشد و اگر در ازای انجام تعهدی که از دادگاه خواسته می‌شود، مالی عاید متعهد له شود، دعوی مالی محسوب شده و متناسب با آن باید خواسته دعوی تقویم و هزینه دادرسی پرداخت شود و در غیر این صورت دعوی غیرمالی می‌باشد و خواسته احتیاجی به تقویم ندارد و هزینه دعاوی غیر مالی پرداخت می‌شود.