راهکار‌های قانونی برای حل یک مشکل رایج در قرارداد‌های مشارکت در ساخت

ممکن است، شخصی در قالب قراردادی، مانند مشارکت در ساخت پیش فروش یا پیمانکاری ساخت، متعهد به ساخت و تکمیل ساختمانی بر اساس شرایط قراردادی شود. در مواقعی که شخص متعهد، طبق زمان بندی پیش بینی شده در قرارداد، اقدام به ساخت ساختمان و تکمیل آن ننماید...

کد خبر: ۹۷۸۱۲۸

تاریخ: ۲۴ ارديبهشت ۱۳۹۹ - ۰۷:۰۰

ممکن است، شخصی در قالب قراردادی، مانند مشارکت در ساخت پیش فروش یا پیمانکاری ساخت، متعهد به ساخت و تکمیل ساختمانی بر اساس شرایط قراردادی شود. در مواقعی که شخص متعهد، طبق زمان بندی پیش بینی شده در قرارداد، اقدام به ساخت ساختمان و تکمیل آن ننمای، شخص ذی نفع می‌تواند دادخواست الزام شخص متعهد به ایفای تعهد مبنی بر ساختن ساختمان را طرح نماید؛ شخصی که به نفع او تعهد ساخت بنا داده شده باشد که به او متعهدٌ له می‌گوییم خواهان دعوا تلقی می‌شود و کسی هم که تعهد به ساخت داده، خوانده است.

به گزارش «تابناک»؛ از آنجایی که دعوای الزام به احداث بنا، مرتبط با ملک و مال غیر منقول است، در دادگاه محل وقوع ملک مطرح و رسیدگی می‌شود. پس از صدور رای قطعی مبنی بر احداث بنا، دادگاه خوانده را ملزم می‌نماید که تعهد خود را انجام دهد و در صورتی که تعهد خویش را انجام نداد، خواهان می‌تواند با هزینه شخصی ملک را تکمیل و به خوانده مراجعه و هزینه‌ها را مطالبه کند. در صورتی که خواهان، امکان احداث بنا را نداشت و اجرای حکم از طریق فرد سومی ممکن نبود، خواهان می‌تواند اقدام به فسخ قراردادی نماید که بین طرفین منعقد شده است.

طبق قانون، در پیش فروش ساختمان در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار، چنانچه پیش فروشنده در مهلت پیش بینی شده در قرارداد، موفق به تکمیل ساختمان نشود، با تایید مهندس ناظر ساختمان، مبنی بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل ساختمان باقی مانده، پیش خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خویش بشود. با این حال، در عمل از آنجا که قرارداد‌های پیش فروش به صورت رسمی تنظیم نمی‌شود، اقدام از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر نیست و حق پیش خریدار صرفاً از طریق دادگاه قابل مطالبه است. اگر کسی که حکم علیه او صادر شده به تعهدش عمل ننماید و مالک یا پیش خریدار نیز امکان تکمیل ساختمان را نداشته باشد، می‌شود معامله را فسخ نمود.

اگر هم ملک در تصرف متعهد باشد، باید دادخواست الزام به تحویل ملک و یا خلع ید تقدیم شود و پس از رفع تصرف متعهد، اقدام به تکمیل ساختمان شود. حتی اگر ملک در رهن و یا بازداشت باشد، مانع اجرای حکم الزام به تکمیل ساختمان نمی‌شود.اگر تعداد اشخاصی که نسبت به تکمیل بنا ذی نفع هستند، بیش از یک نفر باشد، لزومی ندارد همه آن‌ها دادخواست الزام به تکمیل ساختمان را طرح کنند. حتی یک نفر هم به تنهایی می‌تواند اقدام به طرح این دعوا نماید. البته به نظر می‌رسد در زمان اجرای حکم صرفاً برای تکمیل مشاعات ساختمان و واحد اختصاصی اشخاصی که اجراییه به نفع آن‌ها صادر شده، می‌توان از مزایای حکم صادره و ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی استفاده نمود. امکان دارد تعهد سازنده احداث کل بنا نباشد و صرفاً احداث و یا تکمیل بخشی از بنای ساختمان را متعهد شده باشد. در این حالت در عنوان خواسته، به جای الزام به احداث بنا باید الزام به تکمیل بنا قید شود.

مستندات قانونی در دعوای الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا

ماده‌ی ۲۲۱ قانون مدنی: اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت، تصریح شده و یا تعهد، عرفاً به منزله‌ی تصریح و یا برحسب قانون، موجب ضمان باشد.

ماده‌ی ۲۲۲ قانون مدنی: در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده‌ی فوق، حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه‌ی مخارج آن محکوم کند.

ماده‌ی ۲۳۷ قانون مدنی: هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد، اثباتأ یا نفیأ کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می‌تواند به حاکم رجوع کرده و تقاضای اجبار به وفای شرط بکند.

ماده‌ی ۲۳۸ قانون مدنی: هرگاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور، ولی انجام آن به وسیله‌ی شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می‌تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

ماده‌ی ۲۳۹ قانون مدنی: هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت.

رأی شماره‌ی ۱۳۹۷ مورخ ۹۱/۱۱/۲۸ شعبه‌ی ۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در صورت عدم پیش بینی حق فسخ در قرارداد، ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات قراردادی در ابتدا، الزام به ایفای تعهدات می‌باشد.

رأی شماره‌ی ۱۷۹۵ مورخ ۸۵/۱۲/۱۴ شعبه‌ی ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

تعهد به تکمیل آپارتمان، تعهد به فعل است و الزام متعهد به انجام آن در فرض اثبات، منافاتی با بازداشت ملک ندارد و توقیف، مانع از استماع این دعوی و اظهار نظر ماهوی نیست.

نظریه‌ی شماره‌ی ۷/۴۱۳۳ – مورخ ۸۷/۷/۶ اداره‌ی حقوقی قوه‌ی قضاییه

با توجه به قصد و اراده‌ی طرفین در زمان عقد قرارداد احداث بنا در زمان معین، اگر سازنده در مهلت تعیین شده موفق به اخذ پروانه نشود، احداث آن سالبه به انتهای موضوع است و سازنده نمی‌تواند، الزام مالک به تحویل ملک و احداث ساختمان را خواستار شود.