مردم در پيش خريد ساختمان دقت كنند

کد خبر: ۹۷۶۶۱

تاریخ: ۱۹ ارديبهشت ۱۳۸۹ - ۲۱:۰۵

اخيرا حكم قضايي تعدادي از كلاهبرداني كه تحت عنوان پيش فروش‌ واحدهاي مسكوني نگين غرب اقدام به كلاهبرداري كرده بودند توسط دادگاه اعلام شد اما سوال اين است كه آيا خسارت‌هايي مادي و معنوي كه در اين مدت سرمايه گذاران ديده بودند جبران شد و سوال اصلي تر اين است كه براي جلوگيري از تكرار چنين اقدامات مجرمانه‌اي چيست؟ در باره این موضوع خبرنگار نشريه پيام ساختمان با امين حسن رحيمي عضو كميسيون قضايي و حقوقي مجلس شوراي اسلامي و نماينده مردم ملاير در مجلس شوراي اسلامي به گفتگو پرداخت. آنچه می آید خلاصه اين گفتگو است:

با توجه به اينكه يكي از مسايل قضايي كه در زمينه مسكن وجود دارد، دعاوي پيش فروش ساختمان است، در ابتدا سوال اين است كه ضرورت وجود معاملات پيش فروش در بازار مسكن چيست؟

بحث خريد و فروش ساختمان مخصوصاً ساختمان هاي نوساز انبوه سازان و پيش فروش آنها از يك طرف و بحث تامين مسكن مردم نياز به اقدامات بزرگي دارد، تا انبوه سازان امكان فعاليت داشته باشند. از طرف ديگر بايد اعتماد مردم جلب شود تا اين ساختمان ها را پيش خريد كنند.قطعاً انبوه سازان به دليل تعداد زياد واحدهاي مسكوني كه در دست ساخت دارند، اعتبار و سرمايه اوليه براي ساخت كامل ساختمان را ندارند  لذا براي تامين نقدينگي مورد نياز خويش اقدام به پيش فروش بعضي از واحدهاي در دست ساخت خود مي‌كنند. بايد تمهيداتي انديشيد كه به نفع دو طرف باشد. يعني از يك طرف انبوه ساز بتواند با جذب سرمايه به ادامه كار ساخت و سازش بپردازد و از سوي ديگر مردم نيز بتوانند مبلغ مسكن را به طور اقساط پرداخت كنند.

اما متاسفانه سوءاستفاده هايي در اين بين صورت گرفته و باعث شده است تعداد محدودي اقدام به كلاه برداري كنند و كه يكي از دلايل ارتكاب اين اقدام مجرمانه آن است كه ساز و كار پيشگيرانه اي وجود نداشته است تا ضمن اينكه نقدينگي مورد نياز توليدكنندگان تامين مي‌شود، اطمينان فرد خريدار نيز جلب ‌شود. لذا همانگونه كه شاهد هستيم پرونده هاي گوناگوني نيز در اين خصوص تشكيل شده است. از همين روي دولت، مجلس و قوه قضائيه تمامي تلاش خود را براي تعيين مقرراتي جهت تعيين سازوكار پيش فروش ساختمان به كار گرفته‌اند.

براي رفع دغدغه شهروندان در اين زمينه چه اقدامي صورت گرفته است؟

در همين خصوص دولت نهم لايحه‌اي تنظيم و به مجلس ارائه كرد و حتي كليات آن به تصويب مجلس رسيد، اما پس از آن اين لايحه توسط دولت پس گرفته شد ولي مجلس راي به استرداد آن نداد و استرداد آن منتفي شد. در نهايت كميسون قضايي و حقوقي مجلس شوراي اسلامي وارد جزئيات آن شد و در حال حاضر اين لايحه از تصويب كميسيون گذشته و بيست و چهار ماده دارد كه به صحن گزارش شده و در نوبت دستور صحن  است.

ويژگي‌هاي اين لايحه را چگونه برمي‌شماريد؟

با تصويب آن مقررات جديدي در خصوص نحوه پيش فروش ساختمان به وجود خواهد آمد كه نفع طرفين يعني پيش خريدار و پيش فروشنده است. اين لايحه چند ويژگي دارد. اولاً قرارداد اوليه بايد در دفتر خانه اسناد رسمي منعقد شود.

ملك در حال ساخت بايد سند رسمي داشته باشد و زمانيكه چند واحد در زميني ساخته شد براي هر واحد سند تفكيكي صادر مي شود. در قانون جديد پيش بيني شده است، زمانيكه سازنده پايه‌هاي ساختمان را بنا كرد و مجاز به پيش فروش شد، دفتر خانه اسناد رسمي بر اساس سند مادر ملك اوليه براي هر واحد پيش سند صادر كند و در سند مادر نيز دقيقا مشخصات ساختماني كه در آينده ساخته خواهد شد قيد شود كه به اين طريق كسي نمي تواند يك ملك را دو بار بفروشد چون با سند رسمي معامله مي شود. پس از پايان كار سند تفكيكي براي هر واحد صادر مي شود. در قراردادي كه در دفتر اسناد رسمي تنظيم مي شود تمام شرايط معامله قيد مي شود. مشخصات دقيق واحد پيش فروش شده از قبيل متراژ ، اسم و مشخصات طرفين، پلاك،‌ امكانات واحد مورد معامله و  ... و حتي مبلغ و شرايط اقساط  قيد مي شود .

يكي از دعاوي كه همواره بين اين دسته خريداران و فروشنگان وجود دارد بدقولي سازندگان در مورد زمان تحويل واحدهاي پيش فروش شده است. در متن لايحه براي اين مساله چه راهكاري ديده شده است؟

در متن اين لايحه تصريح شده است كه دفترخانه براي پرداخت اقساط پيش فروش قبوض اقساطي صادر كند، و بايد زمان تحويل دقيقا مشخص شود، همچنين مقرر شده است زماني كه شهرداري اقدام به صدور جواز ساخت مي كند، براي تك تك واحدها شناسنامه صادر كند. تمام موارد ديده شده است و به شرطي كه قانون اجرا شود نبايد ديگر شاهد كلاهبرداري از طريق پيش فروش ساختمان باشيم.

قانونگذار و دستگاههاي اجرايي بايد به گونه اي عمل كنند كه اصلا امكان وقوع بسياري جرايم وجود نداشته باشد يعني پيشگيري از وقوع جرم. به عنوان مثال در مورد پيش فروش ساختمان براي كلاهبرداري از آگهي هاي روزنامه هاي كثير الانتشار صورت مي شود و مردم اعتماد مي كنند. در اين مورد نيز تمهيداتي انديشيده شده است و با تصويب قانون جديد كسي كه مي خواهد آگهي پيش فروش در جرايد و رسانه ها داشته باشد بايد مجوز بگيرد و گرفتن مجوز مستلزم داشتن زمين، پروانه ساخت، انجام كارهاي زير بنايي و نظاير آن است.

در كلاهبرداري هايي كه از طريق پيش فروش ساختمان انجام مي شده است مردم چه آسيب‌هايي ديده‌اند و قوه قضائيه چه اقداماتي مي توانست داشته باشد؟

معمولا كساني كه اقدام به جرمي مي كنند، قبلاً از عواقب آن مطلع‌اند.

كساني كه از طريق پيش فروش واحدهاي ساختماني در سطح گسترده كلاهبرداري مي كردند با علم به اينكه مجازاتي كه قانونگذار براي آنها به عنوان كلاهبردار تعيين كرده در حدي نيست كه آنها را از تصاحب اين مال نامشروع برحذر دارد، با انگيزه بيشتري به اقدامات مجرمانه خود دست مي زنند زيرا مجازات هاي در نظر گرفته شده در متن قانون به هيچ عنوان پاسخگوي مردم زيان ديده نخواهد بود. در كلاهبرداري رد مال مطرح است البته پرداخت خسارت نيز مطرح است. فرض كنيد ده سال پيش فردي ده ميليون تومان براي يك واحد مسكوني پرداخت كرده كه ممكن است قيمت اين ملك در حال حاضر صد و پنجاه ميليون تومان باشد. در اينگونه موارد جبران خسارت براي شكات بسيار سخت بود.

بعضي قضات تدبير مي كردند و بصورت مصالحه دعوا را حل و فصل مي كردند و تمام سعي آنها اين بود كه خسارت كمتري به خريداران وارد شود ولي عملا آنچه كه اتفاق مي‌افتاد، فشارهاي روحي، رواني و مالي به اين دسته از مالباختگان بود كه عملا در برخي مواقع هم شاهد بوديم كه دادگاه راي بر رد مال مي داد  و در اين صورت خسارت فرد افزونتر مي‌شد. به طور مثال در پرونده نگين غرب دادگاه علاوه بر حكم حبس ، حكم به ضبط تمام اموال كلاهبرداران داده است.

همانطور كه مستحضريد هنوز قانون جامعي براي شرايط پيش فروش واحدهاي ساختماني نيست، در شرايط فعلي توصيه شما به شهروندان چيست؟

مردم در انجام معاملات بايد دقت كنند تا كلاه سرشان نرود، درست است در صورتي كه كلاهبرداري شود قوه قضائيه متهم را مجازات مي كند اما جبران خسارت شاكي به سادگي امكانپذير نيست.