شاکي يا متهم... کداميک؟

تحليلي بر بحران مسکن

کد خبر: ۹۱۷۸

تاریخ: ۲۸ فروردين ۱۳۸۷ - ۱۸:۳۵

مصطفي ارجمند

مقدمه
چندي پيش، رئيس‌جمهور در ملاقات با مديران بنياد مسکن با گلايه از تورم بخش مسکن، مستقيما وزير مسکن را نشانه رفت و به او مهلت داد. شايد بهتر بود وزير محجوب کابينه نهم در مقابل به ديگر تصميم‌هاي اقتصادي، سياسي و اجتماعي که اثرات خود را بر بخش مسکن مي‌گذارند، صريحا اشاره مي‌نمود.
سعيدي کيا که به دليل عملکرد خود در مسئوليت‌هاي گذشته، اعم از مسئوليت بنياد مسکن انقلاب اسلامي، بازسازي بم و... در رأي اعتماد دولت نهم از مجلس، بالاترين ميزان رأي را از آن خود كرد، به دليل بحران ناشي از مجموعه عوامل اثرگذار در امر مسکن، شرايط حساسي را پيش رو خواهد داشت. او که همواره نگاه ساختاري و کلان را در پرونده مديريتي خود به جاي گذاشته، به راهكارهاي موضعي که در نتيجه آن تب ملي فرو کش کند، وادار مي‌شود. راستي او چه خواهد کرد...؟

سخناني از گذشته
سخن را از روزهايي آغاز مي‌کنيم که دولت موقت، مژده برخورداري هر ايراني را از كمترين امکانات زندگي به شرط حداکثر پنج سال صبر داد (1).
هنوز نسل قديم ما به خاطر دارد که در برنامه‌هاي پيش از انقلاب، نقطه‌اي شاخص درباره مسکن به چشم نمي‌خورد، اما پس از نخستين برنامه عمراني (1324 تا 1327) مقوله‌هاي «برنامه‌ريزي فضايي شهري و منطقه‌اي، ترميم بافت قديمي و آماده‌سازي فضا براي روابط جديد اقتصادي و اجتماعي، آمايش سرزمين و طرح‌ريزي کالبدي ملي و منطقه‌اي» جدي گرفته شد.

سال‌هاي پس از 1357 را بدون صحبتي پشت سر مي‌گذاريم و با توجه به تحولات کم سابقه چند ساله اخير، نگاه خود را بر اين سال‌ها متمرکز کرده و مي‌بينينم که به‌رغم موفقيت‌هايي در شعار محوري «پاک» (پس‌انداز، انبوه‌سازي، کوچک‌سازي) سهم دولت در سرمايه‌گذاري بخش مسکن از 4 درصد به 2 درصد کاهش يافت و هزينه مسکن به تدريج از 30 درصد هزينه هر خانواده (درشهرها) فراتر رفت و تأمين مسکن براي خانواده‌هاي کم درآمد مشکلتر شد.(2)

دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسکن، سال 1379 را سالي آبرومند و موفق در ساخت پانصد هزار واحد مسکوني دانست، ضمن آنکه سرمايه‌گذاري در ساخت و ساز، به تنهايي توانست 26 هزار فرصت شغلي ايجاد کند.

خبر خوشي که از زبان وزير مسکن درباره تسهيلات بانکي بدون سپرده در قالب طرح اسکان 80 اعلام شد، با سياست حمايت از انبوه‌سازان هم پيوند خورد. انبوه‌سازان و تعاوني‌هاي مسکن محور تسهيلات طرح اسکان 80 بودند تا آنجا که افزايش وام پنج ميليون توماني به خريد از انبوه‌سازان مشروط و 70 درصد واگذاري زمين توسط وزارت مسکن براي ايجاد تعاوني‌هاي مسکن و انبوه‌سازان در نظر گرفته شد.

آن روي سکه
از آن سو رويدادهايي رخ داد که يک بحران را تداعي مي‌کرد:
ـ نگراني مردم از قراردادهاي يکطرفه و سازندگان بي‌هويت و طولاني شدن زمان ساخت و سازها توسط تعاوني‌ها، تمايل به خريد از انبوه‌سازان را کاهش داد و مسئوليت تعيين سرنوشت مسکن پايتخت با بساز و بفروش‌ها پيوند خورد.

ـ تغييرات و تناقض قوانين مربوط به مسکن و جو رواني اين بخش تا آنجا پيش رفت که با ممنوعيت جواز بيش از چهار طبقه، قيمت فروش آپارتمان تا 40 درصد افزايش يافت و با مجوز پنج طبقه قيمت زمين بالا رفت.

ـ در حال و هواي افزايش قيمت مسکن، معيارهاي فني ساخت و ساز هم از جمله «سي سال عقب افتادگي در فن‌آوري ساختمان» و «وضعيت نابسامان و خريد و فروش برگه‌هاي نظارت، طراحي و تأسيسات و...» به نقد گذاشته شد.

ـ سيستم بانکي که مقرر بود 50 درصد تسهيلات طرح غدير (احداث 110 هزار واحد مسکوني استيجاري) را تقبل کند، به بيان وزير وقت در عمل، تنها 10 درصد تسهيلات را پذيرفت و مجموعه فعاليت‌هاي تنها بانک تخصصي مسکن کمتر از پنج هزار واحد مسکوني در سال را پوشش مي‌داد و نمي‌دانيم که چه ‌اندازه از يک درصدي که از سپرده‌هاي قانوني بانک‌ها نزد بانک مرکزي بايد در اختيار بانک مسکن قرار مي‌گرفت، محقق شد؟!

اينجا بود که لحن وزير مسکن تغيير يافت: «شبکه بانکي پشتيبان مناسبي براي اين بخش نيست. در ضعيف‌ترين کشورهاي دنيا، شبکه بانکي دست‌كم 60 تا 70 درصد قيمت واحدهاي مسکوني را به صورت تسهيلات تأمين مي‌کند». «شايعه راه مي‌اندازند تا خانه‌ها را گران کنند».

موضوع تا آنجا پيش رفت که در کلاف سردرگم مسکن ناشي از چندين مديريت مستقل مرتبط با مسکن (و البته با اختيارات محدود)، ارزيابي بحران مسکن در پاسخگويي وزير مسکن جستجو شد.

در کنار چالش‌هاي ملي، پايتخت را به گونه‌اي ديگر بايد ديد. گذشتن اين شهر از همه استانداردهاي شهري، باعث شده که تهران مقوله‌اي متمايز از شهرهاي کشور و نيازمند گفتماني ملي قلمداد شده و بحران مسکن در اين کلان شهر، بازتاب دو چندان داشته باشد و راه نجات آن با تمام هزينه‌ها و پيامدها به جابجايي پايتخت پايان يابد.

شاکي يا متهم.....کدام يک؟
با صرف نظر از مشکلات داخل حوزه مسکن، امروز هم مشکلات و موانعي در حوزه‌هاي خارج از بخش مسکن ديده مي‌شود:
ـ افزايش نامتناسب جمعيت شهري
ـ توزيع نامتعادل درآمد شهرها و استان‌هاي گوناگون
ـ هماهنگ نبودن برنامه‌هاي بخش مسکن در سطح ملي و شهري
ـ کمبود مشارکت عمومي در برنامه‌ريزي توليد مسکن
ـ توزيع نامتناسب نرخ رشد صدور جوازهاي ساختماني
ـ افزايش قيمت مصالح ساختماني و دستمزدها
ـ عدم درجه بندي مهارت فني ساختمان و متناسب با آن درجه‌بندي دستمزد
ـ آمار نامتناسب(3)
ـ ناامني اقتصادي در ديگر حوزه‌ها و تبديل مسکن به کالاي تجاري امن
ـ سياست‌هاي مالي و ساختاري ناکارآمد
ـ بالابردن سطح مطالبات ملي بجاي مشارکت ملي
ـ خلأ جايگاه شوراي عالي مسکن براي هماهنگي متوليان بخش مسکن و شناسايي تناقض‌هاي قانوني و موانع اجرايي
ـ بالا بودن سطح سرمايه‌گذاري مسکن براي سکونت نسبت به سطح سرمايه‌گذاري براي خريد و فروش
ـ برنامه‌ريزي درآمد شهرداري‌ها از محل تراکم
ـ ساختار متمرکز شهري به‌ گونه‌اي که شهر نسبت به فضاي پيرامون از قدرت و اهميت بيشتري برخوردار مي‌شود
ـ عدم همسويي قوانين و سياست‌هاي جاري (2)
ـ بي‌توجهي به سياست‌هاي کارآمد ساير کشورها
ـ و.......

مرور ملاحظات سند چشم‌انداز بيست ساله نظام جمهوري اسلامي از جمله اينکه در تهيه، تدوين و تصويب برنامه‌هاي توسعه و بودجه‌هاي ساليانه، شاخص‌هاي کمي کلان آنها از قبيل «نرخ سرمايه‌گذاري، درآمد سرانه، توليد ناخالص ملي، نرخ اشتغال و تورم، کاهش فاصله درآمد ميان دهک‌هاي بالا و پايين جامعه، رشد فرهنگ و آموزش و پژوهش و توانايي‌هاي دفاعي و امنيتي»، بايد متناسب با سياست‌هاي توسعه و اهداف و الزامات چشم‌انداز، تنظيم و تعيين شود، بيانگر اين است که تحقق اهداف برنامه‌هاي بلندمدت، مستلزم يکپارچگي تصميمات و هماهنگي مجموعه سياست‌ها با اهداف چشم‌انداز است تا همزمان با تغيير و تحول دولت‌ها، برنامه‌هاي عملياتي و اجرايي دستخوش تغييرات عميق نشود.

نگرش سنتي ما به مديران سازمان (به عنوان فردي که دستور صادر مي‌کند،تصميمات کليدي مي‌گيرد و در مواقع بحران در جلو مي‌ايستد) باعث مي‌شود که به جاي تمرکز بر نيروهاي سيستمي و توان جمعي، به تمرکز بر وقايع کوتاه مدت و جستجوي يک قهرمان بينديشيم.

در رويکرد جديد به رهبران سازمان، آنها را طراح سازمان (ديدن ارتباطات بين موضوعات به جاي ديدن موضوعات ـ ديدن فرآيندها به جاي برداشت‌هاي لحظه‌اي)، معلم (کمک به همه افراد سازمان از جمله خودشان براي به دست آوردن بينش عميق نسبت به واقعيت موجود ) و ناظر (نظارت بر اهداف و نظارت بر افراد) مي‌دانند. ايفاي چنين نقشي، نيازمند مهارت‌هايي همچون «توانايي ايجاد چشم‌انداز مشترک و بيرون آوردن و به چالش کشيدن مدل‌هاي ذهني متداول و ترويج روش‌هاي فکري نظام‌مند» است.

نگارنده در اين نوشتار بنا ندارد تصميمات سياسي و اقتصادي را به نقد بکشد، اما در دنيايي که کوچکترين رخدادها با ديگر پارامترها گره مي‌خورند، چطور مي‌توان دلايل بحران مسکن را به تنهايي در وزارت مسکن و شهرسازي جستجو کرد؟

---------------------------------
پي‌نوشت‌ها:
1. مقدمه و بخش پايان برنامه اول انقلاب
2. سند برنامه سوم توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران
3. گزارش نظارت سال اول اجراي برنامه سوم توسعه (سازمان مديريت و برنامه‌ريزي)