از سودهای 80 درصدی تا سودهای 15 درصدی

تا زمانی که بازار مسکن شاهد دوره‌های رکود و رونق تورمی است، سازندگان و فعالین این بازار نیز با این تغییرات نرخ سود مواجه هستند. در واقع به اعتراف این فعال عرصه ساخت و ساز، سازندگان انبوه مسکن در دوران رونق در پی سودهای 80 درصدی هستند ـ که بنظر می‌رسد این مقدار کمینه مقدار سود مورد انتظار این سازندگان در دوران رونق باشد و در دوران رکود ناچار از پذیرش سودهای 15 درصدی.

کد خبر: ۸۹۷۴۸

تاریخ: ۲۱ اسفند ۱۳۸۸ - ۰۹:۰۸

میثم دهقان در "الف" نوشت:

در گردهمایی مدیران ساختمانی که روزهای گذشته با حضور فعالین عرصه ساخت و ساز مسکن برگزار شد، نماینده انبوه سازان یکی از راه کارهای خروج بازار از رکود را بسنده کردن انبوسازان مسکن به سود 15‌درصدی در دوران رکود بجای سود 80 درصدی دوران رونق دانست! هرچند واضح است که این پیشنهاد، راه‌کاری توصیه‌ای بیش نبوده و اثری را در پی نخواهد داشت اما بیان این مطلب از سوی انبوه سازان مسکن، حاوی نکاتی است که جای توجه بیشتر دارد.

به واقع نوسانات بازار مسکن کشور نه تنها به ضرر متقاضایان مصرفی مسکن در کشور تمام می‌شود، بلکه فعالیت‌های تولیدی در بازار مسکن را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد. تنها کسانی که از چنین نواساناتی در بازار منتفع می‌شوند، سوداگرانی هستند که در دوران رکود اقدام به خرید زمین و مسکن با قیمتهای بسیار نازل کرده و در دوران رونق با سودهای بسیار بالاتر از 80 درصد اقدام به فروش آنها می‌کنند.

حذف دوره‌های رکود و رونق تورمی و ایجاد «رونق پایدار» یا غیر تورمی در بازار مسکن در چنین شرایطی علی‌رغم اینکه می‌تواند تقاضاهای مصرفی را در تأمین «مسکن متناسب با نیاز» یاری رساند، حاشیه سود متعارف و غیرنوسانی را برای سازندگان و تولیدکنندگان بازار مسکن فراهم می‌سازد. در واقع در صورت تحقق رونق پایدار در بازار مسکن، سازندگان مسکن قادر خواهند بود، مانند دیگر حوزههای اقتصادی، در قبال فعالیت اقتصادی‌ای که انجام میدهند از سودی متعارف و متناسب با فعالیت اقتصادی خود بهره ببرند و دیگر شاهد نوسانات رخ داده در میزان سود حاصل از سرمایه‌گذاری و فعالیت در حوزه تولید مسکن نباشند.

بعلاوه وجود تقاضای تضمین شده در این بازار با در نظر گرفتن تقاضای انباشت شده در بازار مسکن و ورود سالانۀ تقاضاهای جدید به این بازار طی ده سال آینده، امری است که دغدغه تولیدکنندگان مسکن را در این زمینه مرتفع میسازد. سوال اساسی در اینجاست که چگونه میتوان حلقه رکود و رونق تورمی چهل ساله را در کشور شکست؟ نگاهی گذار به دوره‌های رکود و رونق تورمی نشان داده است که همواره در دوران رکود، سیاست‌های تحریک تقاضا (نظیر پرداخت وام خرید مسکن) محرک اولیه شکل‌گیری دوره رونق تورمی در پی رکود بوده است.

در دوران رکود بازار مسکن، اعلان و اجرای سیاست تخصیص وام خرید مسکن منجر به توانمند شدن مقطعی تقاضا در بازار شده و بخشی از تقاضاهای غیرمؤثر بازار را مؤثر می‌سازد. افزایش تقاضای مؤثر با توجه به اینکه این سیاست افزایش تولید و عرضه را به دنبال ندارد، منجر به افزایش قیمت و تورم در این بازار می‌شود. با توجه به تأثیر پذیری بالای بازار مسکن از تورم انتظاری، چنین شرایطی ظرف مدت کوتاهی منجر به ورود بازار مسکن به دوران رونق تورمی میشود که خود عامل شکل‌گیری دوره رکود بعدی است.

نقطه مقابل این سیاست در دوران رکود، تحریک عرضه از طریق تخصیص وام ساخت مسکن است که می‌تواند جلوی تسری رکود به حوزۀ ساخت و ساز مسکن را گرفته و عامل حرکت به سمت رونق پایدار و غیر تورمی در بازار مسکن شود. نکته حایز اهمیت در این است که وام ساخت مسکن در هنگام عرضه مسکن، به منزله وام خرید عمل میکند.

یعنی متقاضی مصرفی مسکن تولید شده، مسکن را به همراه وام ساخت آن خریداری کرده و اقدام به بازپرداخت اقساط آن میکند. تفاوت این سیاست با سیاست تخصیص وام خرید مسکن در این است که در چنین شرایطی پیش از توانمند سازی تقاضای غیر مؤثر و تبدیل آن به تقاضای مؤثر، تولید و عرضۀ متناسب با آن نیز در بازار شکل گرفته است. به همین دلیل اجرای سیاست تخصیص وام ساخت مسکن، آثار تورمی به دنبال ندارد.

در چنین شرایطی جای بسی تعجب است که عده‌ای با ارائه راه‌کارهایی در جهت تحریک بازار از ناحیۀ تقاضا، به دنبال بازگرداندن بازار به شرایط رکود و رونق تورمی هستند. واقعیت امر در این است که سیاستهایی مانند «وام خرید مسکن» در نهایت تنها به نفع سوداگران بازار مسکن بوده و آنان را از این شرایط منتفع می‌سازد اما سیاست «وام ساخت مسکن» به دلیل جهت‌گیری آن به سمت سازندگان مسکن، شرایط را برای بهبود وضعیت سازندگان مسکن و تأمین حاشیه سود متعارف این سازندگان تسهیل می‌بخشد.

کسانی که با حسن نیت پیشنهاد به تخصیص وام خرید در شرایط رکود می‌دهند از این نکته غافلند که اجرای این سیاست نظیر مُسکِنی است که تنها برای مدت کوتاهی شرایط بازار را بهبود میبخشد اما نه تنها هیچ تأثیری بر رفع معضل ریشهای در بازار مسکن نداشته که آن را تشدید می‌کند. در مقابل سیاست‌ وام خرید مسکن، هرچند به دلیل زمان‌بر بودن تولید مسکن در کشور، تأثیرات خود پس از مدت زمانی برجای میگذارد، لکن به رفع ریشهای مشکل مسکن کشور که شکاف عمیق میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن است، منتهی میشود.

با توجه به مطالب فوق، ذکر این نکته ضروری است که هرچند کاهش قیمت رخ داده در بازار مسکن بیسابقه تلقی شده است لیکن به دلیل اینکه همواره تورم عمومی کشور طی سال‌های اخیر پایین‌تر از تورم بازار زمین و مسکن بوده است، هنوز تا رسیدن به قیمت‌های واقعی در بازار مسکن، فاصله وجود دارد و بازار کماکان ظرفیت کاهش قیمت مسکن را داراست.

در این بین به منظور تأمین حاشیه سود متناسب و غیرنوسانی سازندگان بخش خصوصی، ضروری است دولت ضمن تداوم سیاست توقف تخصیص وام خرید مسکن، با توسعه سیاست پرداخت وام ساخت مسکن، سازندگان و تولیدکنندگان حرفه‌ای بخش مسکن را حمایت کند. میثم دهقان کارشناس مرکز مطالعات تکنولوژی - دانشگاه علم و صنعت ایران