در گفت‌وگو با «تابناک اقتصادی» بررسی شد؛

آیا افزایش وام مسکن، راهگشای خانه دار شدن است؟/ برای افزایش قدرت خرید مسکن چه باید کرد؟

اگر بنا باشد ساخت و ساز در شرایطی که نرخ سود بیش از ۲۰ درصد است، دوره‌های طولانی را طی کند خواه یا ناخواه قیمت‌های تمام شده بسیار خواهد بود. بالاترین هزینه ساختمان در مراحل اولیه ساخت و ساز آن و در مسأله زمین و پروانه اتفاق می‌افتد. بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد هزینه‌های ساختمان در شهر‌های بزرگ در ابتدای کار پرداخت می‌شود و اگر قرار باشد این سرمایه مثلاً در دو یا سه سال معطل بماند، طبیعتاً قیمت‌های تمام شده را ناخواسته افزایش خواهد داد.

کد خبر: ۸۹۳۹۵۶

تاریخ: ۰۳ ارديبهشت ۱۳۹۸ - ۱۲:۱۵

در سال گذشته قیمت مسکن با رشد چشمگیری مواجه شد، به گونه ای که بنا بر آخرین گزارش وزارت راه و شهرسازی، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در اسفندماه ۱۳۹۷ به ۱۱ میلیون تومان در هر مترمربع رسید که این قیمت در مقایسه با مدت مشابه سال ۱۳۹۶ رشد ۹۵ درصدی را نشان می‌داد. این موضوع باعث شد تا عملاً وام‌های مسکن کارکرد خود را جهت خرید آن از دست بدهند. حالا شاید پرسش اساسی خیلی از مردم که در انتظار خرید مسکن هستند از کارشناسان این حوزه این است که راهکار بازگشت قدرت خرید مسکن چیست؟

به گزارش «تابناک اقتصادی»؛ در سال گذشته، بهای مسکن نیز به مانند سایر کالا‌ها رشد چشمگیری را تجربه نمود. طبق آخرین آمار رسمی منتشره توسط وزارت راه و شهرسازی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در اسفندماه ۱۳۹۷ به ۱۱ میلیون تومان در هر مترمربع رسید که این قیمت در مقایسه با مدت مشابه سال ۱۳۹۶ رشد ۹۵ درصدی را نشان می‌داد.

این افزایش قیمت باعث شد بسیاری از مردم قدرت خرید مسکن را از دست بدهند و حتی وام‌های مسکن نیز دیگر کارکرد خود را از دست دادند و تنها می‌توانستند مقدار بسیار اندکی از قیمت مسکن را پوشش دهند. بسیاری راهکار رونق دوباره خرید مسکن را در افزایش میزان وام‌های پرداختی می‌دانند، اما کارشناسان معتقدند که به دلیل یکسان نبودن قیمت مسکن در شهر‌ها و استان‌های مختلف این راهکار نمی‌تواند موجبات رونق خرید مسکن را فراهم کند. شاید به همین منظور بود که به تازگی بانک مرکزی نیز با افزایش سقف وام زوجین برای خرید مسکن از ۱۶۰ میلیون تومان به ۲۸۰ میلیون تومان مخالفت کرد.

حالا پرسش اساسی بسیاری از مردم که در انتظار خرید مسکن هستند از کارشناسان این حوزه این است که راهکار بازگشت قدرت خرید مسکن به آن‌ها چیست؟

مهدی سلطان محمدی کارشناس و تحلیلگر حوزه مسکن در پاسخ به این پرسش به خبرنگار تابناک اقتصادی گفت: اینکه استطاعت مالی خانوار‌ها برای خرید مسکن افزایش یابد نهایتاً به این موضوع بازمی‌گردد که درآمد ملی افزایش پیدا کند و از این طریق وضعیت درآمدی خانوار‌ها بهبود پیدا کند.

وی ادامه داد: در چند سال گذشته درآمد خانوار‌ها رشد آنچنانی نداشته است و بنابراین می‌توان گفت: پس انداز خانوار‌ها که از محل مازاد درآمد نسبت به هزینه به وجود می‌آید، ارتقا پیدا نکرده و این در حالی است که قیمت مسکن همواره رو به افزایش بوده است. سلطان محمدی افزود: بنابراین راهکار اساسی و بنیادی در این زمینه این است که درآمد خانوار‌ها افزایش یابد. به جز این راهکار، راهکار دیگری وجود ندارد، مگر آن که بخواهیم از طریق سوبسید‌ها و کمک‌های بیرونی این موضوع را حل کنیم که این موارد هم راه حل‌های پایداری نیستند.

این تحلیلگر حوزه مسکن در مورد راهکار افزایش سقف وام برای بازگرداندن قدرت خرید مسکن به مردم گفت: با افزایش سقف وام می‌توان قدرت خرید مردم را افزایش داد، اما این افزایش به این موضوع بازمی‌گردد که خانوار‌ها توان بازپرداخت اقساط آن را داشته باشند.

در شرایطی که اکنون نرخ سود برای پرداخت وام نرخ بالایی است، در نتیجه اولاً اقساط بازپرداخت این وام‌ها بالا خواهد بود و کمتر خانواری می‌تواند از عهده بازپرداخت آن برآید و ثانیاً کمتر خانوار‌هایی می‌توانند مستندات و مدارک مربوط به دریافت این نوع وام‌ها را فراهم کنند؛ بنابراین اینجا یک معضلی پیش می‌آید که وام دهی را محدود می‌کند.

معضل دیگر که وام دهی را محدود می‌کند به منابع خود بانک‌ها بازمی‌گردد. می‌دانیم که هم اکنون بانک‌ها با مشکلات جدی رو به رو هستند و قادر به افزایش منابع مالی خود نیستند تا بتوانند آن‌ها را در اختیار حوزه مسکن قرار دهند. مگر آن که بانک‌ها به مانند پروژه مسکن مهر از منابع بانک مرکزی بخواهند کمک بگیرند که این موضوع تورم زا خواهد بود و فشار سنگینی بر  اقتصاد و بقیه قشرهای جامعه وارد خواهد کرد.

وی ادامه داد: بنابراین انتظار اینکه میزان وام در شرایط کنونی افزایش چشمگیری پیدا کند، انتظار واقع بینانه‌ای نیست. در مجموع می‌توان گفت که مسئولین اجرایی وعده افزایش سقف وام را می‌دهند، اما به همین دلایلی که عرض کردم در عمل امکان تحقق این وعده وجود ندارد.

سلطان محمدی ادامه داد: حالا پرسش این است که دولت در این میان چه نقشی می‌تواند داشته باشد؟ آیا می‌تواند کاری انجام دهد یا خیر؟

پاسخ این است که بله می‌تواند کاری انجام دهد، ولی آن کار الزاماً در خود بخش مسکن نیست. با توجه به اینکه قیمت مسکن خود را در بلندمدت با تورم وفق می‌دهد، بنابراین اگر دولت بتواند انضباط مالی و پولی درستی داشته باشد، طبیعتاً تورم کنترل و در نهایت کاهش خواهد یافت و در نتیجه مسکن هم نمی‌تواند با رشد بالا قیمت‌ها را ادامه دهد. اقدامات دیگری که دولت می‌تواند داشته باشد بیشتر در زمینه‌های زیرساختی است. یعنی دولت بتواند شهر‌های جدیدی را تعریف کند و زیرساخت‌های قوی تری به آن بدهد، ارتباطات به خصوص ریلی را بین شهر‌های اقماری و مرکز برقرار کند و سایر زیرساخت‌هایی که بتواند تراکم جمعیت را از داخل شهر‌های بزرگ که دیگر امکان جمعیت پذیری بیشتری ندارند، به حواشی هدایت کند را به این شهر‌ها بدهد.

وی افزود: انتظاری که مردم از دولت‌ها دارند این است که دولت‌ها خود مستقیم خانه سازی و یا منابع آن را تأمین کنند و همین باعث می‌شود که مسئولین نیز بر همین حوزه‌ها تمرکز کنند و وعده‌هایی را در همین زمینه‌ها بدهند، ولی واقعیت این است که در این موارد ابزار‌های بسیار محدودی وجود دارد و می‌توان گفت: نه زمین مازادی در شهر‌ها مانده است که بخواهد توزیع بشود و اگر هم باشد و توزیع بشود یک توزیع رانت عظیمی خواهد بود و نه منابع مالی آنچنانی دولت در اختیار دارد. بیش از ۹۵ درصد مسکن ساخته شده در ایران توسط بخش خصوصی و خانوار‌ها بوده است؛ بنابراین، باید توان خرید خانوار بالا برود و دولت می‌تواند در زمینه‌های زیرساختی و بنیادی بتواند نقش خود را ایفا بکند.

این کارشناس بازار مسکن در پایان سخنان خود گفت: کار دیگری که دولت می‌تواند علاوه بر فعالیت در زمینه زیرساخت‌ها در راستای کاهش قیمت مسکن انجام دهد، می‌تواند در حوزه بهبود مقررات یا به تعبیری مقررات زدایی باشد. روز به روز فرآیند‌های اخذ پروانه ساختمان دشوارتر می‌شود. هر کدام از این فرآیند‌ها هزینه‌های سنگینی را متوجه ساخت و ساز می‌کند. این هزینه‌ها از دو ناحیه است: اول از ناحیه زمان است که محسوس نیست، ولی واقعیت این است که بزرگترین هزینه را تحمیل می‌کند. در شرایطی که نرخ سرمایه بالاست، اگر زمان سرمایه گذاری به جای یک سال به چند سال تبدیل شود، عملاً قیمت تمام شده چند برابر افزایش خواهد یافت.

دوم آنکه هر یک از این فرآیند‌ها هزینه‌های سنگینی را متوجه سازنده می‌کند. این هزینه‌ها بخشی هزینه‌های قانونی است که هر کدام از این فرآیند‌ها به سازنده تحمیل می‌کند و بخشی هزینه‌های غیرقانونی است که هنگامی که شما فرآیند‌ها را پیچیده و سخت می‌کنید طبیعتاً ممکن است فساد بیشتری ایجاد شود؛ بنابراین این هم حوزه‌ای است که دولت باید روی آن کار کند. متأسفانه همه مساعی قانون گذاران یا دولت‌ها در این است که به دلیل آنکه می‌خواهند کنترل‌های بیشتری را اعمال بکنند، در جهت پیچیده‌تر کردن فرآیند‌ها گام برمی‌دارند. ولی باید راهکار‌هایی را در پیش گرفت که این کنترل‌ها را اعمال کرد، اما فرآیند‌ها را پیچیده‌تر نکرد.

اگر بنا باشد ساخت و ساز در شرایطی که نرخ سود بیش از ۲۰ درصد است و فعلا هم امکان کاهش آن وجود ندارد، دوره‌های طولانی را طی کند خواه یا ناخواه قیمت‌های تمام شده بسیار خواهد بود. باید گفت که بالاترین هزینه ساختمان در مراحل اولیه ساخت و ساز آن و در مسئله زمین و پروانه اتفاق می‌افتد. شاید می‌توان گفت که بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد هزینه‌های ساختمان در شهر‌های بزرگ در ابتدای کار پرداخت می‌شود و اگر قرار باشد این سرمایه مثلاً در دو یا سه سال معطل بماند طبیعتاً قیمت‌های تمام شده را ناخواسته افزایش خواهد داد.