دانستنی‌های حقوقی،

نکاتی درباره قرارداد اجاره واحدهای مسکونی و تخلیه آنها

یکی از قراردادهای شایع در جامعه قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چندگاهی دچار تغییر و تحولات اساسی می‌شود. در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه‌های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می‌پردازیم.

کد خبر: ۸۸۶۹۷۲

تاریخ: ۰۶ فروردين ۱۳۹۸ - ۰۷:۰۰

یکی از قراردادهای شایع در جامعه، قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چندگاهی دچار تغییر و تحولات اساسی می‌شود. در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه‌های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می‌پردازیم. اما قبل از بررسی قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 26 مرداد سال 1376 تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارایه می‌کنیم.

به گزارش «تابناک»؛ اجاره عقدی است که برابر آن اجاره‌کننده مالک منافع مال موضوع اجاره می‌شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیا مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد؛ مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره کند.

اجاره‌کننده را مستأجر؛ اجاره‌دهنده یا مالک را موجر؛ مورد اجاره را عین مستاجره و اجاره‌بها را مال‌الاجاره می‌نامند.

اجرت‌المثل نیز به اجرت و بهایی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می‌شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند، گفته می‌شود. اجرت‌المثل در مقابل اجرت‌المسمی یعنی اجرت توافق‌ شده قرار می‌گیرد.

در صورت معین نبودن مدت در اجاره مسکن، قرارداد باطل است

در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد. در غیر این صورت، اجاره باطل است. مدت اجاره از روزی شروع می‌شود که بین موجر و مستأجر توافق شود و اگر در قرارداد، مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد اما باید مالک منافع آن باشد.

اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.

اگر عیب در مدت استفاده از موارد اجاره حادث شود، مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.

موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییری صورت دهد که با استفاده مستأجر از آن، در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمی‌تواند مانع این تعمیرات شود حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستأجر می تواند از حق فسخ استفاده کند.

تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره‌برداری از آن لازم است، بر عهده مالک است، مگر آنکه در اجاره‌نامه خلاف آن قید شود.

همچنین پرداخت هزینه‌های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است، بر عهده مالک است. مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ و...

حق فسخ برای موجر در صورت بهره‌برداری غیرمتعارف مستأجر

اگر مستأجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره‌برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر به وجود می آید.

برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.

مستأجر باید در زمان‌های تعیین‌شده در قرارداد، اجاره‌بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.

اگر مستأجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره آمده است، استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره خواهد داشت.

برای مثال در قرارداد اجاره آمده است که «این مکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می‌شود» اما مستأجر از آن استفاده تجاری کند.

پایان عقد اجاره به محض انقضای مدت

عقد اجاره به محض انقضای مدت اجاره پایان می‌یابد و اگر بعد از پایان مدت اجاره، مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید اجاره‌بهایی که معادل اجاره‌بهای مکانی شبیه به آن است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.

عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نمی‌شود اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود، مالک منافع مورد اجاره باشد، با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود، با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می‌شود.

اگر مستأجر، مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد، اجاره باطل یا فسخ نمی‌شود مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.

اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند، حق مطالبه آن از موجر را ندارد.

اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده است، ساخت و ساز کند یا درختی بکارد، موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل، نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود، بر عهده مستأجر خواهد بود.

امکان تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی و رسمی

تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص به صورت عادی در آژانس‌های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می‌کنند.

باید توجه داشت که اولاً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتماً دو نفر به عنوان گواه باید ذیل سند اجاره را امضا کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 بهره‌مند شوند.

ثانیاً صرف تنظیم قرارداد در فرم‌های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی‌شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد.

قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد.

هرگاه موجر یا مستأجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند، باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می‌کند، دلیل نمایندگی او باید به رؤیت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود.

بنابراین اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی می‌کند، باید وکالت‌نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او را ارایه دهد.

پس از پایان مدت اجاره، اگر مستأجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند، به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت.

برای تخلیه، اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود: درخواست برای تخلیه به شوراهای حل اختلاف یا حسب مورد دادگاه محل ارایه، مشتمل بر نام و نام خانوادگی؛ محل اقامت مستأجر؛ مشخصات عین مستأجره؛ مشخصات و تاریخ سند اجاره؛ کپی برابر اصل‌شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل‌شده سند مالکیت ملک، لازم است.

نمونه درخواست تخلیه از شورای حل اختلاف

احتراماً، اینجانب.... فرزند.... مقیم..... یک باب منزل مسکونی را واقع در خیابان...... به پلاک ثبتی.....به موجب قرارداد عادی اجاره مورخ...... به آقای...... فرزند...... از تاریخ..... لغایت...... به اجاره دادم. اکنون با توجه به تاریخ پایان مدت اجاره و عدم تخلیه عین مستأجره تقاضای تخلیه آن را مطابق قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 دارم. کپی مصدق سند مالکیت و سند اجاره پیوست می باشد.

تخلیه مورد اجاره، موکول به استرداد آن ودیعه به مستأجر

رییس حوزه قضایی یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می‌کند، با احراز مالکیت یا ذی‌نفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.

پس از ابلاغ این دستور توسط مأموران به مستأجر، او مکلف است ظرف 3 روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.

اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و... از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستأجر خواهد بود.

اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجراییه از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده است، به عمل می‌آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر، اوراق اجراییه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می‌فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می‌کند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف 48 ساعت اجراییه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام کند.

اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره‌بها یا بدهی شارژ و... باشد، نمی‌تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه‌ای که نزد او است، اقدام کند، بلکه می‌تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه (البته مبالغ ودیعه تا سقف دویست میلیون ریال در صلاحیت شورای حل اختلاف است) و با تقدیم دادخواست، ضرر و زیان به میزان مورد ادعا را مطالبه کند.