فتاوای آیت الله العظمی صافی گلپایگانی (مدظله) در مورد احکام اجاره

کد خبر: ۸۵۱۲۰۳

تاریخ: ۲۲ آبان ۱۳۹۷ - ۰۱:۵۹

فتاوای آیت الله العظمی صافی گلپایگانی (مدظله)

احکام اجاره
سؤال: در اجاره فقهاء می فرمایند: «و تملک الاجرة بالعقد و یجب تسلیمها بتسلیم العین الموجرة و ان کانت علی عمل فبعده».

آیا اینکه الان متداول است که در پایان ماه کرایه را می پردازند خلاف ضوابط شرعی است و اگر موجر و صاحب خانه اول ماه بعد از تحویل خانه مطالبه کرایه کرد آیا حق دارد یا مثلا در معامله ای که خانه را یک ساله یا دو ساله کرایه داده در ابتدای اجاره کرایه یک سال و دو ساله را می تواند مطالبه کند؟

جواب: بلی در فرض سؤال موجر مالک تمام مال الاجاره در ذمه مستاجر می شود و با تسلیم عین مورد اجاره حق مطالبه اجرت تمام مدت را دارد بلی اگر مستاجر بر او شرط کرده باشد که به طور اقساط بپردازد قبل از رسیدن موعد هر قسط حق مطالبه ان را ندارد.

سؤال: اینکه فقهاء فرموده اند : «ولو ظهر فیها (فی الاجرة) عیب فللأجیر الفسخ أو الارش مع التعیین و مع عدمه یطالب بالبدل و قیل له الفسخ»

آیا پس از پایان کار که قاعده در همان زمان اجرت را دریافت می کند اگر مواجه با عیب در اجرت شد می تواند فسخ کند؟ آیا در وقتی که کار پایان گرفته فسخ اجاره چه معنی دارد؟

و اگر قبل از انجام کار بوده خوب طبق فرموده خود فقهاء هنوز اجرت را دریافت نکرده یعنی اجیر حق تحویل گرفتن آن را ندارد تا مواجه با معیوب بودن اجرت گردد؟

جواب: به نظر حقیر جواز اخذ ارش در صورت مفروضه محل اشکال است بنابراین اجیر می تواند اگر چه بعد از انجام کار باشد معامله را فسخ نماید و اجرة المثل عمل خود را دریافت کند و اگر قبل از انجام عمل نیز عیب اجرت معلوم شد اجیر می تواند اجاره را فسخ نماید یا به همان اجرت عمل را انجام دهد.

سؤال: اگر موسسه و یا شخص دیگری حق کسی را مثل کارگر و یا کسی که کار دیگری انجام داده باشد ندهد در حالی که قبلا شرط کرده بودند که فلان مقدار اجرت بگیرد آیا شخص طلبکار می تواند به جای ان مبلغ جنس یا پولی از ان محل بردارد؟

جواب: اگر شرعا طلب دارد و نمی تواند ان را وصول کند باید به حاکم شرع مراجعه نماید تا با عدم امکان وصول با اجازه حاکم شرع از مال مدیون تقاص نماید.

سؤال: موسس یک مدرسه غیر انتفاعی به موجب قرار دادی دستنویس مدیریت دبستان را به شخصی واگذار و مبلغی را ماهیانه به عنوان اجرت تعیین می نماید و برای اطمینان بیشتر از صحت کار، قرار داد دو ساله تعیین می کند با آغاز سال تحصیلی موسس توانایی لازم را در مدیر ندیده و موارد ضعف را از قبیل چگونگی انتخاب معلمان –حضور و غیاب – میزان حقوق پرسنل و.. را به ائ تذکر داده و از آقای مدیر می خواهد که در سال تحصیلی دوم متعهد گردد موارد ضعف تکرار نگردد آقای مدیر حاضر به پذیرفتن نکات ذکر شده نگردیده و مدرسه را رها و خود اقدام به تاسیس مدرسه جدید نموده و بخشی از دانش اموزان را برای ثبت نام به مدرسه خود برده و استعفا خود را کتبا اعلام داشته با توجه به صورت مسأله فوق لطفا اعلام فرمایید 1- تاسیس مدرسه جدید و بردن دانش اموزان موجب خسارت و ضرر مالی سنگین به موسس گردیده ایا جبران ضرر وارده به عهده اقای مدیر می باشد یا خیر؟

جواب: در فرض سؤال تاسیس مدرسه جدید برای مدیر مذکور شرعا اشکالی ندارد و دانش اموزان هم چنانچه به اختیار اولیائشان به مدرسه جدید رفته باشند اشکال ندارد و. بنابراین چنانچه به خاطر این امر بعض منافع موسس مدرسه اول منتفی شود ضمانی بر عهده مدیر نیست.

سؤال: در بعضی از روستاها معامله ای به قرار زیر صورت می گیرد: شخصی چند گوسفند را به قول خودشان از دیگری اجاره کرده و تا مدت مثلا یک سال خرج حیوانات را داده و از منافعشان بهره مند می شود و پس از اتمام مدت گوسفندانی را با همان خصوصیات به صاحب انها رد نموده و به ازای هر یک مبلغی می پردازد . لطفا بفرمایید این چه نوع معامله ای است؟ و چه حکمی دارد؟

جواب: معامله بنحو مذکور در سؤال باطل است و یکی از راههای صحیح این است که دهنده گوسفند، گوسفند را به گیرنده ان صلح کند در مقابل گوسفندی با همان خصوصیات پس از یکسال دیگر بدهد و در ضمن شرط کند که علاوه بر ان مبلغ معینی پول هم بدهد و گیرنده گوسفند هم قبول کند.

سؤال: نظر اسلام را پیرامون مسأله ذیل که در بانک ها یا شرکت ها -اشخاص حقوقی- و بعضا توسط اشخاص حقیقی صورت می گیرد بیان فرمایید ملکی با مشارکت مدنی خریده می شود و آن را به دیگری اجاره به شرط تملیک می دهند که پس از پرداخت مبلغ مورد قرارداد که طبعا بیش از مبلغی است که مالک با ان خریده شده مال او شود.

جواب: معامله مذکوره اشکال ندارد و موقعی که مدت اجاره تمام شد بر موجر واجب است ملک را مجانا به مستاجر بدهد. والله العالم.

سؤال: چنانچه شخصی برای انجام حاجتش هزینه راه و غذای فردی را بدهد و یا اینکه بگوید پس از بازگشت هزینه های مذکوره را می یپردازم ولی فرد اجیر شده در مسیر به دوستی برخورد و به دنبال تعارفات کرایه راه و غذا و یا یکی از این دو را این دوست پرداخت کرد آیا در هر دو حالت فرد اجیر شده می تواند هزینه یک نفر یعنی خودش را مطالبه و مالک شود؟

جواب: بلی مطالبه هزینه راه در هر دو صورت بی اشکال است. والله العالم.

شرط در اجاره:

سؤال: اگرضمن عقد اجاره شرط شود که مال الاجاره با تورم سطح زندگی به تناسب در مدت اجاره افزایش یابد چنین شرط ضمن العقدی مشروع و لازم الاجراء است یا خیر؟

جواب: این شرط مجهوا و لازم الوفاء نیست.

سؤال: شخصی زیرزمین مسکونی خود را به عنوان قرار داد اجاره از تاریخ 1/1/1360 به مدت سه سال از قرار ماهی 12000 ریال اجاره می دهد و در قرار داد ذکر می شود الف) پس از سه سال با توافق طرفین حداکثر تا مبلغ 2000 ریال به اجاره فوق اضافه شود.

ب) البته هر سه سال یکبار اجاره به همین ترتیب افزایش خواهد یافت.

آیا ذکر بند اول و دوم جنبه شرعی دارد یا خیر و اصولا صحیح و معتبر و ضمانت اجرائی دارد یا خیر و ایا موجر حق دارد با توجه به سطح زندگی و تورم ان بند مذکور را نادیده و در خواست اجاره بها را طبق نظر کارشناس یا بیش از 2000 ریال بنماید.

جواب: در مورد سوال که شرط مذکور در ضمن عقد اجاره شرط شده است شرط لازم الوفاء است.

سؤال: اگر موجر ملک خود را مشاعا به دو نفر اجاره داد و ضمن العقد شرط نمود که مستاجرین حق انتقال به غیر را ندارند ولی یکی از مستاجرین بدون اذن موجر سهم خود را به مستاجر دیگر منتقل نمود آیا این کار جایز است؟

جواب: در فرض سؤال که شرط مباشرت هر دو را در اجاره شرط کرده اند انتقال سهم یکی از مستاجرین به دیگری جایز نیست.

سؤال: یک واحد مسکونی به شخصی به عنوان سکونت اجاره داده شد و مستاجر بر خلاف رضایت موجر از پارکینگ خانه که به منظور پارک کردن وسائل نقلیه در ان می باشد استفاده تجاری (انبار کردن اجناس به منظور فروش می نماید) خواهشنمد است بفرمایید که مستاجر شرعا مجاز به چنین کاری می باشد؟

جواب: در مورد سؤال اگر برای ملک مورد اجاره موقع اجحاره دادن استفاده خاصی ذکر نشده مستاجر حق دارد به هر نحوی که بخواهد استفاده کند ولی چنانچه مستاجر بخواهد استفاده غیر متعارفی که باعث ضرر و زیان مورد اجاره است بنماید بدون رضایت مالک جائز نیست والله العالم.

سؤال: متعارف است در شهرستان ها مغازه ای را کهبه اجاره می دهند مستاجر با اجازه مالک یا بدون اجازه مالک مغازه مزبور را به دیگران با اخذ وج.هی واگذار کرده موجر طبق عرف محل مبلغی از مستاجر اول دریافت می کند آیا گرفتن این مبلغ از مستاجر اول جایز است یا خیر؟

جواب: مسأله چند صورت دارد: 1- اینکه مدت اجاره تمام نشده باشد و شرط انتفاع شخص مستاجر نشده باشد مستاجر می تواند مدتی را که باقی مانده به دیگری به همان مبلغی که اجاره کرده یا مبلغ کمتر اجاره بدهد.

2- در فرض قبل بنابراحتیاز .اجب، بیش از مبلغی را که اجاره کرده دکان و مغازه و خانه را اجاره ندهد مگر اینکه در آن تعمیری مانند سفید کاری انجام داده باشد.

3- اینکه مستاجر پیش از انقضا مدت پولی از موجر بگیرد که دکان را به موجر واگذار کند یعنی معامله را با او نسبت به بقیه مدت اقاله نماید در این صورت نیز اشکال ندارد چنانکه اگر شخص ثالث پول بگیرد و دکان را به موجر واگذار کند تا او به شخص ثالث اجاره بدهد نیزبی اشکال است.

4- این صورت است که مدت اجاره منقضی شده باشد و مستاجر از شخص ثالث وجهی بگیرد و ملک را به او واگذار نماید که وجه صحت ندارد زیرا اختیار ملک بعد از مدت اجاره با مالک است بلی اگر در ضمن عقد اجاره شرط کرده باشند که موجر پس از انقضا اجاره، ملک را به خود مستاجر یا به کسی که او پیشنهاد می کند اجاره بدهد در این صورت می تواند شخص ثالث وجهی بگیرد و او را پیشنهاد نماید ولی مالک در صورتی حق مطالبه چیزی از این پول را از او دارد که قرار داد معین و معلومی بین انها شده باشد مسأله علاوه بر این صور دیگری نیز دارد.

سؤال: شخصی مغازه ای را به اجاره داده پس از پایان مدت اجاره مستاجر جهت تخلیه و تحویل ان به موجر مدعی است که در مقابل تحویل ان وجهی را باید به مستاجر بپردازند ایا چنین حقی بر ذمه موجر ثابت است یا نه و با عدم رضایت صاحب ملک بعد از انقضاء مدت اجاره مراجعه دیگران به ان مغازه چه صورت دارد؟

جواب: درمورد سوال مستاجر باید با عدم رضایت صاحب ملک برای ادامه اجاره ملک را تخلیه و در اختیار مالک قرار دهد و حق مطالبه چیزی هم از مالک ندارد و هر گونه تصرف در آن ملک بدون رضایت مالک برای مستاجر قبلی و دیگران که اطلاع از عدم رضایت مالک دارند غصب و حرام است.

سؤال: زمینی را شخصی از عمرو اجاره می کند که در آن زمین کارخانه برنج و غیره درست کند که در کار را می کند ساختمان به اتمام می رسد با همدیگر شرط نکردند چند سال زمین در اختیار شما باشد لذا پس از چندین سال یکی از وراث زمین می گوید من وصی هستم وسائل کارخانه ات را بکن و زمینم را تحویل بده می گوید اینهمه خرج کرده ام اگر این کار را بکنم کلی ضرر باید بنمایم من اینکار را نمی کنم ایا حق صاحب زمین است یا صاحب کارخانه؟

جواب: در فرض سؤال چنانچه اجاره دادن زمین جهت احداث کارخانه برنج یا هر چیز دیگر ی که زمین را مستاجر جهت احداث ان زمین اجاره کرده در عرف محل ملازم با التزام به بقاء ساختمان احداثی تا موقع خراب شدن ان و یا مدت معتد به باشد باید طبق التزام ضمنی عمل شود یعنی صاحب زمین در مدت مذکور باید توافق با اجاره زمین نماید و نمی تواند از صاحب کارخانه بخواهد که ساختمان را تخریب و کارخانه را منتقل به جای دیگری کند و اما اگر اجاره زمین التزام مذکور را در نظر عرف محل در بر نداشته باشد مالک زمین بعد از پایان مدت اجاره می تواند از صاحب کارخانه بخواهد که کارخانه را به جای دیگری منتقل نماید

سؤال: به استناد کپی سند اجاره مورخ 25/12/75 پیوستی یک باب مغازه موقوفه به وسیله متولی با قید ضمانت به شخصی به مدت یک سال به اجاره واگذار شده در بند 8 و 9 از بندهای 12 گانه شروط سند اجاره مقرر گردیده که پس از انقضاء مدت اجاره در صورت عدم توافق طرفین به تنظیم سند اجاره جدید مستاجر موظف به تخلیه و تحویل مغازه وقفی به متولی می باشد و تا زمانی که مستاجر تخلیه را به تعویق اندازد موظف است تا زمان تخلیه تا سه برابر اجاره بهای تعیین شده را بپردازد و در ذیل سند اجراه امده در صورت تخلف مستاجر ضامن طبق شروط عمل نموده و تا سه برابر اجراء بها تعیین شده را بپردازد سوال اینکه:

1- آیا پس از انقضاء مدت اجاره مستاجر بدون رضایت متولی می تواند به تصرف خود ادامه دهد ولو اجاره تعیین شده قبلی را بپردازد؟

2- پس از انقضاء مدت اجراه تا زمان تخلیه مغازه وفق قرارداد بر مستاجر واجب یا موظف است تا سه برابر اجراه بهای تعیین شده را بپردازد؟

اگر مستاجر مغازه را برخلاف قرارداد تخلیه نکرده و تا سه برابر اجاره بهای تعیین شده را نپردازد بر ضامن واجب است تا سه برابر اجاره تعیین شده را بر اساس تعهد بپردازد یا خیر؟ اعلام نظر فقهی مورد استدعاست

جواب: در فرض سؤال پس از انقضا مدت اجاره مستاجر باید مغازه را تخلیه کند و تصرف او غاصبانه و موجب ضمان است.

جواب2: در فرض سوال مستاجر ضامن اجرة المثل مدت تصرف است که بنظر خبره امین تعیین شود.

جواب3: ضمانت مذکوره صحیح نیست و شخصی که ضامن شده چیزی بر عهده اش نیست