دانستنی‌های حقوقی؛

آشنایی با برخی قواعد مرتبط با مشاعات آپارتمان

یکی از مهمترین و پرکاربردترین بخش‌های هر آپارتمان، مُشاعات آن است. مشاعات متعلق به تمامی مالکان و ساکنان یک آپارتمان بوده و در قانون تملک آپارتمان‌ها مقررات مربوط به نحوه‌ استفاده از آن‌ پیش‌بینی شده ‌است. افزایش جمعیت شهرها و زندگی شهری موجب شده ‌است، روز به روز جمعیت آپارتمان‌نشینان به صورت فزاینده افزایش پیدا کند.

کد خبر: ۸۲۶۹۲۹

تاریخ: ۳۰ مرداد ۱۳۹۷ - ۰۷:۰۰

به گزارش «تابناک»؛ این سبک زندگی نیز دارای قواعد مختص به خود است که در صورت رعایت نکردن آن، طبیعتاً مشکلات و اختلافاتی را به همراه خواهد داشت.

علاوه بر مسائل مرتبط با مدیریت ساختمان، یکی از موضوعاتی که ساکنان یک آپارتمان را می‌تواند درگیر خود کند، موضوعات مرتبط با قسمت مشاعات است.

مشاعات به بخش‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا و افرادی است که در ساختمان حضور دارند و نمی‌توان به طور انحصاری از آن استفاده کرد. قسمت‌هایی مانند پله‌ها، آسانسور، پشت بام، حیاط و … در این تعریف گنجانده می‌شوند.

بنابراین گذاشتن لوازمی مانند میز، صندلی، کپسول گاز، کباب‌پز و وسایل مستعمل یا نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است زیرا قسمت‌های مشترک در ملکیت مُشاع تمام شرکای ملک است؛ هرچند در قسمت‌های اختصاصی واقع شده باشد.

مشاعات آپارتمان هم مانند دیگر قسمت‌های آن قواعدی دارد که در قانونی تحت عنوان قانون تملک آپارتمان‌ها ذکر شده ‌است.

استفاده غیرمتعارف از مشاعات

استفاده غیرمتعارف از مشاعات فقط با اجازه همه مالکان مشاعی امکان پذیر است. مشاعات (قسمت‌های مشترک) آپارتمان به همه مالکان آن اختصاص دارد و استفاده‌های غیرمتعارف از این قسمت‌ها صرفاً با اجازه همه مالکان امکان‌پذیر است.

برای مثال در یک ساختمان چهار طبقه‌، حیاط خلوتی در پشت ساختمان قرار دارد اما جز ساکن طبقه اول این ساختمان، ساکنان طبقات دیگر برای ورود به آن راه ندارند.

در این حالت با اینکه ساکن طبقه اول به این قسمت راه دارد اما نمی‌تواند به ساخت انباری در حیاط خلوت اقدام کند یا اینکه وسایل خود را در آن قرار دهد و بگوید که شما هم اگر می‌خواهید، می‌توانید وسایل خود را در آن قرار دهید.

در چنین شرایطی، چنانچه یکی از مالکان از قسمت‌های مشترک استفاده غیر متعارف داشته ‌باشد و مالکان دیگر رضایت نداشته باشند، می‌توانند به جرم مزاحمت از او شکایت کرده و از دادسرا، رفع آن را بخواهند.

این موضوع در مواردی که یکی از مالکان اقدام به نگهداری حیواناتی مانند مرغ و خروس یا سگ در قسمت‌های مشترک مانند حیاط می‌کند، بیشتر به چشم می‌خورد.

پرداخت هزینه‌های مرتبط با تأسیسات مشترک

هزینه‌های مرتبط با تأسیسات مشترک ساختمان بر عهده‌ همه مالکان ساختمان است. در صورتی که تأسیسات مشترک ساختمان نیاز به هزینه‌هایی داشته باشد، این هزینه را باید تمامی مالکان آپارتمان بپردازند و هیچ یک از آنها نمی‌تواند به دلیل عدم استفاده از این تأسیسات از پرداخت هزینه خودداری کند.

برای مثال اگر به دلیل کاهش فشار آب، اهالی ساختمان تصمیم به نصب پمپ آب بگیرند، همه مالکان باید در پرداخت هزینه مشارکت کنند و مالکان واحد‌های طبقه همکف نمی‌توانند به بهانه اینکه مشکل کمبود فشار آب ندارند، از پرداخت هزینه نصب پمپ آب خودداری کنند.

بنابراین پرداخت هزینه‌های مشترک خواه مورد استفاده همه مالکان باشد و خواه برخی از آنان مورد استفاده قرار دهند، برای تمامی مالکان الزامی است.

هزینه تعمیرات طبقه آخر ساختمان

هزینه تعمیرات طبقه آخر بر عهده تمام مالکان ساختمان است. در حقیقت، پرداخت هزینه‌‌ تعمیرات مرتبط با طبقه آخر ساختمان، اگر از مشاعات مانند آب باران و برف و ناودان نشأت گرفته باشد، بر عهده‌ تمام مالکان ساختمان است.

همچنین اگر هزینه‌های مربوط به این طبقه، ناشی از پشت‌بام باشد، تمام مالکان ساختمان موظفند هزینه‌ها را بپردازند.

برای مثال اگر در اثر بارش باران و برف ایزوگام ساختمان فرسوده شده و آب به داخل ساختمان نشت کند و خساراتی به بار آورد، هزینه تعمیرات مربوط به داخل ساختمان را باید تمام مالکان بپردازند.

همچنین اگر در اثر مسائل مربوط به پشت‌بام، سقف خانه طبقه آخر نم دهد و به آن آسیبی وارد شود، هزینه تعمیرات سقف طبقه آخر بر عهده‌ همه مالکان خواهد بود.

هزینه‌های جزیی مشاعات

هزینه‌های جزیی مشاعات بر عهده‌ مستأجر و هزینه‌های کلی آن بر عهده‌ مالک است. اگر فردی طبقه‌ای از یک آپارتمان را از مالک آن اجاره کند، یکی از مسائلی که باید در خصوص آن تعیین تکلیف شود این است که هزینه‌های مربوط به قسمت مشاعات را باید مستأجر بپردازد یا اینکه پرداخت این هزینه‌ها بر عهده مالک آپارتمان است؟

در پاسخ به این پرسش باید گفت، اگر هزینه‌ها جزیی بوده و محدود به زمان سکونت مستأجر باشد، او باید هزینه‌های مربوط به آن را بپردازد اما اگر هزینه‌ها کلی ‌باشد، به‌گونه‌ای که محدود به زمان سکونت مستأجر نباشد، باید مالک (موجر) آنها را بپردازد.

برای مثال هزینه‌های مربوط به ایزوگام یا تعمیر آیفون هزینه‌های کلی است که باید مالک بپردازد. در واقع چون این هزینه‌ها صرفا محدود به زمان سکونت مستأجر نیست، منصفانه نیست که وظیفه پرداخت آنها را بر او تحمیل کنیم.

موضوع دیگری که باید مورد بررسی قرار گیرد، این است که تمامی مالکان ساختمان حق دارند به صورت متعارف از قسمت‌های مشترک آن استفاده کنند. قسمت‌های مشترک مورد استفاده تمام ساکنان یک آپارتمان است و نمی‌توان انحصاری از آنها استفاده یا اینکه آنها را قفل کرد. برای مثال هیچ ‌یک از ساکنان ساختمان نمی‌توانند به درب ورودی پشت‌بام قفل بزنند و مانع تردد در آن شوند.

حتی مدیر ساختمان هم نمی‌تواند این کار انجام دهد. اگر همه مالکان با هم تصمیم بگیرند که تردد در برخی قسمت‌های مشترک مانند پشت‌بام جز در موارد ضروری ممنوع باشد، در این حالت مدیر می‌تواند به عنوان اجراکننده‌ تصمیمات مالکان مانع تردد و رفت ‌و آمد افراد در این قسمت‌ها شود. اما این مورد هم برای موارد غیرضروری است.

به این معنا که چنانچه برای مثال رفت ‌و آمد به پشت‌بام برای انجام اموری مانند تنظیم آنتن تلویزیون ضرورت داشته‌ باشد، در این مواقع مدیر ساختمان نمی‌تواند مانع رفت ‌و آمد به پشت‌بام شود.