تب رهن و اجاره در تیر تابستان

رکود مسکن پس از سال‌ها همچنان باقی است. بازار مسکن که طی مشکلاتی از سال‌های ۹۰ و ۹۱، به رکود دچار شده است، همچنان یکی از بزرگ‌ترین دغدغه‌های دولت و مردم به شمار می‌رود.

کد خبر: ۷۱۱۵۳۵

تاریخ: ۲۰ تير ۱۳۹۶ - ۲۲:۳۵

به گزارش صبحانه، با گرانی مسکن در سال‌های ۹۱ و کاهش قدرت خرید مردم، بازار ساخت‌و‌ساز و خرید و فروش مسکن کساد شده است اما همچنان بازار اجاره خانه با رسیدن به تابستان، روزهای گرمی را پشت سر می‌گذارد و نشانه‌های رونق این بازار پررنگ‌تر شده است. هر سال با نزدیک شدن به فصل تابستان بازار مسکن رونق پیدا می‌کند، از این رو این فصل به فصل نقل و انتقالات مسکن نیز معروف است. اگرچه قدرت خرید مردم و قیمت‌های بالا و ساخت وساز بی‌رویه خانه‌های لوکس و غیره، امکان خانه‌دار شدن مردم را به شدت ضعیف کرده اما بازهم در کلانشهر‌هایی چون تهران، به علت وجود جمعیت بسیار برای کار، اجاره خانه همچنان با قیمت‌های بالا درجریان است.

دوره رکود بخش مسکن و ساختمان از سال 1391 آغاز شده و طبق داده‌های رسمی مراجع آماری تا پایان سال 95 ادامه داشته است. واقعیت این است که مسکن با توجه به ویژگی‌هایش می‌تواند، به عنوان یکی از اصلی‌ترین موتورهای رشد اقتصادی کشور عمل کند، اما آنچه در سال‌های اخیر اتفاق افتاده، مساله‌ای غیر از این را نشان می‌دهد و نه تنها این بخش از اقتصاد ایران نتوانسته به رونق برسد که تشدید‌کننده رکود هم شده است.

چشم‌انداز بازار مسکن در سال 96، هم دغدغه فعالان بازار است که دوران رکود و سردی فضای کسب و کار آنها را به ستوه آورده و هم دغدغه فروشندگان و خریداران که همچنان در دوراهی پر ابهام خرید و فروش قرار دارند. در اسفندماه سال 95، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 12‌هزار و 200 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 21/6 و 6/4‌درصد کاهش نشان می‌دهد. هرچند کاهش معاملات در اسفند نسبت به بهمن با توجه به افت طبیعی بازار معاملات در ماه پایانی سال، می‌تواند عادی تلقی شود، اما مساله این است که این رقم نسبت به مدت مشابه سال قبل یعنی نسبت به اسفندماه گذشته نیز کاهش داشته است. این مساله نشانگر این است که پیش‌بینی‌هایی که در ماه‌های پایانی سال 95 مبنی بر تقویت احتمال رونق بازار در سال 96 می‌شد، می‌تواند با ابهام‌هایی روبه‌رو باشد. خرید و اجاره مسکن این روزها رویایی برای قشر متوسط و کم‌درآمد جامعه شده است.

اگر سری به بنگاه‌های معاملات ملکی در نقاط مختلف تهران بزنید به سادگی وضعیت اسفناک بازار رهن و اجاره و خرید مسکن را درک خواهید کرد. بر اساس آخرین اطلاعات دریافتی در شهر تهران هم اکنون قیمت‌ها در برخی مناطق شهر تقریبا یکسان شده است و تفاوت چندانی بین مناطق جنوبی، شرقی و یا حواشی شهر تهران دیده نمی‌شود. این امر موجب شده تا این امکان از مستاجران گرفته شود که با توجه به توان درآمدی شان به انتخاب محل زندگی خود بپردازند. تحقیقات میدانی از بازار مسکن مناطق مصرفی شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون سطح قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های مصرفی عمدتا تا 80 مترمربع و در مناطق معمولی و پرتقاضای شهر تهران حدود 10‌درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته است.

پیشروی مسکن

طی نیمه نخست تیرماه مجموعا سه‌هزار و 218 فقره قرارداد اجاره آپارتمان مسکونی در تهران منعقد و توسط مشاوران املاک ثبت شده است که از این تعداد بیش از یک‌هزار فقره معادل 31‌درصد از کل قراردادها، مربوط به آپارتمان‌های 60 تا 80 مترمربعی بوده است. سهم این گروه از آپارتمان‌ها در بازار املاک استیجاری نیز مانند بازار خرید و فروش معمولا قابل توجه است، چراکه در این دامنه متراژ واحدها عمدتا دو خوابه و در عین حال متناسب با بودجه طبقه متوسط هستند. نکته قابل توجه در این مورد عدم تمایل مستاجران به اجاره خانه‌های نوساز است. اجاره خانه‌های نوساز قیمتی بالاتر از خانه‌هایی دارد که حتی یک سال از آن استفاده شده است.

همین مساله بیانگر شرایط مستاجران و قدرت خرید ضعیف مردم است. نکته دیگر تمایل صاحبان خانه‌های نوساز برای فروش این واحدها با قیمت بالاتر به جای اجاره دادن آنهاست. متاسفانه در سال‌های اخیر عدم توجه و نظارت کافی بر مسائل شهری و ساخت‌وساز و پدیده‌هایی چون شهرفروشی و تراکم فروشی، کنترل بازار مسکن از آنچه بوده دشوارتر شده است. وضعیت مسکن در دولت احمدی‌نژاد از موضوعات چالش‌برانگیز در دولت‌های نهم و دهم بوده است. در حالی که این دولتمردان معتقدند که توانسته‌اند با کمک پروژه مسکن مهر، قیمت مسکن در کشور را مهار کنند، بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، در خلال سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۱ متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران ۴۵۹‌درصد افزایش یافته است. در حالی که بر اساس نظر کارشناسان، میزان عرضه مسکن به مراتب بیشتر از تقاضا بوده، با این حال قیمت مسکن در ایران در حدود پنج برابر شده است.

بنا به آمارها از حدود ۱۷‌میلیون خانوار کشور حدود پنج‌میلیون خانوار فاقد مسکن مناسب هستند. اکنون بازار رهن و اجاره فارغ از تحلیل‌ها با گرانی مواجه شده است. در حالی که یک آپارتمان 73 متری در خیابان آپادانا (سهرودی) به مبلغ 60‌میلیون رهن داده می‌شود، آپارتمانی با همین متراژ در خیابان فرشته رهنی 112 میلیونی دارد. همین خانه در محله احتشامیه 125‌میلیون تومان رهن داده می‌شود. این مبالغ بر فرض یکسان بودن در نوسازی آپارتمان است. هم‌اکنون در برخی مناطق مصرفی و پرتقاضا برای خرید مسکن در پایتخت، مالکان به خصوص مالکان واحدهای نوساز سطح قیمت‌های پیشنهادی خود را بیش از 10‌درصد افزایش داده‌اند که این افزایش بیشتر در میان واحدهای کوچک ‌متراژ و بعضا میان‌متراژ تا 80 مترمربع مشهود است. با توجه به اینکه در ماه‌های پایانی دولت یازدهم به سر می‌بریم می‌توان گفت آمار و بررسی شاخص‌ها نشان می‌دهد که دولت یازدهم نسبت به دولت قبلی در کنترل بازار اجاره بها موفق عمل کرده زیرا اجاره بین سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ حدود 3/4 برابر شده و از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ حدود 1/5 برابر شده است.

رکود در خرید و فروش علت گرانی اجاره‌بها

به گزارش آرمان، یک کارشناس مسکن می‌گوید: قیمت اجاره و رهن ممکن است بیش از 10‌درصد افزایش پیدا کند. این افزایش قیمت در بعضی نقاط شهر به بیش از 15‌درصد هم خواهد رسید. ایرج رهبر با اشاره به اینکه حل مشکل گرانی مسکن باید به صورت ریشه‌ای انجام شود، می‌افزاید: باید طبق اصول آسیب شناسی علت گرانی اجاره‌بهای مسکن مشخص و سپس علت آن رفع شود. او که رکود را ریشه گرانی اجاره و رهن مسکن می‌داند، عنوان می‌کند: تا وقتی رکود در خرید و فروش هست و مردم هم نیاز به سرپناه دارند، مجبور به اجاره خانه با هر بهایی هستند. به صورت طبیعی افزایش تقاضا، گرانی به همراه دارد.

برای حل این مشکل دو راهکار مد نظر است. یا باید اقداماتی صورت گیرد که مسکن از رکود خارج شده و رونق به خرید و فروش بازگردد یا باید به فکر ساخت مسکن استیجاری باشیم. رهبر با اشاره به اینکه نظارت فیزیکی بر قیمت‌ها فایده‌ای ندارد و پس از مدتی نظارت از بین می‌رود، می‌گوید: قیمت رهن و اجاره مسکن بر اساس وضعیت بازار عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. جای مسائل نظارتی که برای دولت هزینه‌بر هم خواهد بود باید به فکر راهکارهایی برای خروج از رکود بود. دو راهکاری که به آن اشاره کردم می‌تواند قیمت‌ها را به‌طور طبیعی کنترل و مسکن را از رکود خارج کند.